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作者 | 王澤紅

在地產行業延續調整的上半年，新城控股（601155.SH）繼續保持正向盈利。

根據其近日披露的中期財報，2024年上半年實現營業收入339.04億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤13.18億元，扣非歸母凈利潤13.18億元，毛利率為21.6%，同比增長2.57個百分點。

房企業績普遍承壓，這一份業績殊為不易。

2024上半年，新城控股高流項目保障供貨，低流項目以銷定產，實現有回籠的銷售及有銷售的回籠，錄得合同銷售金額235.54億元，實現回款金額247億元，回款率達到105%，再加之“輕重并舉”的商業模式彰顯成效，為現金流安全提供了保障。

截至6月底，其在手現金余額157.82億元，經營性現金流凈額為20.88億元，連續六年為正，為保交付、保開業、穩運營提供了穩定現金流，報告期內、在深圳、南京、蘇州等城市交付超5.7萬套商品房。

核心指標保持穩定的基礎上，新城控股的財務安全基本面也進一步加固。

優化債務結構，加固財務安全基本面

這也與其嚴苛的“底線思維”息息相關，每一筆債務均是提前或到期償付。報告期內，新城控股如期償還境內外公開市場債券 19.70 億元。

也正是如此，新城控股一直保持著良好的信用，成為示范房企，融資渠道一直保持通暢，今年5月發行13.6億元中票，是繼成功發行四筆中債增全額擔保中票后，在2024年度再次得到民企債券融資支持工具的政策支持。

截至6月底，新城控股獲得各大銀行給予的集團授信總額度合計為 1059 億元，其中公司及子公司僅使用授信 275 億元。此外，吾悅廣場經營性物業貸也在持續落地中，今年前8月通過抵押吾悅廣場獲得新融資120億元。

在業績說明會上，高級副總裁兼財務負責人管有冬指出，截至6月末，公司已抵押投資性房地產規模為941億元，剩余仍有近300億元投資性房地產處于尚未抵押狀態，以滿足未來融資需求

融資通暢的同時，新城控股也在進一步壓降有息負債，截至6月末，合聯營公司權益有息負債合計 39.52 億元，期末融資余額較年初壓降13億元，合聯營權益有息負債較年初下降12.56億元，債務結構進一步優化，加固了財務安全基本面。

商業成“護城河”，吾悅廣場半年收租61.95 億

這一份“安全感”，主要得益于新城控股“住宅+商業”雙輪驅動的經營模式，一方面沉下心來持續提升品質、優化服務，另一方面不斷優化商業的全周期能力，為應對新格局做能力儲備。

尤其是商業板塊，經過多年發展，吾悅廣場已成為新城控股的“護城河”。財報顯示，上半年商業運營總收入62.12億元，同比增長19.4%；租金收入57.96億元，同比增長19.4%。

截至6月底，吾悅廣場已在全國布局201座，開業運營物業166個，開業商業面積1527.98 萬平方米，出租率達 97.24%，同比提升2.02個百分點，吾悅廣場實現商業運營總收入即含稅租金收入61.95 億元，同比增長 19.55%。

其中，上半年開業6 座吾悅廣場，分別為太原吾悅廣場、合肥壩上吾悅廣場、平潭吾悅廣場、云浮云城吾悅廣場、滑縣吾悅廣場、泰安泰汶吾悅廣場。

商管業務出租率的提升，再加之深度運營和提質控費，促使整體業務板塊實現41.91億元毛利，占公司總毛利由去年同期的43%提升至57%；毛利率達到72.2%，同比增長2.7%。在此帶動下，新城控股整體毛利率水平同比增長2.57個百分點至21.6%。

目前，基于以用戶為核心的深度運營策略，吾悅廣場已形成覆蓋全年、周期性、有辨識度的營銷推廣體系，其中“我愛你·五月”是其全年最重要且專屬于吾悅的營銷 IP，至今已是第八年。新城控股表示，商管收入的穩定提升，是公司穿越周期、用時間換空間的基本盤；“輕重并舉”的商業模式正不斷彰顯成效，并帶來長期、穩定的現金流。

而且，這種成效還在持續放大。據了解，2024 年下半年，吾悅廣場將持續發力，推進深度運營策略在各業務領域的全面深化；商管將探索大運營體系下深度運營的拆解及落地，形成有辨識度的深度運營策略并持續迭代，并建立“吾悅”的標簽畫像。

除此之外，新城控股還成立了房地產代建、代管業務平臺“新城建管”，持續拓寬發展賽道，從前期定位到后期建造管理，涵蓋住宅、商業、酒店、辦公等多元業態，由其代建的天津武清品悅萬瀾，上半年實現逆市熱銷。

2024 年是新城建管組織實體化元年，數據顯示，截至6月末，新城建管累計管理項目超90個、總建筑面積超1300萬平方米，已基本實現全國化布局。新城控股指出，下半年新城建管將進一步加大對城市的深耕力度，整合商業地產全產業鏈、多業態共同發力，實現商業開發和商業經營全鏈條業務閉環。

新城控股，正在修建另一條“護城河”。