天心區獨特的狹長地形，使其坐擁長沙南北長達32公里的江景資源，從北至南形成了不同的發展格局。從五一商圈、湘江金融外灘、省政府到南部融城區域，串聯成了獨具特色的發展路徑。

一

“活力天心”，投資競爭力連續三年全省首位

天心區地處長沙市城區南部，因“天心古閣”而得名，總面積141平方公里，擁有32公里湘江岸線，“濱江-臨洲-望岳“獨特優勢，是長沙“山水洲城”魅力的最佳展示區域。

同時是長沙的南大門，位于長沙、株洲、湘潭三市城市群幾何中心，也是省政府所在地。

天心區的地理位置，決定了其在長株潭一體化發展、經濟增長、文化創新、生態建設等方面都具有重要戰略地位。

2023年經濟發展表現不俗，高質量發展全國百強區排名中列第51位，五年躍升34個位次；創新能力全國百強區排名第47位，投資競爭力排全國百強區第38位，連續三年保持全省首位。

2023年，天心區全區GDP1362.88億元，較上年增長5.1%。年末常住人口89.40萬人，近十年人口增長40.66萬人，人口吸引力位居九區縣前列；且城鎮居民人均可支配收入72085元，高出長沙市整體水平4809元。

二

上位規劃

多元產業共融，鑄就天心繁榮

古城天心，沿湘江由北向南。從南區到天心區，從金融外灘到省府新區，再到融城核心。天心40余載篳路藍縷，以奮斗者的姿態，崛起于長沙，綻放在湖南版圖上。

• “五一商圈”點亮不夜天心，稱雄全國夜經濟賽道

近年來以“網紅城市”出圈的長沙，離不開五一商圈一騎絕塵的夜經濟以及商圈消費力。在2023年贏商tech首次發布的《中國商圈商業力指數TOP30》排行榜中，五一商圈商業力躍居全國第五名。

廣受消費者喜愛的茶顏悅色、文和友、墨茉點心局、檸季等網紅品牌從天心區啟程，融合于“五一商圈”，以“夜”為觸點衍生多元化商業場景，夜游、夜娛、夜市等業態充分釋放消費潛力。

因此“不夜天心”稱雄全國夜經濟賽道，在首次公布的2021年夜經濟影響力20強區縣榜單中，穩坐頭把交椅。

• 天心產業競妖嬈
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天心區與生俱來的區位地理優勢，坐擁千里湘江和廣闊綠心，懷抱32公里的湘江岸線，全區身處長株潭三市幾何中心，雖然沒有工業這一“金鐘罩”，但第三產業“鐵布衫”———總部經濟、金融經濟、數字經濟、綠色經濟、康養經濟等產業齊放光彩。

三

為省府片區帶來新的發展紅利和機遇

城市更新

沿著湘江一路往南發展，來到省政府片區。這里自2004年省政府正式遷入后，聚集了大量行政事業單位，是城市的行政中心、文化中心，是長株潭城市群的“中樞核心”。

以湘府中路為界，省府片區劃分為省府北和省府南板塊，片區發展集中芙蓉南路沿線，目前行政辦公及居住氛圍濃厚，可開發空地較少，自2020年底開始，進入2.0 的城市更新驅動開發時代。

省府北板塊已經啟動新開鋪城市更新，天心區國資集團牽頭，與中建五局、葛洲壩集團合作，將打造以新開鋪為核心的湘府消費中心。

近幾年已有華潤、龍湖、中建信和等多家品牌房企入駐，師大附中雙語實驗學校、中雅培粹學校新校區等教育資源隨之落地。

（新開鋪城市更新概念圖）

省府南板塊啟動黑石鋪城市更新，項目定位為“省府門戶，湘江客廳”，總面積約9914畝，是長沙市主城區實施范圍更大的重點城市更新單元之一。

長沙天心城市發展集團有限公司與中建國際投資（湖南）有限公司共同合作，總投資超300億元，計劃5年內基本完成片區城市更新建設，旨在打造長沙的門戶和窗口。

（黑石鋪城市更新效果圖）

黑石鋪城市更新發展加速度，近期動作連連，高能級配套持續落地兌現。

2023年11月，永旺夢樂城選址在黑石鋪城市更新片區TOD商業地塊。

長郡外國語學校及附屬小學已經開學，中國鐵建花語江南將配套建設長郡外國語南校區及青園小學。

近幾年已有中建信和、中國鐵建、夢想置業等多家品牌房企入駐，均有優異的業績表現。

四

欣欣向“融”，南部融城正當時

隨著大托鋪機場搬遷、解放垸空間釋放有效破除制約發展的要素資源瓶頸，南部融城片區發展空間得到極大釋放。

2023年天心區南部融城片區開發建設指揮部成立，標志著總面積約294平方公里的南部融城片區開發建設提速，掀開發展新篇章。

設立“解放垸-大托新城、牛角塘智慧健康城、奧體新城、花博園”四大起步區，其中前三個在天心區。

這兩年天心南部融城片區在規劃、產業、配套等方面多點開花，開發建設工作如火如荼，整個片區欣欣向榮、日新月異。

五

南北差異較大，融城片區強勢崛起

樓市發展

天心區樓市發展南北差異較大，一方面北部核芯主城作為長沙老城區已經發展趨于飽和，而南部地區依靠省政府的遷入以及地鐵1號線的拉通，省府、大托等板塊逐漸崛起，發展勢頭強勁，具有較大發展潛力。

• 人口：從北往南人口遞減，居住型板塊占主導

從各板塊人口屬性來看，天心中心板塊居住人口約35萬，省府南板塊約11.63萬人，均屬于職住高密區。中心區域受總部經濟以及五一商圈的拉動，省政府受政務中心的驅動。

省府北板塊居住人口約27萬，發展成熟，大托板塊約10萬人，處于飛速發展期，同時職住比較低，均屬于居住優勢區。

解放垸板塊居住人口約4.4萬，由于此前受機場凈空制約，片區發展以產業為主，樓市發展滯后，屬于產業優勢區。

動物園板塊、暮云南板塊居住人口在5.8-12萬之間，由于更靠近株洲、湘潭區域，產業發展相對緩慢，分別屬于居住高純區和職住低密區。

• 省府北成為區域主力，天心中心高端聚集

新房市場來看，省府北板塊成為區域主力且發展勢頭強勁，在區位+政務+城市更新驅動下，吸引眾多品牌房企入駐。

成交占比全區43%，近三年年均市場容量42.51萬方，板塊內在售項目眾多，其中長沙潤府、龍湖云河頌、中交麓江春望為板塊銷量TOP3。

其余板塊分化明顯，天心中心板塊量價齊漲；省府南供不應求，價格穩步上揚，大托在教育及品牌房企驅動下，量價開始上行；動物園在品質項目的加持下，表現良好；暮云及解放垸發展滯后，商品住宅開發尚不成熟。

綜合各板塊配套及新房成交結構來看，不同板塊之間發展呈現較大的分化。

天心中心板塊為傳統主城區域，開發成熟度高，目前在售樓盤聚集在南湖新城，自然資源優越，主要針對全城高凈值人口，打造高端大平層豪宅。

省府片區歷經2008-2012年的高速發展期后，累計大量改善需求未得以釋放，客戶購房驅動為家庭自然周期之下的面積需求改善，居住環境及品質改善，教育資源質量改善等。

大托板塊目前以中信廣場為核心的周邊區域已較為成熟，周邊樓盤以中海寰宇天下為代表，主要供應120-144㎡的剛需、剛改產品。

動物園板塊早年為長沙別墅豪宅聚集區，目前進入了高密度開發的高層時代，主要供應剛需以及剛改產品。

而暮云南板塊則以130㎡以下的產品為主，吸附地緣剛需客戶，市場聲量較小。

• 教育資源：蝶變升級，從規模擴張到品質提升
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從2013年到2024年，天心區高起點、大手筆大力實施教育強區戰略，三次實施推進學校建設“三年行動計劃”，先后引進了雅禮中學、長郡中學、明德中學、長沙市一中等名校品牌。新建23所學校，擴建26所學校，共新增學位69090個。實現了教育資源總量、質量雙提升。

（僅供參考，具體樓盤配套情況以售樓部公示為準）

2023年7月，長郡中學、南雅中學、明德中學、青園教育集團、仰天湖教育集團、湘府英才教育集團以及長郡外國語教育集團七大優質教育品牌集中簽約入駐南部融城片區。

2024年5月，長沙市天心區人民政府又與長沙市一中、長郡中學、湘郡培粹實驗中學、中雅培粹學校等名校簽訂合作辦學協議，未來將攜手創辦長沙市一中九峰學校、長郡外國語實驗中學南校區、湘郡培粹南湖學校、中雅培粹未央學校。

合作辦學模式將新建學校納入集團化管理優質發展的快車道，以“輸血”的方式為天心教育注入了新的生命活力。

• 熱銷樓盤：教育資源、品牌房企項目成為市場主力

2024年1-8月， 從天心區項目業績排名來看，TOP10中八成項目為品牌房企，省府片區與天心中心板塊項目占據市場主導地位。動物園板塊十年大盤麗發新城憑借性價比及教育優勢躋身TOP10。

2024年1-8月長沙內五區商品住宅成交金額榜中，天心區每月均有3-4個上榜項目。

其中華潤置地長沙潤府基本實現月月上榜；中海閱湘臺項目以高端豪宅產品標桿形象分別多月上榜前10；中建和悅宸光憑借教育配套優勢多次進入TOP5；中國鐵建花語江南項目5月底取證，6月便進入銷售榜TOP10。

從熱銷樓盤的共性特征來看，教育資源、品牌房企、大盤及產品力為核心要素。

一方面，自2022年教育政策推動民轉公后，湘郡培粹和中雅培粹兩所民辦名初分配了不少派位數量到天心區，直接拉升了天心區小學整體派位質量。疊加原有的天心區民初資源，進一步拉動了區域“學區盤”的市場熱度。

另一方面，天心近年來大力引入優質國央企，深度參與城市更新改造，拓展優質土地資源，煥新城市面貌，增量優質配套，購房客戶對區域發展信心充足。

我們篩選羅列了天心區各熱點板塊在售主力項目情況，囊括了剛需、剛改以及高端改善產品，僅供購房者根據自身需求進行選擇。

天心中心板塊——中海閱湘臺

產品力測評 ▏中海閱湘臺：主城核芯 一線瞰江大平層 對望橘子洲

在售183-291㎡精裝大平層，成交均價23830元/㎡

二環內湘江邊央企奢裝闞江大平層，配置青園小學

天心中心板塊——綠城鳳起麓鳴

在售210-315㎡精裝大平層，成交均價25361元/㎡

被綠城定義的江境大宅

天心中心板塊——城發恒偉觀江學府

在售110-146㎡毛坯高層，成交均價9902元/㎡

市中心不過萬學府盤，首付18萬起上車

省府北板塊——長沙潤府

榜樣測評 ▏長沙潤府：省府城市更新大成之作，實力攀登銷量TOP1

在售171-272㎡毛坯高層，成交均價14000-17000元/㎡

后期C期將推115-250㎡產品

省府北雙學位紅盤，高兌現力全配套綜合體

省府北板塊——龍湖云河頌

在售143-240㎡毛坯高層，成交均價16210元/㎡

改善價格做豪宅品質，配套天心實驗小學

省府南板塊——中建和悅宸光

產品力測評 ▏中建和悅宸光：省府低密小高層，打造全維“成長住區”

在售116-192㎡精裝小高層，成交均價16949元/㎡

家門口長郡外國語本部，“靠山”低密小高層

省府南板塊——中國鐵建花語江南

項目測評|中國鐵建·花語江南：確定性拉滿！深度解讀省府教育紅盤

在售117-185㎡毛坯高層/小高層，成交均價13240元/㎡

首付20萬起，上車省府高品質雙頂級名校教育大盤

大托板塊——中海寰宇天下

CRIC榜樣測評 | 中海寰宇天下：六邊形全能低密大盤，入市即穩居片區TOP1

在售114-189㎡精裝小高層，成交均價13248元/㎡

9年師大教育全能配套大盤

大托板塊——招商蛇口璀璨學府

產品力測評 ▏招商蛇口璀璨學府：教育先行下展現品質鋒芒，美好生活便有了形狀

在售113-143㎡毛坯高層，成交均價11349元/㎡

湘府英才、中雅培粹雙學校配套入讀

大托板塊——鑫遠融澤府

產品力測評|鑫遠融澤府：以“大健康”戰略迭代高品質住宅，以片區需求締造南城封面

在售161-184㎡毛坯大平層，成交均價10000-11000元/㎡

在售213-265㎡精裝大平層，成交均價16000-16500元/㎡

純粹改善高品質住宅，自帶商業會所

大托板塊——融發菁英匯

首開測評 | 融發菁英匯：南城全能低密項目熱銷，城市菁英品質生活的首選

在售134-142㎡毛坯小高層，成交均價9500-10500元/㎡

南城純板低密小高層

動物園板塊——麗發新城

項目測評|從麗發新城到中南六省最大野生動物園，同發集團成爆款制造機

在售106-165㎡毛坯高層，成交均價8508元/㎡

十年造一城，千畝大盤，12年一站式名校教育配套

天心區近年來發展迅猛，城市更新、融城建設協同共進，為區域經濟增長、樓市發展注入活力，從北到南各類板塊均呈現積極向上的發展態勢。