導 讀

淡季更淡，8月在7月市場低溫的基礎上，供求量繼續下滑。政府出臺按區、縣認定購房套數新政，但市場反應平淡。業績壓力之下，頭部房企帶頭降價搶跑，競爭環境加劇。

1、政策篇：政策市場持續寬松，供需兩端齊發力。

2、土地篇：四川邦泰二次落子，第三次擬出讓住宅用地清單發布。

3、新房篇：8月樓市供需持續下探，房企業績承壓降價搶跑。

政策端

政策市場持續寬松

供需兩端齊發力

1-7月中國房地產相關指標累計值受基數影響降幅收窄，但單月同比降幅擴大，房地產市場正處于調整期，政策市場持續放松。

1

國家統計局

前7月商品房銷售累計降幅繼續收窄

1-7月份國家宏觀經濟和房地產行業數據出爐，累計值受基數影響降幅收窄，但單月同比降幅擴大。

新建商品房銷售面積同比下降18.6%，較1-6月收窄0.4個百分點，連續兩個月累計降幅收窄。新建商品房銷售額同比下降24.3%，較1-6月收窄0.7個百分點，降幅連續第三個月收窄。房地產開發企業到位資金同比下降21.3%，降幅收窄1.3個百分點。

但從7月單月數據來看，無論是商品房銷售面積、金額，新開工、竣工、開發投資等均環比持降，并回歸至年內低位。

2

8月LPR

1年期和5年期利率均維持不變

8月LPR報價出爐，1年期和5年期利率均維持不變。1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%。

今年1-8月，LPR共經歷兩次調整：第一次在2月，5年期以上LPR單邊下調25BP至3.95%，降幅創LPR機制設立以來之最；第二次是7月，1年期、5年期以上LPR同步下調10BP，分別降至3.35%、3.85%。

雖然8月LPR暫時按兵不動，但房貸利率整體仍在下行通道中。據CRIC調研，目前30個重點城市首套房平均商貸利率為3.21%。

3

重點城市出臺一系列新規

支持“好房子建設”

8月27日，上海發布新規，提高商品住房中小套型的面積標準，同時優化調整中小套型住房所占比例。

在探索房地產行業新模式下，除了上海放開“7090”政策以外，全國各地也在為支持“好房子”建設出臺一系列新規。

無論是放寬低容積率產品供應，還是控制高層住宅開發，意味著純剛需類產品市場份額將持續收縮，低密及大戶型的改善性產品將成為新房市場的主導。

4

29城發布收儲庫存細則

長沙收儲面積小于120㎡住房

5月17日，央行設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，正式拉開存量房收儲大幕。

截止8月22日，已有超過50個城市表態支持國有企業收儲，這其中既有廣州、深圳等核心一二線城市，也有萍鄉、滁州等三四線城市，更不乏蘭考、灌南、赤壁等縣級行政單位。

29個城市已落地首批房源征集細則，明確了參與征集的商品房需滿足的條件，標志著存量房收儲進入落地期。

長沙于8月19日發布收儲細則，收儲面積小于120平米，交通便利，配套齊全的項目。

5

長沙樓市新政

按區縣（市）認定住房套數

8月23日，長沙市住房和城鄉建設局發布《關于進一步優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。

明確居民家庭在擬購新房的區縣（市）無住房的，可按首套住房認定，辦理商業性個人住房貸款；在長沙市域范圍內既有住房貸款已結清的，支持金融機構自行確定首付款比例和利率。

此舉旨在更好滿足居民多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康高質量發展。

截至8月，中國已有超20個城市按區進行住房套數認定，將認貸范圍收窄至購房所在區。

去年，重慶、天津、昆明就已出臺相關政策，按區優化調控。今年以來，執行相關政策的城市范圍進一步擴大，廣州、杭州、成都等地均可按區認定購房套數。

6

政策小結

樓市低溫，政策市場持續發力，一方面加大寬松力度，如按區、縣認定房源套數等。另一方面加大支持力度期望穩定市場，如收儲降庫存，白名單項目融資等。但在居民未來預期不足的情況下，需求端政策刺激效果有限，房地產市場短期內仍難回溫。

土地端

四川邦泰二次落子、

第三次擬出讓住宅用地清單發布

1

四川邦泰長沙第二次拿地

底價摘得S1商住地

8月長沙六區一縣供應2宗，成交2宗經營性用地，土地市場整體熱度較低。

供應端，天心區掛牌今年首宗地，新開鋪S4地塊相較2022年周邊地塊樓面價降幅達1771元/平。麓谷時隔4年再上新，向南銜接梅溪湖商業板塊和文化中心。

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土地供應 ▏樓面價較周邊降1771元/平！新開鋪純住宅地掛牌

土地供應 ▏麓谷時隔4年再上新，向南銜接梅溪湖商業板塊和文化中心

成交端，1宗商辦用地由中聯重科底價摘得。開福中心板塊高質素商住地塊由四川邦泰底價摘得，這也是其在長沙第二次拿地，今年5月，四川邦泰曾以5.52億，拿下長沙梅溪湖一期的014號地塊。

地塊詳情點擊鏈接土地成交 ▏四川邦泰拓疆長沙再落一子，競得黃興北S1王炸地塊

2

2024年第三次擬出讓住宅用地清單發布宗

近日，長沙市自然資源和規劃局發布《2024年擬出讓住宅用地第三次清單》，共計45宗地塊，擬出讓面積3219.63畝。擬供應時間段：2024年8月19日至2024年11月19日。

其中：湘江新區13宗，雨花區11宗，望城區4宗，開福區8宗，天心區4宗，長沙縣1宗，芙蓉區4宗。包括熱門的的洋湖一線臨江地塊、觀沙嶺原9#地塊、梅溪湖二期純住地塊、新開鋪S4地塊、南湖六號地塊等。

土地小結

長沙今年供地節奏緩慢，新房銷售市場低溫傳到至土地市場，企業投資意愿不足。政府三批次加大優質土地供應，加大對企業的吸引力。整體投資氛圍謹慎的大環境下，優勢企業可趁低位補倉核心優質資產，為優化資產結構打下堅實基礎。

新房端

8月樓市供需持續下探

房企業績承壓降價搶跑

淡季更淡，8月在7月市場低溫的基礎上，供求量繼續下滑。政府出臺按區、縣認定購房套數新政，但市場反應平淡。業績壓力之下，頭部房企帶頭降價搶跑，競爭環境加劇。

1

商品房市場

供求量同環比再降

8月長沙內五區商品房供求量同環比再降，單月成交量僅高于2月春節月，成交均價低位持穩，銷售承壓。

高壓之下，頭部帶頭降價搶跑，項目降價潮出現蔓延之勢，后市價格端預計將再度下探。

2

商品住宅市場

月末房企降價沖量

房企推貨意愿不足，供應量同比跌幅5成，需求端不足，客戶觀望情緒加劇。

8月下旬房企加大促銷力度，頭部房企開啟降價強跑，以價換量之下，8月最后一周，成交量回升，但是整體市場仍舊慘淡，成交量同環比跌幅均達到3成。

月度成交面積段占比幾乎無變動，漲跌幅均不超過1個百分點。

8月商品住宅成交產品主力仍為120-144㎡，占比為47%，環比上升1個百分點，已經連續4個月占比上升。120平以下剛需占比20%，下降1個百分點。

整體來看，120-144平剛改主力產品呈現持續上升的趨勢，180平以上高端改善大平層產品降幅明顯，房地產弱市下，購房者入手高總價產品態度愈發謹慎。

從價格走勢來看，144平以下和144-200平面積段產品價格環比下降，降幅分別為3%和2%。降價潮現，價格端承壓。

200平以上高端改善產品大幅波動，主要是兩個原因所致，一是上月價格驟降所致，本月正?；厣?。二是月度成交量偏低，單個項目對市場的影響增大，如頂豪項目如保利天瑞，網簽均價超過3萬/平，大幅度拉升了高端市場均價。

3

公寓市場

成交低總量下，價格大幅波動

公寓市場8月無新增供應，成交量低位，環比跌幅4成，同比跌幅近9成。

成交均價同環比漲幅較大，主要是成交總量較小，導致旭輝鉑悅湘江、潤和濱江灣等商業大平層項目對整體市場影響變大，價格大幅波動。

4

商辦市場

辦公市場0供求，商業成交量跌價漲

8月辦公市場無新增供求。

商業市場均為社區底商拿證，成交量環比量跌價漲，主力成交項目為濱江新城南板塊的龍湖春江酈城項目，網簽均價達到26045元/㎡，拉動市場均價上行。

5

營銷動態

房企業績完成難度大，降價搶跑沖量

• 開盤：蓄客困難，僅單個項目集中開盤

8月長沙僅1個項目集中開盤，為教育大盤中建桃李九章項目，加推去化率高達93%，優質教育仍是去化神器。

8月開盤量跌入谷底，主要是兩個原因導致，一是淡季房企推貨節奏放緩，二則是市場低溫，部分首開項目都選擇平推入市，蓄客艱難。

• 促銷：頭部房企降價搶跑，市場競爭環境加劇

相較于往年金九銀十傳統旺季開啟強力促銷，今年大促時間提前，8月中旬即出現了項目大幅降價的趨勢。

主要是原因是7、8月房企銷售業績不佳，年度目標完成壓力增大，頭部房企搶先開始降價搶客。

一方面是項目價格促銷折扣力度加大，另一方面中介傭金與獎勵政策提高，整體市場競爭環境進一步加劇，并且降價潮出現了蔓延之勢。

總結：

受高溫天氣、供給約束、利好政策提振效應邊際遞減等綜合影響，8月成交延續低位波動。

業績端承壓，房企提前開啟強促銷模式，8月下旬頭部房企帶頭降價搶跑，下半月成交量有所回升，但整體市場仍舊處于低溫下探通道。

預計9月房企仍將持續“以價換量”強促銷模式沖刺金九，供需兩端均有望低谷回溫，但是整體市場預期不足的大環境下，預計金九成色難顯，市場升溫幅度有限。

來源/克而瑞湖南區域