一線城市已經開始和小縣城搶房子生意了。

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　　從1萬降到2千

　　“鶴崗化”的城市越來越多，沒想到廣東也有。

　　在廣州北，一套2200元/平米的房子瞬間轟動了整個房產圈！

　　具體是前兩天有一則新聞引報道位于廣清交界處的樓盤，69平米的房子，最終成交價僅為15.5萬，算一下單價僅2200元/平米，房價直逼鶴崗。

　　要不說，現在廣州打工人買不起房，可以不用北上遠去黑龍江了，在周邊就有廣東人自己的鶴崗！

　　當然這個說法也有點模糊，所謂的“廣清交界”實際上在清遠，但是離廣州非常近，屬于那種踩一腳油門就沖進廣州市轄區——距離廣州花都區僅約5公里，距離廣州中心城區約60公里。

　　類比一下，相當于北京和燕郊的關系。

　　成交的這個房源，于2012年交房是一套69.12m2的兩室一廳。據中介透露，這位業主原本是從廣州來的炒家，曾在幾年前以6000元/平米的高價買入，總價超過40萬。

　　今年6月份，他將房子掛出，最初是按照小區的市場均價定價，但遲遲沒有買家。焦慮之下，他幾度降價，最終只能無奈地以15.5萬拋售。

　　而在同一時期，另一套房子的成交價為17.8萬，掛牌到成交足足用了257天，降價也未能引來買家。

　　要知道這里在疫情前最高價曾到11000元/平，于今年7月12日成交，相當于幾年的時間跌去80%以上，這個跌幅在珠三角內已然是“駭人聽聞”了。

　　當然，下跌的也不止這一個樓盤。

　　像是從化位于14號線地鐵旁一套108平的房源，2021年時，掛牌價165萬，如今賣家已經降到了76萬！比腰斬還狠！

　　同樣遭遇的還有增城有些樓盤，從2021年下半年開始在精準調控之下，從23413元一平米跌到如今二手房掛牌價，都只有10000元一平米出頭，稍微砍砍價，砍到9500元一平米問題不大，相較于2021年的高點，跌了差不多60%

　　魯迅曾經說過：

　　人類的悲歡并不相通，而我只覺得他們吵鬧。

　　這句話，應該是最近廣州郊區業主最真實的心境寫照。

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　　房價如蔥的時代要來了？

　　唯一的好消息，就是現在普通的小縣城跟這些樓盤比，搶生意搶不過了。一線城市郊區的二手房，姿態已經低到塵埃里了。

　　廣東打工的外地人，不少是湖南、江西、貴州、湖北過來的，中部縣城的房價基本在4000以上，少數能到6000一平。而在距離廣州幾十公里的地方，就有價格遠低于老家的房子。那些想回老家縣城買房子的人就得掂量掂量了。

　　房價下跌對于準備買房的人只會是好消息。

　　但對于持房業主，那就無比難受了。

　　郊區成交的二手房，賣家從掛牌、調價到成交的心路歷程，簡直是王小波《黃金時代》中那句名言的真實寫照：

　　生活就是一個緩慢受錘的過程，奢望一天天消失，最后變得像挨了錘的牛一樣。

　　前文所說的“廣清交界”的樓盤，算是典型了。

　　2008年底，國務院出臺《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要》，正式把廣佛同城化提升到國家戰略層面，在那幾年，廣佛的聯系更加緊密，產業融合，GDP進展很快。

　　嘗到了城市圈的甜頭，2012年3月份，廣清兩市聯合簽訂《廣州·清遠市合作框架協議》，“廣清一體化”概念正式提出。其后，兩市不斷深挖廣清兩市的資源稟賦和產業互補優勢，深化交通、產業、營商環境三個一體化，廣清一體化的概念多次寫進了省政府工作報告中。

　　此舉也引發了炒房客的關注。那時，房地產還是一個蒸蒸日上的行業，不少人看上了清遠的發展潛力。于是，憑借廣清合作區的優勢，以及廣佛兩地限購、長隆輕軌的助力下，清遠吸引了大量炒房客的涌入，房價一度從幾千一平漲到了上萬一平。

　　像美林湖，2017年買的時候單價約在8500元/m2，2018年漲到了11000元/m2，誰看了不心動？

　　這波樓市的火爆，一直持續到疫情前。但誰也沒想到，隨著時間的推移，這些樓市板塊也會“鶴崗化”。

　　2021年那波行情后，房地產市場開始擠水分，“廣清交界”的房價一路下跌。

　　別說降價賣房了，現在不少房子是“有價無市”。價格掛在中介那，就是賣不出去。

　　如同一個燙手山芋，不知道最終要虧多少錢才能出手。

　　其實這兩年大城市的郊區，還有衛星城的概念是跌得最慘的。

　　惠州惠東，不到15萬元就可以購買一套海景房，并且當地二手房“打折賣”已經是普遍現象，而打折歸打折，業主想要真正把房子賣出去，五折已經是標配，房價直接腰斬。

　　很多在陽臺上直接拉條幅，表明業主急售。

　　一套97平的二線海景房，業主最低售價僅為47萬元。而該業主在2015年購買該房子的時候，總價可是達到102萬元，八年的時間，房子不僅沒有漲，總房價還虧損了55萬元。

　　如果這樣的房子當初是貸款買的，虧損就難以想象了。

　　加上八年的月供利息，累計虧損至少在80%以上。

　　之前有個富有的男子說過：房價如蔥的時代，真的要來臨了嗎？

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　　資產價格重估，已經來了

　　如此劇烈的房價跌幅，這些樓盤留給世人的只有深刻的“歷史教訓”。

　　遠郊就是遠郊，不會因為你靠近一線城市就能飛上枝頭變鳳凰。

　　任何時候都要關心供求關系，這個永遠是房地產的第一性原理。參考2023年的廣州交通總結，廣清每日往來僅15萬人/天，相比于廣佛的176萬人/天，每日通勤的人口并不多，所以房價下跌是必然。

　　更何況是位置不那么好的地段，更容易在大的下行趨勢中被打回原形，甚至一文不值。

　　現在全國樓市是個什么情況？房價基本跌到8-10年前的水平。

　　最新公布的7月份一線城市的二手房價格指數，一線城市二手房基本跌到了2016年的價格區間。

　　2024年7月份，深圳最新的二手成交均價為5.9萬，四年跌了37.3%；

　　廣州整體已經從最高峰下跌26.8%；

　　上海四年跌了27.0%；

　　北京跌了27.4%。

　　這還是相當保值的中國最發達城市的樓市情況，二三線只差不好。

　　幾乎是把2016年后棚改后的那一輪上漲吐了出來。

　　我們現在所面臨的情況，已經不能單純用“房價漲不動了”、“房價開始跌了”這種簡單的表述。而應該是多數中國人沒見過，或者說已經忘了的“資產價格重估”。

　　只是以前的規模沒有這么大，局部地區的跌幅也沒有這么深。

　　從歷史經緯來觀察，90年代中國就有過兩次價格重估。

　　第一次是93年海南地產泡沫破滅，牽扯的普通老百姓不多，結果就是銀行壞賬多的離譜，爛尾樓滿地都是，海南不是借著后來地產黃金年代整體市場回暖，不知道要多少年才能緩過來，房子壓根沒人要。

　　第二次是98年亞洲金融危機，中國房價高地——上海，長寧的房價都沖到了10000多一平，98年金融危機開始后，沒過多久就跌到2000多一平了，后來如果不是房改政策出臺，慢慢進入全民炒房時代，能不能回暖都是個問題。

　　然而，之前更多的是小氣候，后來被大環境的回暖，以及中國經濟增長的奇跡給消化了。

　　這一次，我們可能會面臨一次范圍更大，時間更持久的資產價格重估，這個話題涉及的方面太多，幾句話說不清，簡單舉一個例子，以上海為例看看房價最糟糕的情況下會跌到什么程度。

　　根據統計局的數據，2023年上海市居民人均可支配收入約為84000元，折算成月收入大概為7000元，這個數值可以理解為扣完稅和五險一金后的到手收入。

　　如果一戶家庭的夫妻二人都參與工作，家庭每月的可支配收入x2=14000元，假設這戶家庭每月租房、吃穿、交通出行、通信網絡、教育醫療、休閑娛樂等必要開銷為6000元。

　　也就是說，這戶家庭的凈現金流約為8000元，假設這戶家庭愿意為了買房不遺余力，把全部現金流都砸到房貸上，也就是說，這戶家庭能承受的峰值現金月供為8000元。

　　這還只是人均情況，上海有不少人、不少家庭根本達不到這個數字，我們再假設每戶家庭每月還有1000元其他開支，那么這戶家庭能承受的峰值現金月供就為7000元。

　　粗略算下來，上海一戶普通人家能夠供得起的房子，應該是一套月供7000元左右的房，還得生活非常省、不能有大病大災、娛樂活動也不能太多、還需要夫妻雙方都有一份穩定的工作。

　　這差不多就是上海房價最糟糕情況下的底價：7000元的月供，差不多160萬總價的房子。

　　當然，這僅僅只是舉個例子，列舉了最糟糕的情況，但也為我們看待這波樓市下行的趨勢提供了參考，全社會目前能夠支撐起樓市的現金流不多了。

　　資產出清、價格重估已經在路上了，我們應該積極做好風險資產價值重估的準備，而非繼續抱有不切實際的幻想。