北京樓市已經(jīng)進(jìn)入“買方市場”。

為啥這么說？ 北京8月份二手房成交14363套，雖不及7月份的15575套，但仍保持高位。

但仍沒有實(shí)現(xiàn)“量價(jià)齊升”，鏈家8月底二手房成交均價(jià)降到了4.94萬/平。

二手房成交均價(jià)這個(gè)數(shù)字已經(jīng)是連續(xù)第6周下降了。

圖源京樓銷售排行榜

沒錯(cuò)，北京二手房仍處在“以價(jià)換量”的時(shí)期，買房者在這個(gè)期間依然有主動(dòng)權(quán)，依然有充足的議價(jià)空間。

而8月份北京新房住宅成交5308套，比7月份成交量高了1216套。

但是這5000多套房中有將近一半是共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的集中簽約，涉及到商品房住宅的成交數(shù)量，只有2782套，成交均價(jià)5.18萬/平。

新房成交量環(huán)比下降11.00%，同比下降11.32%；成交均價(jià)環(huán)比下降9.44%，同比下降19.79%。

你看，不管是新房還是二手房的成交均價(jià)，都在降。

重點(diǎn)是，這是北京。

北京二手房“以價(jià)換量”，而新房則是在想盡各種辦法“積極自救”。

新房不只是價(jià)格給到優(yōu)惠，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面也給足了誠意。

北京樓市進(jìn)入“買方時(shí)代”后，我們驚訝的發(fā)現(xiàn)，北京的房價(jià)似乎已經(jīng)低到我們普通人不用大膽就可以想想的地步了。

包哥也早就寫過一篇：

異曲同工，但重點(diǎn)又有所不同。如說首付低，你可以說是首付比例低造成的，但單價(jià)總價(jià)低，那可是真的實(shí)實(shí)在在的低啊。

這種“低”，不僅體現(xiàn)在二三百萬總價(jià)的老破小越來越多，曾經(jīng)高攀不起的新房二三百萬總價(jià)的項(xiàng)目也變得兩個(gè)手指頭數(shù)不過來。

所以，在北京低總價(jià)、低單價(jià)、低首付已經(jīng)不是一種有特殊現(xiàn)象，而是已經(jīng)變得非常普遍了。

現(xiàn)在流行一種說法：當(dāng)下能下決定買房的，一個(gè)是有錢的，一個(gè)是沒房的。

而新房二手房數(shù)據(jù)也表明，沒房的剛需客占據(jù)買房數(shù)據(jù)的大部分。

這部分預(yù)算有限的剛需客，既是老破小的購買主力，當(dāng)然也是低總價(jià)新盤項(xiàng)目的心頭好。

包哥大概盤點(diǎn)了一下北京新房有300萬總價(jià)段的項(xiàng)目，大概有30來個(gè)，這些項(xiàng)目不僅在價(jià)格上給到絕對的優(yōu)惠，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也做到了碾壓老破小的程度，真的是為了自救拼盡了全力。

北京部分在售新房總價(jià)300萬項(xiàng)目（統(tǒng)計(jì)日期8月30日）

今兒咱們就主要聊聊這些項(xiàng)目你對北京總價(jià)二三百萬總價(jià)的新房項(xiàng)目，如果你對哪個(gè)項(xiàng)目感興趣或者打算去看，再或者你想買二三百萬總價(jià)好位置的老破小，都可以先加包哥微信，咱們私下更詳細(xì)地好好聊聊。

北京現(xiàn)在低總價(jià)的新房項(xiàng)目，幾乎全部都分布在北京五環(huán)外，這點(diǎn)咱們不扛，事實(shí)就是事實(shí)。

像延慶、密云、懷柔這些北京郊區(qū)咱們就不說了，而像北城的昌平、順義深受海淀和朝陽剛需群體的喜愛，而南城的大興和房山則是豐臺剛需的心頭好。

而這幾個(gè)區(qū)域，在經(jīng)歷了地產(chǎn)黃金時(shí)代的瘋狂后，如今價(jià)格逐步回歸理性。

先說順義，拋開中央別墅區(qū)咱們不說，一個(gè)15號線基本讓順義成了朝陽望京的后花園，順義現(xiàn)在不僅是北京新房產(chǎn)品的天花板，價(jià)格也降到了普通人“望而能及”的地步。

就馬上入市的住總青年ONE來說，72、89、105平的產(chǎn)品戶型，就是為剛需打造的。

72平的做了小3居，總價(jià)只需要200萬+，首付50萬左右，包哥也絲毫不掩飾對它的喜愛，還專門出視頻夸過 它↓↓↓

上周末，包哥趁他們樣板間剛剛做好還沒對外開放的時(shí)候，專門去搶先去看了一波，89平的展示樣板間，怎么說呢，沒有任何毛病。

面寬、進(jìn)深比接近1：1，餐廚客一體，南北通透，客廳的開敞陽臺、南北臥室的設(shè)備平臺和挑空，都包在了室內(nèi)，這樣使這個(gè)戶型的室內(nèi)空間大了太多。

三個(gè)臥室面積，主臥接近15平，南向次臥10.5平，北向書房也達(dá)到驚人的11.2平，要知道這是在一個(gè)89平的戶型中做出來的。

青年ONE89平3居戶型圖

這個(gè)項(xiàng)目距離15號線始發(fā)站俸伯站直線距離400米，Emmm，怎么說呢，如果對地段沒有抗性的話，就憑開盤可能不到3萬7的價(jià)格以及這樣的產(chǎn)品，聽包哥的直接閉眼沖。

青年 ONE 89平3居展示樣板間臥室

當(dāng)然，順義板塊也還有一眾像住總芳華里、星譽(yù)BEIJING這樣的為剛需打造的盤，小戶型總價(jià)基本上也在300萬左右，甚至還有像金茂國際社區(qū)這樣50平做兩居，總價(jià)只需要100萬出頭的現(xiàn)房神盤。

對這項(xiàng)目感興趣的，可以直接加包哥微信了，包哥這兒可以找項(xiàng)目方幫你爭取獨(dú)家優(yōu)惠。

再看房山，新房市場包哥也早就說過：

房山部分在售新房7月網(wǎng)簽價(jià)格圖

現(xiàn)在的房山新房市場，比任何熱門區(qū)域都要先到3W+水平，現(xiàn)在我們發(fā)現(xiàn)3W+的價(jià)格可能也會(huì)很快扛不住。

包哥經(jīng)過一通盤點(diǎn)后發(fā)現(xiàn)，房山除了未入市的廣陽城承建和知筑和梅花樁城建頤知筑外，房山90%的項(xiàng)目的7月網(wǎng)簽均價(jià)都降到了3.5萬/平以下。

還有就是，沒有地鐵的中駿云景臺，閻村地鐵站南邊的燕京府，饒樂府地鐵站南邊的攬星樾，則是將成交均價(jià)直接降到2萬+。

尤其攬星樾， 網(wǎng)簽均價(jià)只有2萬/平出頭，好多房源的單價(jià)甚至都低到1字開頭。

嗯，是的，北京有單價(jià)1字開頭的地鐵盤。

房山還有一個(gè)重要的點(diǎn)，就是95%以上的新房項(xiàng)目都有適配剛需群體的小戶型，本就低的單價(jià)加上面積小的戶型，總價(jià)自然而然就很低了。

在房山，一兩百萬總價(jià)段的新房，不僅有還不少。

而且，房山這種低總價(jià)新盤扎堆區(qū)還有一個(gè)優(yōu)勢，就是很多新盤都是準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目了，像攬星宸明年10月份就交房了，學(xué)府印悅一二期、京華國賢府，一期今年就能交房，二期和京華最晚明年也能交房。

低總價(jià)、準(zhǔn)現(xiàn)房的優(yōu)勢，讓房山的新房多了確定性的優(yōu)勢，而這個(gè)優(yōu)勢幾乎是老破小除了位置外的最大獨(dú)家優(yōu)勢了。

說到現(xiàn)房，房山長陽板塊最近出了一個(gè)，年底就能交房的準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目——御河園。

房山部分在售新房7月網(wǎng)簽價(jià)格圖

稻田、長陽板塊可以說是房山離城里最近的板塊了，而這個(gè)距離長陽地鐵站步行1.6公里的御河園，單價(jià)甚至比再往南5、6站的良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊還要低。

只需要3萬/平左右的單價(jià)，最小的65平一居室綜合算下來，只要195萬左右，最低首付不到40萬。

項(xiàng)目得房率還可以，75%—81%之間，戶型沒有大毛病，但也只能說中規(guī)中矩。

房山御河園65平戶型

御河園目前已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房的狀態(tài)了，交房時(shí)間是今年12月31日，與大部分期房相比，多了一種“所見即所得”的確定感。

房山御河園實(shí)景圖

但包哥也要提醒你，項(xiàng)目開車到豐臺科技園、麗澤、總部基地這些板塊在半小時(shí)內(nèi)能搞定，只賣3萬/平的價(jià)格，對它的裝標(biāo)就不要奢求太多了，地暖、中央空調(diào)這些都沒有，就是純純的工業(yè)化簡裝。

還有昌平、大興和通州，基本上都有300多萬總價(jià)能搞定的新房項(xiàng)目。

像昌平，昌平線北邵洼站的梧桐山語，被觀堂府打得支離破碎，相對指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)有1萬的下降了，最小62平戶型不到300萬就能搞定了。

還有國譽(yù)燕園，雖然地方鳥不拉屎，但是耐不住價(jià)格低，最小戶型總價(jià)100萬+了。

大興，曾經(jīng)多么高傲的存在，尤其西紅門、黃村板塊，現(xiàn)在也逐步從6W+時(shí)代，逐步落于4W+時(shí)期了。黃村的大興星光城、新盤京璽，義和莊的頤和公館、德賢華府也都有總價(jià)300萬+的新房了。

這要放以前，是想都不敢想啊。

還有通州物資學(xué)院板塊，因?yàn)殡m然單價(jià)5W+，但有小戶型，萬科東廬、國譽(yù)朝華也深受年輕剛需喜歡，因?yàn)樵偻骶褪浅I、朝青商圈，非常成熟。

所以，你看，之前不經(jīng)常關(guān)注北京樓市的思想可能還停留在“北京房價(jià)是天價(jià)”的概念中，可他們不知道的是，北京的房子已經(jīng)不是高攀不起的存在了。

甚至現(xiàn)在，你想上車只需要靠自己，不需要再掏空家里的六個(gè)錢包了。

對于必須買房的剛需，他們越降價(jià)，越是你買房的好時(shí)候。因?yàn)槟愦_實(shí)能花更少的錢，上車北京了，這為什么不能讓人高興呢？

你要問我，北京房價(jià)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)下降，包哥只能回答你，有可能，但我們慢慢發(fā)現(xiàn)，這種降幅在收窄。這對于必須買房的你，其實(shí)影響不大，你只需要關(guān)心你想要的房子，想要的戶型，自己現(xiàn)在能不能承受就OK了。

關(guān)于北京兩三百萬總價(jià)的新房、二手房你還有什么疑問，歡迎加包哥微信，咱們私下聊去。還有現(xiàn)在的新盤，我都能拿到獨(dú)家優(yōu)惠，去看項(xiàng)目之前先找我，能省多少是多少。

畢竟現(xiàn)在，一塊錢，誰也不白給你。

以上。

對了，包哥的鐵桿好友樓姐，這周六會(huì)組織一個(gè)“住總青年ONE”的專屬看房團(tuán)，小型的，我?guī)湍銈兞袅藥讉€(gè)名額，快去！

個(gè)人觀點(diǎn) 僅供參考