引言：2024年以來，多個重點(diǎn)城市從土地供應(yīng)端、政策端對住宅產(chǎn)品的導(dǎo)向發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變。得房率高、空間形態(tài)更靈活的立體生態(tài)建筑全面進(jìn)入政策紅利期。

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從土地供給到政策導(dǎo)向

立體生態(tài)建筑成為新的風(fēng)口

土地端

降容趨勢明顯

隨著市場需求變化、禁墅令的失效，2024年南京、蘇州、天津等重點(diǎn)城市紛紛調(diào)整供應(yīng)端，掛出多宗低密宅地，以適應(yīng)當(dāng)前以改善為主的新房市場。

對改善客群來說，改善居住不僅僅是換個大房子，更是居住舒適度的提升。而容積率的降低，意味著購房者可以擁有更高的得房率、更寬的樓間距、更多的采光和綠化空間，享有更充裕的公共配套，大幅提升改善居民生活品質(zhì)感。

低密低容住宅產(chǎn)品的持續(xù)創(chuàng)新與升級，正逐漸成為房地產(chǎn)市場的普遍趨勢和共識。重點(diǎn)房企也開始積極響應(yīng)這一市場需求，推出新一代低密低容住宅產(chǎn)品。

這些產(chǎn)品不僅在設(shè)計上更加注重生態(tài)、舒適與私密性，而且在功能和科技應(yīng)用上也進(jìn)行了迭代更新，以滿足現(xiàn)代居住者對健康、環(huán)保和智能化生活的追求。

而長沙也緊跟市場步伐，從2024年新供應(yīng)地塊來看，容積率較歷年有所降低。再現(xiàn)1.01容積率地塊，開福中心S1地塊容積率更是從原8.7規(guī)劃指標(biāo)直接降低至1.7，這也是自2010年以來市中心首次掛牌容積率低于2 的較低密地塊，市場正在進(jìn)入低密低容時代。

政策端

“計容新規(guī)”支持立體生態(tài)建筑

與此同時，多省市也已出臺政策鼓勵立體生態(tài)建筑開發(fā)，優(yōu)化建筑規(guī)范，提高住宅品質(zhì)。

在近期紹興、溫州、金華、湖州等地的新推地塊中，相繼有了“計容新規(guī)”：部分新掛牌宅地中注明，空中花園綠化陽臺、小區(qū)景觀綠化亭廊、開放式風(fēng)雨連廊等不計容積率，挑高客廳只算單層面積等新規(guī)定。

新規(guī)定的出臺，不僅為城市建筑增添了綠色生態(tài)的新篇章，更在無形中為購房者帶來了實(shí)實(shí)在在的利好——更高的得房率，更低的購房成本。

可見，從官方層面，已在逐漸改變產(chǎn)品布局。

市場端

立體生態(tài)建筑流速和溢價有保障

政策端的放松和利好，疊加房地產(chǎn)新一輪周期下市場改善需求的火熱，各大房企紛紛押注立體生態(tài)建筑，也顯得順理成章。

與此同時，消費(fèi)者對立體生態(tài)建筑的接受度也在逐步提升，尤其是在尋求改善居住環(huán)境的群體中，此類住宅產(chǎn)品已成為其購房的優(yōu)選。

據(jù)統(tǒng)計，重慶普通住宅平均去化率僅17%；與此同時，典型立體生態(tài)建筑平均去化率達(dá)到89%。

以今年新開盤的項目為例。1月科學(xué)城置業(yè)龍湖鳳棲湖畔立體生態(tài)建筑產(chǎn)品開盤推出46套全部售罄；龍湖云河頌首推60套當(dāng)天清盤，銷售額突破3.3億。

類似的情況也發(fā)生長沙，早在2018年，長沙首個立體生態(tài)建筑項目福天藏郡院子首開入市推出935套，去化95%，銷售火爆；后續(xù)多次加推去化也都在80%以上。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，立體生態(tài)建筑對項目的流速及溢價的確有較為明顯的助益。以長沙福天藏郡院子為例，強(qiáng)銷期其月均流速高達(dá)252套，是同地段普通住宅項目的2.79-5.75倍，成交價格是同板塊項目的1.04-1.44倍。

在“獨(dú)立院子”自由、以及露臺不計面積全贈送實(shí)現(xiàn)超高得房率的優(yōu)勢下，立體生態(tài)建筑得到了較高的市場接受度。

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立體生態(tài)創(chuàng)新建筑引領(lǐng)者

3.0產(chǎn)品致敬城市改善菁英

作為長沙首個立體生態(tài)建筑項目福天藏郡院子的開發(fā)商——湖南福天興業(yè)投資集團(tuán)，是一家涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、建筑與設(shè)計、產(chǎn)業(yè)投資、文化旅游、綠色食品等核心產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)。

自2019年起，福天全力深耕立體生態(tài)創(chuàng)新建筑，2020年，福天率先攜手清華大學(xué)建筑設(shè)計研究院打造立體生態(tài)創(chuàng)新建筑，通過旗下7大產(chǎn)業(yè)鏈、8大庭院專家團(tuán)隊、190+專利，始終專注健康人居。

2021年4月10日，福天興業(yè)集團(tuán)更是與清華大學(xué)聯(lián)合成立了未來立體生態(tài)建筑（國際）創(chuàng)新中心，并永久落戶長沙，標(biāo)志著湖南在創(chuàng)新建筑領(lǐng)域走在了全國前列，也代表著福天興業(yè)集團(tuán)在發(fā)展道路上插上了騰飛的翅膀。

未來立體生態(tài)建筑（國際）創(chuàng)新中心實(shí)圖

多年深耕之下，福天整合立體生態(tài)人居開發(fā)及運(yùn)營經(jīng)驗，全力打造的“人居微生態(tài)”服務(wù)平臺也愈發(fā)完善。從前期規(guī)劃、建筑設(shè)計、工藝創(chuàng)新、新型材料引進(jìn)、生態(tài)養(yǎng)護(hù)、智能維護(hù)、物業(yè)運(yùn)維等多方面不斷開拓研發(fā)，并形成了一整套完善的系統(tǒng)性產(chǎn)業(yè)鏈。

截至目前，福天興業(yè)集團(tuán)人居微生態(tài)庭院技術(shù)授權(quán)專利共計30項，其中發(fā)明專利9項，立體生態(tài)創(chuàng)新建筑全產(chǎn)業(yè)鏈累計獲得專利近300項，為立體生態(tài)建筑3.0提供了強(qiáng)大的技術(shù)保障。

據(jù)悉，福天打造的立體生態(tài)創(chuàng)新建筑項目已在長沙、張家界、岳陽等地落地實(shí)踐，懷揣著“不做復(fù)制、自我超越”的決心，福天將產(chǎn)品從1.0升級迭代至了3.0。所開發(fā)的立體生態(tài)建筑項目，均收獲廣泛市場好評。

此次，福天攜手長沙經(jīng)開集團(tuán)，雙品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)袂，打造立體生態(tài)創(chuàng)新建筑3.0項目——福天·星河院子，以國企重匠的實(shí)力品質(zhì)保障，迭新星沙改善人居。在技術(shù)上、設(shè)計上、品質(zhì)上全方位帶來更生態(tài)、更智能、更健康的居住方式。

技術(shù)研發(fā)上，福天·星河院子將“人居微生態(tài)”系統(tǒng)中土壤研發(fā)技術(shù)、水環(huán)境穩(wěn)定技術(shù)、蚊蟲防控系統(tǒng)、植物優(yōu)先系統(tǒng)等核心技術(shù)全面運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)庭院的生態(tài)循環(huán)，從根本上解決了客戶對蚊蟲、后期綠植維護(hù)的擔(dān)憂。

設(shè)計上，更是巧妙的將庭院位置挪至建筑兩端，大幅的提升了戶內(nèi)采光和居住私密性，有效的規(guī)避了居住痛點(diǎn)。

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居住品質(zhì)的全面革新

突破傳統(tǒng)居住枷鎖

不僅技術(shù)和設(shè)計革新，福天·星河院子在居住品質(zhì)上也有迭代。

具體來看，項目打破了以往高層“鳥籠式”的建筑風(fēng)格，每個戶型擁有約6.1米挑空庭院，突破性的通過將奇數(shù)樓層和偶數(shù)樓層錯層設(shè)計，讓每一層都能得到一個約兩層樓高和三面環(huán)景的空中庭院，同時解決了樓上與樓下的對視尷尬，保證居住私密性。

福天·星河院子項目效果圖

通過在空中庭院中種植綠色植物不僅能制造氧氣、增加空間濕度凈化空氣，還能削減城市噪音。僅僅是隔著屏幕就已經(jīng)能感受到空中庭院撲騰而出的綠意盎然。

前瞻性采用端廳設(shè)計，解鎖270°環(huán)幕視野

近年來，端廳已逐漸成為住宅戶型設(shè)計的主流方向之一。之所以如此流行，是因為其迎合了改善購房群體對室內(nèi)公區(qū)和外部景觀的雙重追求。

福天·星河院子項目效果圖

福天·星河院子項目正是前瞻性的采用了“端廳+空中庭院”設(shè)計，在實(shí)現(xiàn)空中庭院的基礎(chǔ)上，搭配端廳270°“環(huán)繞屏”瞰景廣角視野，最大程度擁抱公園風(fēng)光，滿足層峯階層對于視野景觀的極致化追求。

270°端廳無敵三面采光，將采光和景觀面都擴(kuò)大到讓人驚艷的地步，不僅提升戶內(nèi)采光通風(fēng)效果，更讓景觀視野面更大呈現(xiàn)，使露臺更豐富多樣。

不僅如此，福天·星河院子的戶型布局著重強(qiáng)調(diào)餐廚客體系與陽臺、花園的內(nèi)外呼應(yīng)，創(chuàng)新LDKBG（客廳、餐廳、廚房、陽臺、庭院）一體化設(shè)計，整體形成洄游動線，有效串聯(lián)起核心區(qū)域，提供了更靈活多變的生活空間。

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高贈送、負(fù)公攤，110%-130%超高實(shí)用率

項目繼承了立體生態(tài)建筑的優(yōu)勢，戶戶空中庭院100%不計面積，陽臺50%不計面積，實(shí)用率高達(dá)110%-130%。同樣面積，享有更大空間，既有高層的開闊空間及視野，又能享受別墅才有的庭院空間。

福天·星河院子項目效果圖

雙五星級入戶大堂，高定精工品質(zhì)

此外，項目無論是公共空間裝修部分，還是首層大堂、標(biāo)準(zhǔn)層電梯間、地下車庫等皆高定位、高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)，保證了居住體驗上滿滿的舒適度。

大堂是歸家的禮序，也是身份的象征。福天·星河院子匠心打造五星級雙入戶大堂，匹配居住生活的高度與身份的尊貴。

兩梯兩戶的設(shè)計，戶戶獨(dú)立私家電梯廳，享私家電梯入戶，避開了嘈雜的環(huán)境，不僅讓生活更具安全性與私密性，還增加了住宅的可利用空間，是隱蔽室內(nèi)空間的第一保障。

福天·星河院子項目效果圖

地下車庫采用星級酒店式導(dǎo)視系統(tǒng)，造成順暢通行的路網(wǎng)，并精裝設(shè)計地下車庫單元入口，大氣明亮，瞬間提升了歸家的尊貴感。

全環(huán)氧地坪漆鋪地，鋁合金格柵吊頂，極大地提升了車庫整體品質(zhì)。在車來車往的日子里，明亮堂皇，精致考究，給業(yè)主的出行帶來好心情。

福天·星河院子地下車庫效果圖

總結(jié)：政策導(dǎo)向持續(xù)寬松，改善型需求涌入，福天興業(yè)順應(yīng)大勢潮流，專注深耕立體生態(tài)建筑。福天·星河院子作為升級之作，代表著更高階的產(chǎn)品與品質(zhì)，將開啟萬家麗北改善新標(biāo)桿。

來源：克而瑞湖南