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作者 | 王澤紅

半年報(bào)臨近尾聲，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于筑底進(jìn)程，房企業(yè)績(jī)亦普遍承壓。

數(shù)據(jù)顯示，A股上市房企近50家出現(xiàn)虧損；港股上市房企基本面亦不樂觀，上半年盈利的房企鳳毛麟角，從開發(fā)業(yè)務(wù)維度看，僅華潤(rùn)、中海、保利、龍湖、綠城等少數(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利。

但在上半年，一些新的變化也正在發(fā)生，有房企新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)化已現(xiàn)雛形，如華潤(rùn)置地打通了商業(yè)第二增長(zhǎng)曲線；龍湖經(jīng)營性業(yè)務(wù)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，預(yù)測(cè)2028年收入占比將過半，切換至新發(fā)展模式為期不遠(yuǎn)。

中信證券研報(bào)也指出，經(jīng)過一段時(shí)間的探索，看到了市場(chǎng)形成了三條有代表性的轉(zhuǎn)型新模式發(fā)展路徑，即華潤(rùn)路徑、美的路徑和龍湖路徑。不同路徑背后的股東稟賦不同，但都離不開企業(yè)穩(wěn)健掌舵現(xiàn)金流量表和持續(xù)培育核心運(yùn)營服務(wù)能力。

轉(zhuǎn)型為行業(yè)提供了全新解法，但當(dāng)下，地產(chǎn)開發(fā)仍是房企的生存之本。新降息周期來臨，房地產(chǎn)價(jià)值正在構(gòu)建新平衡，不少新一線、二線城市租購比創(chuàng)下新高，收益不遜于存款利率，再加之地產(chǎn)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，雖然企業(yè)銷售低位運(yùn)行，但“好產(chǎn)品”供不應(yīng)求。

從多家房企的財(cái)報(bào)看，“規(guī)模為王”時(shí)代已遠(yuǎn)去，各家企業(yè)在產(chǎn)品端持續(xù)發(fā)力，苦練“行活”、“卷”好房子成為主流，希望通過產(chǎn)品力在市場(chǎng)中突圍。

降息周期下，租購比凸顯

今年以來，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)經(jīng)歷了兩次調(diào)整，2月5年期以上LPR單邊下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至3.95%，7月再下調(diào)10個(gè)BP至3.85%，7天逆回購操利率從1.8%調(diào)整為1.7%，中期借貸便利（MLF）下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。

同時(shí)，央行取消了全國層面首套、二套房貸利率下限，目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限，多個(gè)城市新發(fā)放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右，部分城市利率降至3%以下。

緊接著，存款利率也在7月相繼下調(diào)，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、郵儲(chǔ)六大行集體宣布下調(diào)，五年期年利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)至1.8%，一年期下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至1.35%，12家全國性股份制銀行、多家中小銀行紛紛跟進(jìn)，銀行存款利率首次跌破“2%”。

不僅如此，美聯(lián)儲(chǔ)主席近日在公開發(fā)言中明確“現(xiàn)在降息的時(shí)間到了”。市場(chǎng)紛紛預(yù)測(cè)，9月18日議息會(huì)議決議公布，有可能會(huì)直接開啟一輪新的降息周期。

中信證券表示，從降息起點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、住房自有率、社會(huì)技術(shù)變革等要素判斷，預(yù)計(jì)本輪美國的降息周期可能和1995-1998年周期有類似之處，1989-1992年周期則在房?jī)r(jià)歷史表現(xiàn)上有一定的可比性，對(duì)于包括REITs和房屋營建商在內(nèi)的房地產(chǎn)板塊而言都是積極因素。

對(duì)于房地產(chǎn)而言，一些好的變化也正在發(fā)生。

僅國內(nèi)這一輪降息周期下，多城首套房貸利率進(jìn)入“2”字頭，買房成本更低；而銀行存款利率的接連下調(diào)，則是令多城租房收益開始跑贏銀行存款利息。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2024年上半年重點(diǎn)50城租金回報(bào)率較上年上升0.07個(gè)百分點(diǎn)至2.03%，創(chuàng)自2019年以來新高，不僅跑贏了存款利率，還跑贏一年期國債利率以及基金市場(chǎng)平均收益率。其指出，當(dāng)前相比存銀行的利息收益，買房收租或許更具可觀性。

9月3日，麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布《40城租金指數(shù)月報(bào)》，8月40個(gè)大中城市租金掛牌均價(jià)為34.89元/平方米/月，環(huán)比上漲0.24%。分城市規(guī)模來看，一線城市平均租金環(huán)比“三連升”；二線城市環(huán)比上漲0.15%。

在疊加房?jī)r(jià)因素，買房收租的性價(jià)比，進(jìn)一步得到凸顯。

苦練“行活”，“好產(chǎn)品”成比拼關(guān)鍵

這種性價(jià)比的提升，不僅體現(xiàn)在房?jī)r(jià)和利率層面，還在房屋品質(zhì)方面。

在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮指出，中長(zhǎng)期來看，潛在住房需求雖然已經(jīng)過了歷史峰值，但絕對(duì)量的規(guī)模仍然巨大；從短期看，經(jīng)過三年的調(diào)整，房?jī)r(jià)水平已回落到一個(gè)相對(duì)比較合理的位置，新房性價(jià)比在提升。

他認(rèn)為，行業(yè)的產(chǎn)品迭代速度已經(jīng)加快到3、4個(gè)月就要更新一代。開發(fā)商卷產(chǎn)品、卷服務(wù)，對(duì)消費(fèi)者來說是件好事情。

這一點(diǎn)，從其它房企業(yè)績(jī)會(huì)上，也能明顯感知到。綠城中國提出“沒有好城市只有好項(xiàng)目”，重項(xiàng)目輕城市；越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)稱，未來市場(chǎng)會(huì)回到好房子的屬性；華潤(rùn)置地董事會(huì)主席李欣指出，“行活兒”要練好，才能賺到該賺的利潤(rùn)。

“行活”也是龍湖中期業(yè)績(jī)會(huì)上多次被提及的詞匯，包括持續(xù)精進(jìn)產(chǎn)品、提升行活能力，新項(xiàng)目保持產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)，“把行活做好”更是其內(nèi)部常聽到的一句話。

所以，越秀地產(chǎn)內(nèi)部展開“好產(chǎn)品”行動(dòng)，華發(fā)股份在產(chǎn)品側(cè)做“加法”，金茂升級(jí)產(chǎn)品線，龍湖在今年5月再次啟動(dòng)產(chǎn)品深度迭新，發(fā)布“觀萃”產(chǎn)品線。

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展時(shí)代，好產(chǎn)品已經(jīng)成為房企在新競(jìng)爭(zhēng)格局中的制勝關(guān)鍵。以龍湖為例，觀萃產(chǎn)品線以業(yè)主的生活半徑為標(biāo)尺去做產(chǎn)品加法，截止目前，已落地北京、上海、成都三城，并有望在三季度迎來首開。

在觀萃之前，龍湖于2022年底推出高定新品御湖境，2023年2月針對(duì)高端改善市場(chǎng)推出“云河頌”，均獲得了市場(chǎng)和客戶認(rèn)可，2022年底至2023年，合肥柏堰御湖境、北京順義御湖境、上海松江御湖境、泉州晉東御湖鏡均成為當(dāng)?shù)丶t盤。

杭州金沙御湖境

2024上半年，成都西宸御湖境首開勁銷9億，被克而瑞評(píng)為全國十大輕奢作品；杭州金沙御湖境首開刷新板塊內(nèi)近14個(gè)月內(nèi)搖號(hào)人數(shù)記錄，單日拿下11億熱銷戰(zhàn)績(jī)；佛山御湖境首開勁銷7億，創(chuàng)造佛山近年來開盤業(yè)績(jī)之最。

高端改善產(chǎn)品“云河頌”也是如此，西安未來之瞳云河頌53天熱銷9.6億，上半年位居西安單盤銷售TOP5、改善大平層TOP1；重慶藍(lán)湖云河頌1月首開，80天全盤售罄，打破近兩年重慶豪宅市場(chǎng)金額、單價(jià)、去化率等多項(xiàng)記錄。

當(dāng)下，雖然新房銷售依舊承壓，但需求依然存在，尤其是對(duì)“好產(chǎn)品”的需求。這也是為什么龍湖上半年能穩(wěn)住大盤、位列銷售榜TOP10的關(guān)鍵所在。

比拼“行活”和“好產(chǎn)品”打造能力，已成為房企當(dāng)下突圍的最強(qiáng)武器。