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存量房貸利率下調(diào)有新消息，昨天彭博社又傳出了一篇小作文。

小作文說，監(jiān)管部門已經(jīng)提議存量房貸利率一共下調(diào)80個(gè)基點(diǎn)，一共分兩次下調(diào)，近幾周會(huì)下調(diào)第一次，明年年初下調(diào)第二次。目前提案還在等著被批準(zhǔn)。

通過小作文我們能得到這幾點(diǎn)信息：

一是存量房貸利率要下調(diào)80個(gè)基點(diǎn)，但不是和去年一樣一下子完成，而是分兩次，每次降個(gè)幾十基點(diǎn)。

什么意思？比如現(xiàn)在你的存量房貸利率是4.5%，可能過幾周通知你可以降40基點(diǎn)，房貸利率降到4.1%，再過幾個(gè)月明年年初給你降到3.7%。（一次降40基點(diǎn)為假設(shè)值）

下降80個(gè)基點(diǎn)這個(gè)數(shù)字還算比較合理，因?yàn)槿ツ晡覀兙徒颠^一次，當(dāng)時(shí)存量房貸利率降了75基點(diǎn)。

下降80個(gè)基點(diǎn)其實(shí)還比新房利率略高，目前新房和存量房貸利率普遍相差100個(gè)左右基點(diǎn)，不過也能很大減輕存量房貸業(yè)主的壓力了。

舉個(gè)例子，假設(shè)你房貸有100萬，房貸利率4.5%，30年等額本息，降80基點(diǎn)后，房貸利率降到3.7%，利息總額會(huì)減少16.7萬，每個(gè)月月供少464元。

二是存量房貸利率下調(diào)這個(gè)事情還在提案階段，還沒有落地，所以并不會(huì)那么快。

最近微信群有人預(yù)測下周四就開始第一次降息，幅度是20~50基點(diǎn)。

這個(gè)時(shí)間的預(yù)測不太可信，因?yàn)楦鶕?jù)彭博社的消息，目前這個(gè)事情只是在提案階段，并不是已經(jīng)決定要落地的文件。

高層考慮需要時(shí)間，并且方案就算出來，也需要征求意見，到落地也需要時(shí)間，這些事情一周內(nèi)不大可能完成，一兩個(gè)月內(nèi)能落地就很不錯(cuò)了。

三是這次的存量房貸利率下降是通過兩種方式完成：一是存量按揭客戶跟銀行重新協(xié)商房貸利率，二是將現(xiàn)有按揭貸款直接轉(zhuǎn)入其他銀行，也就是轉(zhuǎn)按揭。

啥是轉(zhuǎn)按揭？就像是你原本借了一筆錢，但后來發(fā)現(xiàn)有更便宜的借錢方式，所以你想要換一種方式借錢，以便少付一些利息。

舉個(gè)例子，你之前借了100萬，利率是4.5%，等額本息，每個(gè)月要還5066元，30年總共要還82萬的利息。但現(xiàn)在銀行的利率降到了3.7%，你已經(jīng)還了3年，不想繼續(xù)按原來的高利率還錢了。

此時(shí)你可以選擇“轉(zhuǎn)按揭”，就是按照新的低利率3.7%重新借這筆錢。假設(shè)你現(xiàn)在還有95萬沒還，按照新的利率，你每個(gè)月只需要還4372元，30年總利息62萬。這樣一算，比起原來的利率，你可以少還20的利息。而且，每個(gè)月的還款額也少了近700元。

不過，轉(zhuǎn)按揭可能需要你先還清原來的貸款，然后再按照新利率重新借。雖然這個(gè)過程可能需要一筆過橋資金來過渡，但長遠(yuǎn)來看，因?yàn)槔式档土耍隳苁∠乱淮蠊P錢。

存量利率下降對普通人是好事，對銀行可不是。

道理很簡單，銀行賺的錢變少了，利息收入會(huì)下降。

目前銀行按揭總體規(guī)模約38萬億，如果降息80基點(diǎn)，那么銀行的利息收入將減少約3000億，約占2023年銀行業(yè)凈利潤（2.4萬億）的12.5%

上周存量房貸利率下調(diào)消息出來后，招行行長王良這周一進(jìn)行了回應(yīng)。他說還沒有接到通知，這方面政策推出的話，對銀行業(yè)的存量按揭利率帶來一定負(fù)面的影響。宏觀管理部門會(huì)做好充分論證和研究，再推出這樣的政策。

看來銀行行長并不歡迎存量房貸利率下降。

現(xiàn)在銀行的凈息差在不斷縮小，日子并不好過。

就拿招行來說，凈息差從去年的2.15%降到一季度的2.02%，而且還在下降。

招行的營收利潤也開始罕見負(fù)增長，今年上半年招商銀行營收1729.45億元，同比下降3.09%，其中利息凈收入1044.49億元，下降4.17%；歸母凈利潤747.43億元，也下降了1.33%。

整個(gè)銀行業(yè)也一樣。據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局，一季度末我國銀行業(yè)凈息差為1.54%，歷史最低，遠(yuǎn)低于維持合理盈利能力所需的1.8%門檻。

六大行的息差也在不斷收窄，交通銀行的凈息差僅有1.29%，中農(nóng)工建四大行在1.4%左右，處于較低水平。

息差收窄下，銀行也迎來了裁員降薪。今年上半年，A股42家銀行減員超3萬人，其中六大行減員2.3萬人。

所以，如果真的存量房貸利率降了，銀行的收入會(huì)變少，日子將更難。

但銀行再難，最起碼還在賺錢。上半年，商業(yè)銀行累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤1.3萬億元，同比增長0.4%。

而且銀行也能通過將存款利率來對沖影響，所以存款利率還是下降趨勢，現(xiàn)在還是2%，后面可能就是1%。

可普通人可是都快喘不過氣了，不僅要面臨高利率房貸，房子還不斷縮水。

東北證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家付鵬最近說，近兩年，一些中產(chǎn)階級的房屋價(jià)值縮水，首付賠掉，一成了負(fù)資產(chǎn)，消費(fèi)立即下降。40元的咖啡不敢喝了，只能選擇8元買一送一的。

銀行少賺錢不礙事，老百姓都不敢消費(fèi)，沒錢消費(fèi)，對未來沒信心，才是一個(gè)大問題。

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