“房屋養(yǎng)老金”一石激起千層浪。

8月23日，住建部宣布“研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制”、“22個城市已試點”。

輿論嘩然，“變相房地產(chǎn)稅”、“以房養(yǎng)老變成了為房養(yǎng)老”等種種解讀，搞得人心神不寧。一些發(fā)布消息的官媒，直接關(guān)閉了評論區(qū)。

8月26日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部回應(yīng)稱： 房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成，不會增加個人負擔(dān)。公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負擔(dān)、不減損個人權(quán)益”的原則，由政府負責(zé)建立，從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集。目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費。房屋養(yǎng)老金公共賬戶建立后，會增加社會福祉，不會增加個人負擔(dān)。

這場輿論風(fēng)波才算告一段落。然而，從“研究”直接跨入“試點”的房屋養(yǎng)老金制度，并沒有給出具體的方案，撲朔迷離。

“不需要額外繳費”，就是“不增加個人負擔(dān)、不減損個人權(quán)益”嗎？不見得。從各路專家的政策解讀、解釋看，另有玄機。

“房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成”，是制度設(shè)計的題眼。

“個人賬戶”是指“住宅專項維修資金”。《住宅專項維修資金管理辦法》明文規(guī)定，“住宅專項維修資金”是用于“住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金”，還特別強調(diào)了“不得挪作他用”。為了保持這一專項資金的可持續(xù)性，還規(guī)定了“業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交”。

根據(jù)上述規(guī)定，正常設(shè)立和運作的“住宅專項維修資金”專款專用，花完再交，是可以實現(xiàn)住宅的維護、更新和改造的資金長期閉環(huán)的。

那么， 設(shè)立公共賬戶是干嘛的呢？專家稱，是用來“兜底”的。較早參與“房屋養(yǎng)老金制度”課題研究的專家、華中師范大學(xué)經(jīng)濟與工商管理學(xué)院副院長陳淑云稱，“房屋養(yǎng)老金是一項有中國特色的新制度，由政府主導(dǎo)的公共賬戶起兜底作用”。

只有未設(shè)立“住宅專項維修資金”的房屋才有需要“兜底”。

這種情況的確存在，有三類住宅房屋沒有“住宅專項維修資金”，分別是: 農(nóng)村集體所有制土地的“自建房”；未設(shè)專門賬戶的公有房、公租房；2007年《住宅專項維修資金管理辦法》出臺之前的部分商品房。

這三種房屋的維修資金性質(zhì)不同。農(nóng)村房的土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，建造和維修自成體系。公有房、公租房的維修資金當(dāng)然應(yīng)該由政府承擔(dān)，不應(yīng)該有爭議的空間。未設(shè)立住宅專項維修資金的商品房，其維修更新的資金也應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)。即便這些需要“兜底”，那也是財政安排解決——“財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集”。用這樣的方式籌集的資金形成公共賬戶，沒任何理由牽扯上“個人賬戶”的商品房。

總之，有“個人賬戶”的住宅房屋不需要公共賬戶“兜底”，需要政府“兜底”的住宅房屋沒有“個人賬戶”。“房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成”，又該如何理解？

其中隱藏的“關(guān)鍵詞”是“統(tǒng)籌”。

“房屋養(yǎng)老金”的提法，“個人賬戶和公共賬戶”的組合設(shè)計，靈感來自醫(yī)保、社保統(tǒng)籌。激發(fā)這一“靈感”的，是住宅專項維修資金“個人賬戶”的賬上趴了很多錢。錢多了就被惦記上了，這從力推“房屋養(yǎng)老金”制度的專家的發(fā)言中可以找到蛛絲馬跡。

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長嚴榮等今年在《中國房地產(chǎn)金融》發(fā)表的一篇文章中提出，目前，全國住宅專項維修資金結(jié)余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過百億元，但累計使用資金僅占累計歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約為4%和5%。嚴院長得出的結(jié)論是“大量資金沉淀未有效利用，且單項使用率不均”。

數(shù)據(jù)部分很容易理解。一般住宅的使用壽命為50年，高層建筑理論上應(yīng)該是100年。“住宅專項維修資金”制度實施至今不到20年。即便按照網(wǎng)上流傳的說法，中國商品房住宅的實際壽命僅為30年，規(guī)范設(shè)立“住宅專項維修資金”的商品房的房齡距離“大限”至少還有10年以上。沒到花大錢的時候，專項維修資金自然沒花多少。

因此， 這1萬億的結(jié)余，不是“大量資金沉淀未有效利用”，這種“資金沉淀”本來就是設(shè)立“住宅專項維修資金”的設(shè)立初衷。難道房齡不到20年的房子大修三五遍，把錢花掉大半，才是“有效利用”嗎？至于“單項使用率不均”，就有點不知所云了。全國的商品房房齡不同、設(shè)計和建筑標準不同，業(yè)主的需求不同，住宅專項維修資金的使用進度不同、開支項目不同是正常，本來就不存在“平均”。

嚴院長們想要的“有效利用”，顯然不是讓業(yè)主們提前大修，而是“統(tǒng)籌使用”。

“房屋養(yǎng)老金”制度鬧得沸沸揚揚后，嚴院長發(fā)了一段視頻，其中一些提法頗為耐人尋味。

在視頻中，他先是強調(diào)了 “公共賬戶是針對公共部位帶來的公共安全問題，資金來源自然要由公共部門來籌集，主要的來源包括城鎮(zhèn)土地出讓收益……另外還可以來自于老舊小區(qū)改造資金以及其他財政資金”。這和住建部的政策解釋一致。

嚴院長后面的話就需要細品了，他說“當(dāng)前研究建立公共賬戶并不需要老百姓直接出錢。當(dāng)然，在管理模式上，公共賬戶要實行統(tǒng)籌管理，與個人賬戶有區(qū)別”。

一個“當(dāng)前”、一個“直接”，很值得玩味。

“試點”階段乃至運行初期，公共歸公共、個人歸個人。但是，財政壓力積累到一定程度，個人賬戶會被公共賬戶“統(tǒng)籌”掉了。社保、醫(yī)保個人賬戶統(tǒng)籌，就是這樣的軌跡。

統(tǒng)籌住宅專項維修資金的“個人賬戶”，的確不需要老百姓“直接”出錢，但是個人賬戶的錢會統(tǒng)籌進“公共賬戶”，被“間接”花掉，比如，你繳納“住宅專項維修資金”就可以用到別人家的房屋維修、改造上了，相當(dāng)于繞開了《住宅專項維修資金管理辦法》“專款專用”的原則。這也是社保、醫(yī)保的老配方、老味道。

這并非腦洞大開的妄自揣測，而是有跡可循的。試想一下，要是“公共賬戶”的資金來源自始至終都是城鎮(zhèn)土地出讓金等財政資金，那就是財政資金籌措和使用的“家務(wù)事”。所謂“公共賬戶”無非是財政資金的專項賬戶，政府想怎么設(shè)就怎么設(shè)，該怎么用就怎么用，不會有人反對。財政為缺乏維修資金來源的住宅兜底，也談不上什么“特色制度”。財政對缺乏維修能力的貧窮社區(qū)進行專項補貼，是各國通行的做法。這是政府公共服務(wù)兜底作用的應(yīng)有之義，并不是什么“特色制度”。各國的這種財政補貼，都不牽扯到歸屬業(yè)主、專款專用的住宅專項維修資金。

“房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成”的“特色制度”，是欲語還休的意味深長。然而，真要用設(shè)立公共賬戶的方式，把個人賬戶的“住宅專項維修資金”統(tǒng)籌進去，于理不合，且存在明顯的風(fēng)險。

實際上，住宅專項維修資金并不是“個人賬戶”，是與房屋綁定的專項賬戶，是房屋產(chǎn)權(quán)不可分割的部分。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，住宅專項維修資金是“按房屋戶門號設(shè)分戶賬”，而不是以業(yè)主個人名義開設(shè)的賬戶。即便業(yè)主賣房走人，也不能把賬戶里的錢帶走。

因此，無論出于怎樣的目的，用怎樣的方式， 把“住宅專項維修資金”弄到其他賬戶挪作他用，都是對房屋產(chǎn)權(quán)的侵犯。

這種以“公共”之名，化私為公的“統(tǒng)籌”在實踐中已經(jīng)出現(xiàn)了大量的問題。不是減少了財政缺口，而是擴大了財政缺口。被統(tǒng)籌的社保、醫(yī)保就是如此。統(tǒng)籌之后，“個人賬戶”不再獨立核算，而是和“公共賬戶”攪合在一起，該補貼的沒補貼，不該花的卻花了，成了“多軌制”的糊涂賬。以至于資金缺口迅速放大。目前社保、醫(yī)保的統(tǒng)籌都存在這樣的問題，“住宅專項維修資金”統(tǒng)籌就能做得更好嗎？

更有一種專家意見，統(tǒng)籌后“引入金融工具”以實現(xiàn)資金“增值”。這就有點睜眼說瞎話的意思了。“金融工具”又不是包贏不虧的點金石，而是有風(fēng)險的。以目前“資產(chǎn)荒”的金融形勢，什么樣的“金融工具”可以實現(xiàn)增值呢？一旦造成虧損，豈不是又要“兜底”了？為了“兜底”搞統(tǒng)籌，結(jié)果還得另外再找“兜底”，那就很尷尬了。

當(dāng)然，專家把主意打到了住宅專項維修資金的良苦用心，是可以理解的。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在這個樣子，原來靠房地產(chǎn)帶動的大量內(nèi)需消失了，土地財政出現(xiàn)疲軟，專家們急地方政府所急。但是，也不能病急亂投醫(yī)。“急公好義”可以有，“急功好利”是危險的。

1萬億的全國住宅專項維修資金看上去很龐大，和土地財政流失的大窟窿比，那就是一點“蚊子肉”。而且，這些有住宅專項維修資金的商品房過不了幾年也要進入大修高潮，自顧不暇，哪有余力供財政“統(tǒng)籌使用”？真把這筆錢“統(tǒng)”沒了，“老破小”缺乏維修資金的問題沒解決，大量商品房的維修資金缺口又冒出來，還得找財政兜底，窟窿只會更大，安全風(fēng)險更高。

即便從當(dāng)下提振房市的角度看，市場心態(tài)高度敏感，任何損害房屋產(chǎn)權(quán)的做法都會引發(fā)嚴重的負面反應(yīng)。房市風(fēng)雨飄搖，就不要再搞什么小動作了。

總而言之，僅僅是“不需要額外繳費”并不能保證房屋養(yǎng)老金“不增加個人負擔(dān)、不減損個人權(quán)益”。增加保障房、推進城市更新，無疑需要大量投入資金，這應(yīng)該由財政負擔(dān)，而不是轉(zhuǎn)嫁給個人。專家學(xué)者的心思別用在明修棧道、暗度陳倉的“乾坤大挪移”，不要把主意打到住宅專項維修資金頭上的歪腦筋。