現在的買房人真是挺幸福的。

這是小閑在上半年集中看過十幾個樓盤之后的體會。

福利都是硬貨

只要你買，羊毛多出你想象

先說兩條關于餐飲業的數據，見微知著。

第一條是根據紅餐網的大數據，23年5月時候，上海人均客單價在500元以上的餐廳，大約有2700多家，14個月后的現在只剩下1300多家。

第二條是根據北京統計局的數據，上半年北京餐飲業利潤總額同比下降88.8%，餐飲配送及外賣送餐服務從業人員，數量增長了49.7%。

作為生活關聯最密切的餐飲業，消費勢頭都能受到如此大的沖擊，側面證明影響樓市成交的核心因素還是收入縮減，供應或者產品其實都不是主因，而且這種收入縮減的現狀短時間內很難改觀。

這個時段下有能力買房的人，他們的共性是有穩定收入和資金支配自由度。而且這種穩定性在未來能保持很長一段時間。這樣的購房人就成了各個樓盤絞盡腦汁要爭奪的對象，花費四五個小時輪番上陣，堅持不懈說服客戶下定的案例，比比皆是。

相應的各種優惠、抽獎、金蛋、伴手禮、車位、物業費，各種羊毛都會統統跟上。再特色一點比如河北區中車津浦智匯港，九年一貫制育嬰里小學的建設申請正式批復，買房可以“送”學籍。

所以在鼓勵消費的大環境下，敢于釋放個人消費力的，自然會得到非同一般的回報。除了開發商提供的各種羊毛，還有史上最低首付、最低貸款利率、政府發放的購房補貼，得到近十年來一二線城市戶籍門檻最松動易邁過的機會。

幾年之前的形勢是，一個月的時間全國各地能搶著頒行幾十條抑制購房的政策，現在是搶著頒行幾十條反向支持購房的政策，唯恐大家不買。

小閑對此的評價是：當初打壓的有多轟轟烈烈，現在欲求的就有多如饑似渴。所以在這個時段上車的購房人，也算是抄上了這一波官方+企方給的福利大禮包。這一點是真的能讓過往十年的購房人羨慕不已。

4代房火爆

產品還有內卷提升的空間

不過兩三年時間，天津樓市的產品變革翻天覆地。一手打開了新代產品的局面，另一手毫不留情把上代產品掃落谷底。產品向的創新、復刻和大膽嘗試，真的讓人應接不暇。

遍地開花的架空層設計，把內部共享空間玩出花來，規整出兩三千平米方方正正的5米層高商業空間，用來服務業主。這樣闊綽百搭的場地，放上健身設備秒殺品牌健身房，擺布餐桌椅比高檔餐廳還奢華，布置兒童樂園不遜于高端私立幼兒園。

這樣的功能空間，其實把家庭生活中很多使用頻次較低的功能移出來，放置在半公共的架空層“儲存”，隨來隨用，還能找到志趣相投的“搭子”。這無形中釋放了一定程度室內空間，給購房人增加了隱形實惠。

而錯落露臺的風已經從洋房吹到小高層，十六七層的小高層，90幾平米的戶型，同樣能擁有奇偶層錯落露臺，觀感同樣驚艷，結合飄窗和設備陽臺，也能實現超90%出房率，價格還比洋房更便宜。

錯落露臺當然驚艷，但這并非終極形態。目前天津市面上4代住宅的露臺，還都在1,6米~2米的進深上小心翼翼的試探，在8平米~10平米的面積上淺嘗即止。

等到進深超過3米的真正露臺，或面積超過15平米以上轉角露臺凌空出世的一天。尺度爆炸適用性倍增帶來的生活環境改觀，才真正震撼出現。

當4代住宅的樣板間越來越多，這樣的視覺效果碾壓之下，很多老盤及存量房，真的就只剩下降價一條路。

譬如W公司以司慶名義，推出翡翠大道的特價房，小高層84平米132萬起，邊戶97平米151萬起，而且還是精裝修交付。

再譬如金地藝華里則是推出“99元鎖房”活動，希望渠道和中介們先出手押上一寶。

小閑對此的評價是：隨著時間的推移，老產品和次新房的價值體系，如果沒有地段或學區的加持，必然會受到更大的沖擊。十臺諾基亞綁在一起也賣不過一臺華為。早一步享受四代住宅的人，必然讓人羨慕。

生源少了

買下的學區房更合適了

河西三片的扛把子學校~師大二附小淥水道小區，一年級新生28個班，全年級大約1200名新生，平均每班學生超過40人。

而據說淥水道校區的歷史巔峰期曾經是一年級40個班。而直線距離5公里之外西青區育英小學的招生規模只有3個班。

河西區其它學校的一年級新生人數，也有不同程度的縮減。基本上每個學校的縮減規模都在2個班到4個班不等。

一年級生源的縮減，一方面有新生兒數量逐年減少的原因，另一方面也因為學區房價格有所下跌，但相對收入水平而言依然處在相對高位，在當前經濟形勢讓很多家長有心無力。

在小閑看來：對于今年買到學區房的購房者來說，同比往年付出的買房資金更少，得到的學校資源分攤上反而更多一些。好比過山車就在哪里，六十人排隊和一百人排隊的感受肯定不一樣。房子便宜，學校資源還不那么擁擠，這一點也能讓人不少羨慕。

從樓盤到訪客戶的數量和頻次看，天津樓市的熱點局部，和熱點樓盤還是有的。大環境注定不能盡如人意，但總會有出圈的板塊和樓盤。

今年的房企的年終任務沖刺之戰，很可能就要在九月份提前打響。購房人對于心儀卻預算不足的樓盤，不妨多給對方一點機會，萬一它真的給你申請出一套“工抵房”呢。