幾年前，三圣鄉、錦江生態帶、二八應該是成都樓市，被討論最多的三個發展板塊。

最近這段時間也是有很多人來問我，對三個板塊未來的看法。

總結有三點：

1、板塊上限排序是三圣鄉＞二八＞錦江生態帶。

雖然都是前幾年熱門的發展板塊，但隨著時間推移，差距也都開始顯現。

前幾年錦江生態帶還有和三圣鄉一爭高下的能力。

但從目前市場認可度趨勢來說，三圣鄉＞二八＞錦江生態帶。

認可度越高，購房者接受的價格上限就越高。

就意味著，如果你考慮在這三個板塊做選擇，預算越高，越應該考慮上限更高的三圣鄉和二八，特別是三圣鄉。

其實從土拍市場就能側面看出，三圣鄉的認可度優勢。

三圣鄉今年的土拍樓面價，已經站上2萬，現在整個天府新區最高成交樓面價也不過17900元/㎡。

從二手房數據上看，也同樣如此。

以前錦江生態帶很多盤，價格都不輸于三圣鄉和二八。

但目前三圣鄉像528系列，二八的青秀系列，目前成交單價都還是穩定在兩萬以上。

而錦江生態帶，不說二手房樓盤整體成交價上兩萬，包括御府天驕、翡翠公園，中海系列，最新的單個房源成交基本上都是在2萬以內了。

2、三圣鄉和二八未來整體趨于穩定，錦江生態帶后期樓市壓力依然較大。

個人分析，雖然受成都樓市整體大環境影響，三個板塊都跌了，但三圣鄉和二八基于核心城區位置優勢和板塊情況，即使未來成都樓市行情依舊疲軟，整體下滑的空間也已經很小了。

但錦江生態帶，價格上可能還有很長的路要走，壓力也比較大。

為了更有說服力，我用三個板塊近一年的二手房數據做對比（數據來源：貝殼）。

錦江生態帶：2023年9月（掛牌均價2.54萬/㎡）到2024年8月（2.22萬/㎡）

三圣鄉：2023年9月（掛牌均價2.25萬/㎡）到2024年8月（2.14萬/㎡）

二八：2023年9月（掛牌均價1.99萬/㎡）到2024年8月（1.93萬/㎡）

表面上看，錦江生態帶目前的掛牌價依然最高。

但主要得益于板塊內基本是二手次新房，不像三圣鄉和二八，有大量樓齡偏大的小區，拉低整體數據。

在面對樓市疲軟的大環境下，近一年三圣鄉和二八的跌幅，已經控制的很好了。

而錦江生態帶，目前下滑的趨勢還是不樂觀，貝殼數據近一年漲跌幅為-12.3％，而三圣鄉和二八僅為-4.9％和-2.8％。

很多時候，并不是跌得多，就不會再跌。

為什么我說，三圣鄉和二八趨于穩定，而錦江生態帶還有很長的路要走？

因為流動性不同！

對比三個板塊的成交周期，會明顯看出來。

錦江生態帶的成交周期明顯高于三圣鄉和二八。

意味著錦江生態帶，即使在價格大幅度下滑的當下，二手房成交表現依舊不好。

面對流動性壓力，未來大概率只有在價格上進一步調整。

（建議：對成都樓市有興趣的朋友，可以到微信公眾號“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和成都規劃信息，很有幫助！）

三、三個板塊樓盤樓齡大及品質差的高層小區，價格會被市場壓得很低。

這三個板塊，都是前幾年的發展板塊，前幾年板塊內讓出建設用地多，新建小區也較多，后期也同樣還有土地會持續上市。

它不像成熟板塊，新產品不多，受迭代更新的影響較小。

發展板塊內，經過幾年時間，新房產品不斷流入到二手房市場，樓齡偏大，品質偏差的小區，必然會被大量新盤品質更新的迭代沖擊。

不光是這三個板塊，其他發展板塊也同樣如此。

發展板塊，經過了幾年區域的集中發展和打造，樓齡大及品質差的高層小區，在后期競爭力都會明顯下滑。

其價格也會受到明顯沖擊，如果非自住，建議盡快賣掉。