進(jìn)入9月，可謂來到了樓市傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”，但當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整期，樓市新政正在層出不窮，整體延續(xù)回落態(tài)勢之中，部分市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖跡象。

西安的房地產(chǎn)市場卻在數(shù)據(jù)上表現(xiàn)的有漲有跌，7月份新房價(jià)格上漲與二手房價(jià)格下跌同時(shí)存在，一方面體現(xiàn)著西安消費(fèi)者選房觀念，另一方面也使得很多人在買賣房產(chǎn)時(shí)加入更多考評(píng)因素，政策調(diào)整、價(jià)格趨勢、上市樓盤品質(zhì)地段、二手房走向等等變化，無不影響著大眾選擇。

而近日，西安樓市出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：不少在西安的國資企業(yè)，開始大批量掛牌拋售自家房產(chǎn)。

XI'AN

國資國企集中掛牌“賣房”

8月下旬，秦農(nóng)銀行在西部產(chǎn)權(quán)交易所一口氣掛牌轉(zhuǎn)讓18套房產(chǎn)。

這些房源分別位于長安區(qū)的智慧城，蓮湖區(qū)的潘家村小區(qū)、方興大廈、玉祥閣、悅園小區(qū)等地，總轉(zhuǎn)讓底價(jià)約1393萬元，總建面約2311.82㎡。

從掛牌信息看，18套房源單價(jià)，整體遠(yuǎn)低于市場價(jià)。其中，最高掛牌價(jià)為長安區(qū)的兩套房產(chǎn)，掛牌價(jià)均為111.71萬元；最低為60.65萬元。

最低單價(jià)僅4632元/㎡，玉祥閣小區(qū)一套建面約130.91㎡的房源，總價(jià)60.65萬，折合單價(jià)僅4632元/㎡。該小區(qū)位于玉祥門外，距離地鐵1號(hào)線玉祥門站直線距離200多米，可謂處于城市核心區(qū)域交通便利路段，但小區(qū)2001年建成，整體上又屬于老舊小區(qū)，房屋自身品質(zhì)、環(huán)境和硬件配套較差。

而房產(chǎn)交易平臺(tái)上該小區(qū)的二手房均價(jià)也在9000多元/㎡，秦農(nóng)銀行給出的價(jià)格可謂是近乎5折的拋售。

但實(shí)際上，即便價(jià)格并不貴，出手卻并不容易。

其實(shí)去年11月時(shí)，秦農(nóng)銀行便委托西部產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售不動(dòng)產(chǎn)房屋29套；12月再次掛牌，其中即包含著此次掛牌的這批房產(chǎn)。

相比去年12月的掛牌總價(jià)，這18套房產(chǎn)總價(jià)上還下調(diào)了196.41萬元。

頻繁的掛牌，可以看出秦農(nóng)銀行出售這批房產(chǎn)的意愿十分強(qiáng)烈，但影響交易的原因，除了對(duì)房屋本身的考量外，掛牌信息中的兩點(diǎn)值得關(guān)注：

1、要求一次性支付的方式付款，不少有意愿的群體可能短時(shí)間無法拿出；

2、目前房產(chǎn)證載所有權(quán)人與現(xiàn)出售人秦農(nóng)銀行不一致（由于2015年信用社體制改革，因多種原因暫未變更權(quán)屬人名稱）。公開報(bào)道信息顯示“可能在過戶上還有一些問題，但是不影響居住，銀行也正在積極解決?！?/p>

疊加今年西安取消限購的樓市新政，秦農(nóng)銀行的再次掛牌，或?qū)⒓涌鞂?duì)于這批房產(chǎn)的處置進(jìn)度。

除了秦農(nóng)銀行外，我們觀察到，僅西部產(chǎn)權(quán)交易所平臺(tái)上，今年來不少在西安擁有房產(chǎn)的國資企業(yè)在掛牌出手房屋類資產(chǎn)。如榆林市城市投資經(jīng)營集團(tuán)有限公司、西安高壓電器研究院股份有限公司、西安西電開關(guān)電氣有限公司、陜西重型汽車有限公司、陜西省民用爆破器材專營有限責(zé)任公司、中交陜西西筑商業(yè)管理有限公司、西安印鈔有限公司、西安航空基地融資擔(dān)保有限公司、中郵證券有限責(zé)任公司等企業(yè)都曾掛牌出售其旗下房產(chǎn)。

特別是中交陜西西筑商業(yè)管理有限公司，在6月份掛牌大批量房產(chǎn)。掛牌信息中可以看到，這批掛牌來自于中國交通建設(shè)集團(tuán)有限公司《關(guān)于西筑商業(yè)公開掛牌轉(zhuǎn)讓346套住宅資產(chǎn)的批復(fù)》（中交財(cái)發(fā)【2024】144號(hào)）。

數(shù)百套房產(chǎn)的集中掛牌，趨勢已然明顯，國資企業(yè)出手房屋類資產(chǎn)的現(xiàn)象，也并不只發(fā)生在西安，全國范圍內(nèi)，如廣州、北京、濟(jì)南等地，國資平臺(tái)拋售房產(chǎn)頻頻發(fā)生，其背后又有著什么樣的緣由與目的？

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用“不動(dòng)產(chǎn)”換現(xiàn)金流？

國資國企拋售房產(chǎn)背后

從普通大眾角度出發(fā)，房產(chǎn)是家庭的大額資產(chǎn)，除了是個(gè)“遮風(fēng)避雨”的住所，在特別時(shí)刻，出手能帶來應(yīng)急之需的大額現(xiàn)金流。

而對(duì)于國資企業(yè)出售房產(chǎn)的現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)及專家分析中，通過盤活閑置資源來提升現(xiàn)金流是其中的重要原因。部分企業(yè)批量賣房的原因與經(jīng)營狀況密切相關(guān)，反映了企業(yè)面臨資金緊張、收入下滑以及債務(wù)問題加劇等一系列經(jīng)濟(jì)壓力。

同時(shí)，當(dāng)下國資委對(duì)國有企業(yè)的資產(chǎn)保值增值和盈利能力的考核日益嚴(yán)格，房產(chǎn)資源的出售有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)賬面經(jīng)營數(shù)據(jù)上的表現(xiàn)。

以秦農(nóng)銀行為例，7月份聯(lián)合資信評(píng)估公司出具的《陜西秦農(nóng)農(nóng)村商業(yè)銀行2024年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》顯示，秦農(nóng)銀行貸款行業(yè)及客戶集中度較高，房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率高。2023年末單一最大客戶貸款比例和最大十家客戶貸款比例分別為8.48%和 66.40%，貸款前十大戶中涉及逾期貸款余額16.00億元（單戶逾期）、無不良情況，針對(duì)大戶大額逾期情況，秦農(nóng)銀行正在積極協(xié)調(diào)化解，但未來實(shí)際處置情況有待觀察。

同時(shí)，截至2023年末，秦農(nóng)銀行3.00億元拆放同業(yè)涉及逾期，五級(jí)分類劃分至不良類，其交易對(duì)手為西藏金融租賃有限公司，秦農(nóng)銀行對(duì)上述違約同業(yè)資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備1.36億元。

合計(jì)千萬級(jí)別的房屋資產(chǎn)拋售，在動(dòng)輒以億為單位的銀行大客戶業(yè)務(wù)面前，可能不足以支撐。而對(duì)于秦農(nóng)銀行來說，這些房屋不動(dòng)產(chǎn)的拋售，更多可能是在另一方面。

從“資產(chǎn)優(yōu)化與結(jié)構(gòu)調(diào)整”方向考量，在市場環(huán)境變化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景下，國企可通過這些“不動(dòng)”房產(chǎn)中的資金回籠形成“可動(dòng)”的現(xiàn)金流，去支持重點(diǎn)項(xiàng)目和更有潛力的領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的盤活與高效利用。

另一方面，在經(jīng)濟(jì)下行、穩(wěn)增長和惠民生的背景下，地方國資承擔(dān)越來越多的社會(huì)責(zé)任和功能性職能的情況下，需要大量資金來履行這些責(zé)任。

同樣以秦農(nóng)銀行為例。秦農(nóng)銀行作為陜西省級(jí)農(nóng)商行，當(dāng)前約4500億級(jí)的總資產(chǎn)規(guī)模位居全國農(nóng)商行前列，在城市發(fā)展中承載著頗為重要的金融責(zé)任，特別是在支持小微企業(yè)和“三農(nóng)”領(lǐng)域發(fā)展面前，秦農(nóng)銀行是助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村振興等各方面發(fā)展的主力軍，自2015年成立以來，為西安市近90%村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織提供金融服務(wù)。

位居西安市金融機(jī)構(gòu)首位的身份，也使其在西安產(chǎn)業(yè)發(fā)展中將資金投向了文旅和科技創(chuàng)新等領(lǐng)域。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年支持文旅企業(yè)、文旅項(xiàng)目發(fā)展授信金額達(dá)237億元；累計(jì)向秦創(chuàng)原創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)平臺(tái)提供資金支持83.04億元。

大多數(shù)省的省會(huì)都已成立了統(tǒng)一法人的農(nóng)商銀行的趨勢下，在原西安市碑林區(qū)、新城區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社基礎(chǔ)上，以新設(shè)合并方式組建的秦農(nóng)銀行，成立以來也在不斷地收購和吸收合并農(nóng)信機(jī)構(gòu)。

去年底時(shí)吸收合并陜西藍(lán)田農(nóng)村商業(yè)銀行和陜西周至農(nóng)村商業(yè)銀行，由秦農(nóng)銀行的全資子公司改制為秦農(nóng)銀行的分支機(jī)構(gòu)。

這一動(dòng)作，亦是通過資源的盤活與整合，提高利用效率，避免資源的分散與浪費(fèi)，更好的發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)服務(wù)城市發(fā)展的作用。

IXIAN.CN

當(dāng)然，回歸到房地產(chǎn)市場，國資國企拋售房屋資產(chǎn)對(duì)于市場的影響，數(shù)量上，對(duì)比西安累計(jì)10萬量級(jí)的二手房掛牌量市場來說并不多，因而對(duì)市場動(dòng)向的影響也并不大。

大眾對(duì)于國企拋售房產(chǎn)關(guān)注的重點(diǎn)，更多偏向于這一動(dòng)作本身所蘊(yùn)含的信號(hào)，而非出售房屋的價(jià)值。

而秦農(nóng)銀行已經(jīng)多次掛牌出手的房產(chǎn)，這次能夠成功出售嗎……

編輯：Lyna

審核：解革

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