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作者 | 王澤紅

8月30日晚間，萬科舉行2024年中期業績會，董事會主席郁亮表示，中長期來看，潛在住房需求雖然已經過了歷史峰值，但絕對量的規模仍然巨大；而從短期看，經過了三年的調整，新房的性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持力度也在持續增加，這些都在為市場需求的復蘇積蓄能量，為新發展階段的到來提供土壤。

郁亮指出，行業的產品迭代速度已經加快到3、4個月就要更新一代。開發商卷產品、卷服務，對消費者來說是件好事情。房價水平經過了三年調整，已經回落到一個相對比較合理的位置，新房產品的性價比有比較大的提升。

“各個城市在因城施策的導向下，無論是購房門檻，還是首付成數和利率水平，都已經盡可能的向各類多元化住房需求放開和傾斜。消費者的信心在逐步恢復，居住支出負擔有明顯降低，購買力也在提振，這為需求的復蘇創造了良好的條件。”

“在供給端，新房的供給量相對是不足的。今年住宅新開工面積到目前同比再下降24%，按這個趨勢全年預計5億平米左右，即使是和一些城鎮化已經完全成熟的國家比較，目前的供給水平也是偏低的。供求關系的改善，為市場走出低谷、重拾向上動力提供了條件。”郁亮分析道。

上半年，萬科實現營業收入1427.8億元，其中非地產業務營業收入311億元。截至6月底，萬科凈負債率62.0%，保持合理水平，二季度的經營性現金流凈額轉正，實現42億元正向現金流。

關于中期業績虧損的原因，萬科回應稱，主要是由于房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降、大宗交易、資產退出和股權交易產生虧損、部分非主業財務投資出現虧損以及減值計提的影響。由于計提減值的金額增加，實際虧損金額小幅超出預告區間。

談及凈利潤與少數股東損益差異的原因，萬科表示，每一個合作項目中，公司與合作方同股同權，利潤回報水平的變動幅度保持一致，但少數股東損益是合作方在項目公司層面享有的利潤，而上市公司權益凈利潤是上市公司在項目公司層面的損益，還會受到上市公司層面費用、投資損益、資產交易損益等變動影響，因此存在差異。

萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華表示，上半年萬科實現新增融資、再融資612億元，平均融資成本3.66%，融資渠道保持穩定。融資模式轉型取得了較大進展。白名單方面，按照“應報盡報”原則積極申請。同時，銀團貸款有序推進，5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，這也是近年來房地產單筆金額較大的一筆貸款。截至7月末，新增融資和再融資完成總量超過670億元。考慮到供應鏈融資變動，公司合并報表有息負債加供應鏈融資總額較年初下降約172億元。

萬科介紹，上半年制定并落地的“一攬子方案”是萬科集團全面化解潛在風險，積極適應行業向新發展模式轉變的五年計劃。這項計劃具體包括：實現總體負債規模下降；明確綜合住區開發、物業服務和租賃住宅三大核心業務；完成融資模式轉型等。

萬科表示，目前上述計劃已取得積極進展。截至7月底，合并報表的有息負債加供應鏈融資合計較年初凈下降172億元，資產交易實現204億元（含印力的資產交易及REIT發行）。

萬科還強調，“一攬子方案”不是簡單的做“減法”，還包括發展方案，具體包括：積極推進綜合住區產品模塊研發創新，提升開發業務競爭力；確保投資兌現水平；實現長租公寓、物業服務等經營服務業務資產管理規模有質量增長，競爭力行業領先等。相信隨著“一攬子方案”的推進，萬科渡過近兩年的階段性困難之后，集團業務將更加聚焦，投資將更加聚焦，能力將更加聚焦，步入高質量發展軌道。

在業績會最后，萬科管理層為2024年上半年利潤虧損再次道歉。