最近，“存量房貸降息”的消息不脛而走，甚至撩出了一波地產股行情。

其實，呼吁“存量房降息”的呼聲一直很高，不能說此前沒有一點回應，但也只是“意思意思”，回應了一點點。

01

2023年的8月31日晚，央行、國家金融監管總局發過一個降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知。

通知規定，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

應該怎么評價呢？“苦一苦客戶”和“苦一苦銀行”的二選一，終究還是站了銀行。

圖/圖蟲創意

通知開了“可以協商”的口子，但是不能跨行轉貸，只能和承貸金融機構申請。降不降、降多少，最終決定權在承貸金融機構，妥妥的“優勢在我”。

不僅如此，還很貼心地托了個底——不準降到買房時的政策利率下限。結果是新房按揭的平均利率降到了“3字頭”，2019—2023年搭上“樓市末班車”的存量房貸還是“4字頭”。

站在銀行的角度看，政策效果很好，只降了一點點，不傷筋動骨，吃嘛嘛香。

站在存量房貸客戶的角度看，也是波瀾不驚——還不起的還是還不起，不想還的還是不想還。

還不起房貸的，“還”房子。據中指研究院發布監測數據顯示，2024年一季度，全國法拍房市場掛拍房源數達21.9萬套，僅1月份就掛拍10.04萬套，同比增長了48.2%。

不想還的，提前還貸。全國多個房地產熱點城市，辦理提前還貸的“熱情高漲”，預約排到了兩個月以上。8月30日，中國人民銀行發布《2024年二季度金融機構貸款投向統計報告》數據顯示，2024年二季度末，個人住房貸款余額37.79萬億元，同比下降2.1%。

金融機構是吃到嘴里的肉不肯吐出來，可是，存量房貸客戶也不肯“坐以待斃”，“還你房子”的“武斷”和“提前還款”的“文斷”一起上，竭盡所能地逃離被套的命運。意思意思降了那么一點點存量房貸利率，并沒有打破僵局。

02

存量房貸利率政策改革號稱“市場化改革”，卻連隨行就市都做不到。

2019年8月LPR改革后，5年期以上LPR下降7次，從4.85%降至4.20%。一通操作猛如虎，年均降幅0.12%。

2019年至今，中國經濟經歷了多少變化，可是存量房貸利率的“市場化利率”歲月靜好，根本沒有發揮市場機制的調節作用。這可不是“市場失靈”，而是“政策失靈”。

金融機構很篤定，房產占中國家庭資產的80%，是掏空“六個錢包”的命根子，所以政策設計很霸道。政策保駕護航下，牢牢握住定價權，吃定了存量房貸的既得利益。

圖/視頻截圖

可是，天下沒有免費的午餐，違反市場規律的單邊受益，卻讓經濟付出不小的代價。

“苦一苦銀行客戶”，也苦了經濟。首當其沖的是消費。房貸壓力持續增加，消費能力持續下降。

國家統計局數據顯示，2023年1—11月，全國居民消費價格“跌跌不休”。除了7—9月的暑期窗口，環比、同比幾乎全負。今年上半年，同比算是穩住了，但是環比依然不樂觀。

經濟重鎮的四大一線，消費形勢更不樂觀。

國統局公布的最新數據顯示：2024年6月，北上廣深的社零同比增速比5月分別大幅下滑了12.8%、11%、10.2%、3.2%，至-6.3%、-9.4%、-9.3%、-2.2%。

四大一線的居民既是消費的主力，也是房貸的主力。魚和熊掌之間，他們選擇了“熊”。

“苦一苦客戶”的結果無非是百姓節衣縮食。都節衣縮食了，又談何“提振消費”呢？消費都要打折扣了，又談何投資？

03

存量房貸利率逆勢堅挺，不僅擠占了短期的消費力，更改變了市場心態。

錢是死的，人是活的。既然收入增長預期消失，金融機構不肯“共度時艱”大幅讓利，老百姓就只能防患于未然。

買房顯然是不可能了，買車也得緩緩，大消費讓位給提前還貸。連小錢都得省下來以備不時之需。大消費大省，小消費小省，大量資金退出了流通流域，逃進了銀行儲蓄賬戶“保平安”。

錙銖必較、一毛不拔的金融系統更“有錢”了，卻不是如愿以償地撿到聚寶盆，而是被超額存款“撐爆”的風險。

央行數據顯示，前7個月人民幣存款增加10.66萬億元，其中住戶存款增加8.94萬億元，是存款增加的絕對主力。可是，同期的住戶貸款僅增加1.25萬億元。

老百姓存了7塊錢，只貸了1塊錢，和銀行的債務關系逆轉了。輪到銀行欠老百姓債了。銀行不但不能從住戶新增存貸款業務中賺到利差，還要以將近1:7的比例倒貼利息。

比較一下2018年上半年的數據，可以更好地理解目前的形勢有多逆天。住戶存款增加4.26萬億元，約為今年1到7月份的一半。住戶部門貸款增加3.6萬億元，是今年1到7月份的3倍。

住戶存貸款嚴重失衡、銀行每個月都要倒貼大量的利息。金融機構用存量房貸“拿捏”客戶，遭到了超額存款的“報復”。

圖/冰川

目前，個人住房貸款余額37.79萬億元，還在源源不斷為銀行創造利潤，還能填補住戶存貸款比失衡的流動性損失。可是，能經得起多少輪住戶存款的超額增長呢？

或許有人會說，住戶存款增長終究會到頭的。可是，老百姓的房貸承受力也是有極限的。一旦存量房貸出現“斷供潮”，整個住戶金融業務口秒變流動性黑洞，怎么收拾？

金融機構死守存量房利率的既得利益，是硬生生把38萬億的存量房貸打造成了經濟循環的堵點——堵住了消費力的釋放，給市場信心添堵，經濟循環不暢的壓力“回旋鏢”，最終反噬金融體系。金融機構死守存量房貸的做法，是典型的“搬石砸腳”，其中的教訓值得深思。

大幅降低存量房貸利率，紓解民困，勢在必行。隨行就市、惠及民生釋放出來的市場流動性，是直接進入經濟循環的“活錢”，不是強行放水空轉的“死錢”可比的。

老百姓手頭寬裕一點，心態穩一點，消費能力強一點，長期持有房產的信心足一點，都是真金白銀的經濟動力。

經濟發展“以人為本”不是道德高調，而是市場經濟的客觀規律。違背市場規律的過度攫取，逃不過市場的反噬。

不要心存僥幸，抱有“苦一苦客戶”的心理，真金白銀的好政策就是要及時出、大力出，咬牙忍痛也得出。否則，錯過了窗口期，就不好說。