引言：

新政效應減弱，8月樓市持續降溫。壓力之下，頭部房企提前降價搶跑。相較于往年“金九銀十“才開啟的強力促銷，今年8月中旬即出現了項目大幅降價的趨勢，更有甚者，打出超低價、封頂4字頭口號。

榜單

榜單解讀

PART.1

營銷端

房企業績完成難度大

降價搶跑沖量

8月，長沙政府出臺按區、縣認定購房套數新政，此舉旨在更好滿足居民多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康高質量發展。但在居民預期不足情況下，需求端政策刺激效果有限，市場反應平淡。

業績壓力之下，同時隨著傳統營銷旺季將至，各房企營銷力度加大。8月下旬，頭部房企率先開啟降價潮，大王山某項目“8”字頭引爆樓市，隨后多個房企跟進，部分項目降價達5000元/平米，競爭環境加劇。

至8月底，更有樓盤打出超低價，封頂4字頭口號，降價潮漫延，瘋狂內卷的價格戰再度上演。

從典型讓利項目來看，目前銷售均價與項目原備案價系數多數在6-7成，部分項目甚至做到了僅備案價的54折，讓利幅度明顯。與周邊二手房價格對比來看，部分樓盤價格倒掛明顯，而且不少還是涵蓋了精裝價格。

PART.2

客戶端

營銷力度加大下

來訪認購漲幅明顯

8月長沙僅1個項目集中開盤，為教育大盤中建桃李九章項目，加推去化率高達93%，優質教育仍是去化神器。

8月開盤量跌入谷底，主要是兩個原因導致，一是淡季房企推貨節奏放緩，二則是市場低溫，部分首開項目都選擇平推入市，蓄客艱難。

8月整體來訪仍略低于24年均值。周均單盤到訪64組，環漲8.5%，周均單盤認購4.1套，環漲20.6%。8多個品牌房企率先開啟以價換量，拉高認購，但大部分項目仍處于下降通道。

周度走勢來看，市場前端指標分化明顯，上旬前期指標數據低位波動，市場觀望情緒嚴重；下半月降價潮下，市場持續升溫，前期指標數據連續兩周大幅上行。月末最后一周單盤漲至來訪71組，認購6套，均達到今年高位水平。

在轉化率方面，開福區轉化率8.69%，明顯優于其他主城區，主要源自長沙北中心保利時代項目高來訪認購帶動。天心區區域內紅盤匯聚，整體來訪熱度斷層領先，是惟一單盤來訪突破百組的區域。

PART.3

上榜項目特征

高性價比樓盤熱度上升

國央企項目占比75%

在三大榜單的 TOP10 項目中，從房企表現來看，國央企項目占比高達75%，剩余的也多為規模品牌房企。

表現突出的有招商蛇口、中建信和以及保利發展控股集團，各有三個項目上榜。此外，萬科地產、中海地產以及華潤置地分別有兩個項目上榜。

從項目熱力的共性分析來看，具有教育以及區位優勢明顯的項目占據榜單半壁江山，與此同時高性價比和品牌優勢的項目上榜數量明顯攀升。

8月來訪熱度TOP1項目為【招商蛇口的天青府】，其憑借招商蛇口的品牌口碑以及項目家喻戶曉的高產品力，再加上8月推出部分特價房源，毛坯10XXX起，來訪熱度直線上升，認購熱度也位列TOP4。

轉化率和認購熱度首位的是【中海寰宇天下】項目，8月新樓棟平推入市，疊加部分價格讓利，推高項目來訪認購數據雙漲，實現15.89%的高轉化率。

從項目來訪認購走勢來看，8 月下旬強促銷之下，雙漲項目上升至22個，比7月增加12個。雙降項目減少至17 個，比 7 月驟減 43個。至8月末，營銷力度加大下，市場反應積極，多項目來訪認購沖高。

其中典型的雙漲項目均為讓利項目，作為市府紅盤的【招商蛇口江山境】，8月組織了貝殼團購專場，精裝17XXX起，三期一號棟額外97折，促使項目8月取得了認購100套的好成績。【中建桃李九章】打出8字頭起，配套湘郡培粹“一校兩址”新校區，首付可分期至5萬元起，為本就是流量紅盤的項目再添熱度。

市場洞察

PART.1

全域板塊流速下行為主

遠郊板塊流速低位上漲

從各板塊表現來看，8月傳統淡季，高溫極端天氣，政策效應減退，客戶預期信心趨弱等多因素影響，全市各板塊成交規模持續下行為主。

（板塊網簽數據范圍為內五區商品住宅，數據截至8月31日）

（注：板塊網簽數據范圍為內五區商品住宅）

城區高端（T）單盤流速跌幅明顯，另外城區熱點（C1）和新城品質（N1）跌幅擴大。其他板塊，前期基數處于低位，本月持續下探。各板塊流速均處于年內低位值。

遠郊板塊受地理位置偏遠影響，流速始終低位運行，本月O2遠郊發展板塊主要受暮云南【領航學府】、【南城雅苑】項目強降價促銷拉動成交，推高流速上行。

PART2

T城區高端板塊

占據流速TOP10板塊4席

從8月單盤流速來看，TOP10單盤流速板塊中，T城區高端占比最大，占40%。本月盤均流速在40套以上的僅1席，流速在30套以上僅3席，盤均30套以下過半。市場下行壓力加大，板塊整體流速趨緩。

（板塊網簽數據范圍為內五區商品住宅，數據截至8月31日）

動物園的【麗發新城】以低于周邊項目2000元/平米的高性價比優勢持續熱銷，實現單月66套的成交，推動板塊流速位列第一。梅溪湖二期則在招商蛇口天青府的讓利熱銷帶動下，拉高板塊流速領先。

總結

8月淡季更“淡”，成交低位波動。業績端承壓之下，房企提前開啟強促銷模式?！耙詢r換量”愈演愈烈，預計9月仍將持續強促銷模式沖刺金九，供需兩端均有望低谷回溫。

來源/克而瑞湖南