房價回到2017

有人問我，長三角城市房價，你最不看好哪家？

我的答案，是南京。

從基本面來分析南京，南京在上一輪城市基礎投資改造中沒有占到先機，沒有實現城市功能的更新和迭代。

市中心幾個老區，鼓樓、玄武、白下、秦淮、下關，再加建鄴區，吸納了大量行政、經濟資源，擠作一團，資源匱乏，交通擁堵。

就像一個處處堆滿雜物的客廳，氣場上沒有充分舒展開，令人不適。

這塊的城市中心區改革，南京表現出沒有思路，缺大開大合、打破瓶瓶罐罐的大動作。

結果是，在這輪房價超量下跌過程中，上述六個老區的平均房價，被市場經濟抽打得不知所措——據南京本地的數據，平均下跌超過25%，房價回到2017年。

這種成績，在長三角核心城市的中心城區，是比較糟糕的，反映出買房者對南京信心不足。

因為，南京其實就是個“偽省會”。

在經濟上，南京在江蘇省內部不占統治地位。

江蘇省的經濟是“群雄并起”模式，蘇南有一個城市發展帶，蘇州、無錫、常州三小龍都非常強，鄰近上海的昆山是全國百強縣，臺資云集地。

地方財政實力很強，比較獨立自主。

南京市名為省會，經濟上沒有話語權，導致了房產買方力量分散。

過去，南京市的買房人很多是蘇北和安徽籍的，蘇北人本地投資南京，沒話說；安徽人是被南京的偽概念吸引才投資的，清醒過來以后，要么升級去了上海置業，要么回合肥。

你看一個城市房地產的活力，有沒有年輕的人？有沒有敢冒險的資金？有沒有“年輕態”的產業和城市規劃？

三個“有沒有”就決定城市二十年內的前途了。

這幾年合肥電動車、新能源起來以后，大量人才、資金涌入。產業非常興旺，房地產也紅火，條件一點不比南京差。

中國的大宗商品銷售，都要看人流。城市要經營得好，除了基礎設施外，得懂導流和分流，即懂營銷。

要深刻明白“你是誰”，外部環境怎么樣，手上這副牌怎么打。

南京房市，不去思考這類的問題，總是以為自己“皇帝的女兒不愁嫁”，空消耗城市品牌，不去改革和反思。

心理學家勒溫認為，一個人生活空間所具有的吸引或排斥的動力，叫做效價。

效價越積極，我們期望完成一件事的心情就越強烈；效價越消極，我們越提不起勁去做一件事。

南京用凌亂的布局，來延緩改革傷痛，回避“沒有足夠力量提升自己”的真相。釋放出來的“放著別管”的信號，換回躲藏感、安全感和控制欲。

思想的懶政，很可怕。

強勁對手杭州

南京有沒有對手？當然是有對手的。

她的對手是上海嗎？你未免把南京房地產看得太高了。我明確告訴你，考慮購買南京房產的消費者，和投資上海的消費者，是兩個社會階層。

前者是保守型，事業多半在停滯期；后者是積極進取型，事業還在上升勢頭。

真正和南京對盤的城市，是杭州。

如果把中國城市做個劃分，北上廣為傳統意義的超一線城市，深圳是全國第四，憑借改革基礎躋身超一線城市（深圳地位應算穩固）。

此外，眾多中國省會城市，大部分都在一線城市。

浙江省會杭州，地位比一般省會城市高，隱隱約約有超一線城市的氣派和規模，我定義她為“1.5線都市”。

憑借阿里系和網易系的扎根，杭州事實上是通過電子商務和網絡游戲，向全國市場收科技稅，她有實力投資基礎設施，提升房地產。

杭州的虹吸效應投射在周邊500公里范圍內，甚至在吸上海。

杭州的白領崗位供給，已經威脅到了上海。上海很多外企都倒了，撤了，很多原來百萬年薪級別的小白領、中年白領，現在為了維持生計，都在杭州工作。

我最近幾年坐滬杭高鐵，周五返回上海的行程，已經多次遇到上海籍經理人，他們工作在杭州，回上海過周末，驗證了他們在兩地穿梭。

一座城市，房價怎么會漲的？我們來分析一下。

價格是供求關系決定的。

房地產供給，大型城市內部都是超量供應。價格會漲，不僅因為公眾對房產未來價格預期看好，同時，城市勢必從外部吸流、倒流，更多量的買房者、炒房者涌入，帶來超量的資金，房價才會漲。

房價漲了以后，土地出讓金價格也提升，政府收到充分回報，然后投資城市基礎設施，做土地置換，拿出更多的優質資源，進入下一輪循環。

杭州通過了產業“騰籠換鳥”，形成了健康循環，而南京，遲遲沒有建立這種循環。

南京人不想改，不愿變，沒有那種只爭朝夕、朝氣蓬勃。哪怕有利益，都懶得動一動手指，最好你喂到他嘴里。

老城區之殤

建鄴區房價不好，我是能明白道理，感情上接受不了。

你說她經濟不好，建鄴各項指標都名列前茅的。

要經濟有經濟。

2008年，建鄴區江心洲承接了“新加坡·南京生態科技島”項目，揭開了新一代信息技術產業和以水科學為主導的生態環保產業集聚的序幕。

從2017年之后的5年時間，阿里生態圈、騰訊云、小米科技、360、科大訊飛、B站等一大批國內頂尖的科技企業都落戶了建鄴。

要教育有教育。

南師附中、金陵中學、中華中學、致遠教育以及南京外國語學校都在建鄴，從小學到高中，都是一流的師資。

可建鄴的房價，也是跌。

我朋友2019年380萬買入的房子，現在報價只有280萬。每次遇到快成交了，鄰居背刺，跳出來一家降價10萬，買家都奔那家去了。

再這樣跌下去，房產面臨腰斬，給中產很大的打擊。一批人、一批家庭和一批產業，就無聲無息消失了。

現在市場上的有用信息非常稀缺，買家和賣家之間充滿了信息差：

賣家抱著“只求有緣人”的心態，掛牌價虛得恨不得比肩賣古玩的。

買家不論怎么砍價，都有“會不會買虧了”的擔心。

市場積蓄著巨大的摩擦系數，價格始跌跌不休。假設你還想賣房的話，非主流城市未來三年都是降價，因為沒有那么多外來人口接盤，資金也會離開。

周邊的鐘山山脈，煙雨空濛，空亡的氣息多了一點，但也不見得影響大的格局。

人是最大的風水。

唯一的解釋，是人沒有動力。每天想著蠅營狗茍，經營自己的一畝三分地，不想著做大的變革，求大的貢獻。

偷感那么強，始終不站到改革開放的C位來，遇上九紫離火運，對房地產不利，只能混吃混喝等死。

這樣的能量投射出來，誰愿意和你接近？

做朋友都懶得，還投資這里的房產？沒戲的。