今天看到民間在瘋狂流傳“小作文”，央行考慮進一步下調存量房貸利率，允許存量房貸客戶與銀行重新協商房貸利率，而不用等到重定價日，并打算重啟暫停10多年的“轉按揭”行為，方便存量房貸客戶獲得最新房貸利率。

受此消息提振，房地產股集體暴漲，房地產指數大漲4.5%。香港內房股里面我關注的，旭輝漲12%、世茂漲11%、萬科漲9.9%、龍湖漲4%……

同樣一個令人遐想的現象是，昨天開始，四大行股價在迭創歷史新高后集體重挫，兩個交易日，工行農行累跌超8%，建行累跌超9%，中行累跌超6%，普遍是三日計提一個跌停板。令人嚴重懷疑也許是機構提前得到了內幕消息，存量房貸向來是四大行最優質的資產，利率一旦大幅下調將會嚴重削弱銀行的利潤。

且不論真假，這可不是“小作文”，而是妥妥的“大作文”。我個人推測，信息的可靠度還是比較高的，很值得期待。

講幾個我的看法。

第一是信息可靠度，雖說我們的政策“無從推測”，但“胡亂揣摩”一下還是可以的。說它可靠度比較高，兩個原因，一是經濟增長后勁不行，GDP和消費都持續弱于預期，并且越來越令人擔憂；二是房地產也需要繼續支持，以免拖累經濟過甚（這是2022年以來對房地產的“真實定位”）。一周之前，觀察8月房地產市場和整體經濟的數據，我個人的直覺判斷是：新的寬松政策又到了臨界點，和一些同行和粉絲交流時也表達了會有新的房地產寬松政策出臺的判斷。因為8月的市場重新下摔，非常明顯。顯示5月的大政策刺激在7月已經釋放完了，到了8月已經是強弩之末。我在一線看盤，有些降價的盤一個月的銷售量也變成了個位數，正常月份對比比去年都差多了。而且，看近來房企的中報發布，非常強烈的一個感受是：國企地產商也即將開始“游走在崩潰的邊緣”。沒有什么懸念，房子賣不動，管你什么國企民企，暴雷不分所有制。

糾合上述兩者，房地產政策放寬是偏肯定的，這符合我們一貫的判斷，會持續不間斷的寬松。但我們不知道會怎么寬松，只能是看到政策有消息來分析一下。存量房貸利率下調的動力，顯然第一動機不是要救房地產，而是要促進消費，但是客觀上房地產是受益的。這樣既能支持了房地產，也能支持經濟復蘇，一石二鳥。

第二，基于上述，我在上周判斷，地產股又可能會有一波“交易性”機會。具體的原因分析之前《》寫過了，思路還是一樣的。我關注的萬科、龍湖那些公司又紛紛逼近了歷史最低記錄，隨便一個政策出來就能反彈1-2成。不過實在是疲了，很耗神，加之政策的力度我判斷不可能會像5月份那一波那么猛，所以就懶得參與了。這樣的機會下面還是會有，不過我不建議小白們參與，沒有太大的價值，就是玩個刺激。

四大行令我心情復雜，年初的時候我判斷銀行也要跟著房地產下摔，所以要避開。原因像常識一樣簡單，不可能房價大幅下跌而銀行資產質量不受影響的。結果很快被打臉，四大行股價在今年屢屢創下歷史新高，令人費解咋舌。現在看，可能是開始，考慮到它們的權重，真正的山雨欲來——在可見的未來，房貸利率會一直降，銀行的真實會持續面臨挑戰。

第三，降低存量房貸利率意義很大。我個人雙手雙腳贊成降低存量房貸利率，并且最好是統一無差別降到首套水平（比如深圳統一降到3.4%）。我知道會有人不贊同，尤其是無房人士，但我的反駁依據很充分，之前說過了——我并非是不尊重合同精神，而是我反對人為制造“兩個LPR”，現行政策通過針對首套住房取消LPR政策下限，實際導致了“不對稱”降息，進而令存量房貸業主蒙受不公平損失。既然是市場化改革的LPR，那么只應有一個，至于說是立即生效還是到明年元旦生效，我不care。這是原則問題，要爭得明明白白。

假如存量房貸利率能夠統一降到首套水平，可以有效拉動有房群體的消費。講兩個案例，一個北京的朋友說她的房貸利率現在是4.95%（+105BP），另一個深圳的朋友是4.5%多。如果都給他們下調到3.4%，前者每100萬貸款就可以減少月供900多塊，后者每100萬貸款就可以減少月供600多塊。結合很多家庭的平均房貸總額，存量房貸利率下調，他們每個月月供都能減省1000-3000塊錢不等（甚至更多）。相當于給資產貶損的房主們每個月發了這那么多錢，雖說現在大家的預期都不好，但是每個月從省下來的3000塊錢拿出來300塊出去搞點消費，我想人們還是愿意的吧。擴大到整體宏觀近40萬億的存量房貸，還是可以釋放出相當巨大的消費潛能的。

多說一句，我們這個LPR太高了，考慮到CPI反而是在加息，繼續降是毫無懸念的。我在2月的看法依然不變，與其羊拉屎一點一點降，不如一把來個大的，直接降它100個點。趁著美聯儲馬上降息，一把降到位，經濟指標完成更有希望。

第四，對促進新房銷售沒有直接意義。存量房貸利率下調，在房地產的意義和在消費領域的意義不一樣，對于促進新房銷售可以說是信號意義，營造出了一個政策繼續寬松、呵護經濟復蘇的氛圍，但實質意義為0。對于房地產的直接促進政策，我們在5月“房貸三支箭+地方收儲”的政策分析時說了，至少到今年ZY經濟工作會議之前，大的房地產刺激政策都不會再有，小步放松的政策則會一直有。

這意味著，如果沒有進一步的政策支持，房地產股本輪的反彈將是短暫的（無論如何都不會出現5月份的那一次）。也意味著，各地接下來在房地產領域的小步寬松動作還會出現，房企的年中業績，以及8月份的房地產數據全部出爐之后，就會顯露得更清楚更完整。比如像深圳的賣地，悄悄的放寬限制，就是跡象。

靠政策支持的房地產市場，顯然不具備持續性，但是政策是很重要的開始，釋放了是否有扭轉局勢的決心，僅僅是靠市場自行調整，會非常的慘烈，爭先恐后的踩踏會導致持續瘋狂的殺跌。事實已經在說明，并將繼續說明。

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