窮則獨善其身，達則兼濟天下。

這句話，用在當今的房地產市場，真是再合適不過，日子不好過的時候，誰都自身難保，也就不會想到別人了。

最近關于“南城新房價格體系崩壞”的觀點真是越來越多，所謂北京南城其實也就是豐臺和大興。壞也是從“心”里先壞，所以崩肯定也是從更靠近城里的豐臺先崩。

那咱今兒就聊聊北京環線跨度最大的豐臺新房，看完你就知道到底崩沒崩了。

豐臺部分主力在售新房項目分布

目前豐臺新房市場，既盤踞著像具有豐臺絕對統治力的麗澤板塊，也有熱度非常高的豪宅板塊分鐘寺，還有大小瓦窯、大紅門、郭公莊這樣熱度不小的板塊，更有五環開外的長辛店板塊，以及新誕生的羊坊、南苑板塊。

細數一下，現在豐臺新房按板塊劃分也有10來個，與朝陽不相上下。

關于這些板塊，你有什么問題，或者你有啥想知道的，歡迎加包哥微信，咱們邊看文章邊探討。

前兩天，豐臺科技園板塊又有一塊地轉正，預計在9月底開拍，同時新宮板塊建發璟院附近也有一塊地進入預申請名單。

兩塊地預計為豐臺新房市場再增添18萬平的住宅面積。

豐科園地塊具體信息

不算這些還未正式入市的住宅用地，就豐臺2021年到現在入市的新房項目中，庫存的住宅面積截止到這個月的21號，是98.86萬平。

是的，豐臺現在還有接近100萬平的新房庫存面積待消化。

包哥大概盤點了下豐臺目前在售的20多個新房項目信息↓↓↓

豐臺新房部分在售新房項目信息

盤了豐臺各大板塊的新房項目后，包哥發現了幾個現象：

豐臺的上車門檻還是高

目前豐臺的新房項目中，面積段基本上都是百平以上的大戶型，只有羊坊的招商臻園、中建壹品花香壹號，新宮的森與天成，小瓦窯的華曦府還有青塔的熙華臺有百平以下的小戶型。

不過再小的戶型，也是90平上下的戶型。

從包哥統計來看，豐臺新房總價上車門檻，直接卡在了500萬，中建壹品花香壹號的88平戶型，按照其5.75萬網簽均價來看的話，總價500萬出頭。

花香壹號的得房率普遍都超90%了，所以88平戶型在高得房率前提下，做出了主臥獨衛，家政間，三個臥室這些空間。

花香壹號88平戶型圖

這個項目，雖然現在毀譽參半，但包哥認為，產品方面沒得說。

再有就是小瓦窯板塊的華曦府，馬上就要開始賣現房了，最小戶型有96平3居，指導價7.5萬/平，總價大概在700萬左右。

華曦府在賣期房的時候，就實現了開盤秒罄，現房階段又疊加了“所見即所得”的優勢，包哥認為降價的可能性不大。

還有就是總價方面，長辛店算是豐臺價格洼地，西山金茂府和中海永定玖里最低總價在500萬-600萬之間，新宮森與天成也有總價700萬以下能搞定的房源。

總之，豐臺還是千萬總價改善客戶的選擇比較多。

如果預算有限，又想上車豐臺，也不是就一定沒得選，加包哥微信，咱們一起好好篩選一下。

豐臺新房確實有扛把子板塊

啥也沒有有產業支撐顯得有底氣。

豐臺兩個比較好的產業板塊，一個是麗澤，一個是豐科園。

麗澤不用多說，建設了這么多年，發展已經成型，同時又具備環線優勢，這個區域的新房能籠絡住的客戶也都是有實力的群體。

所以，麗澤能夠穩住10W+的價格，而且去化一直不錯。

當然，我們也不得不承認的一點是，麗澤這五六個新房，基本上都是前兩年入市的項目，如果放到現在，包哥并不敢保證其是不是價格和銷量還會這么堅挺。

還有一個是豐科板塊，郭公莊的兩個新房項目就是受沖擊比較大的項目，從網簽價格來看，都沒有守住9.2萬/平的“9萬大關”，價格來到8字開頭。

但郭公莊的兩個新房項目，一個中建云境，一個中海豐禾叁號院，產品都做得不錯，周邊配套在豐臺也算優秀，目前也算是性價比比較高的買房時刻。

豐臺西邊還有個大紅門，有南中軸的規劃，加上開發商的品牌和產品實力不錯，也挺能扛價的。

這個板塊去年入市的和瑞叁號院、永定金茂府基本上扛住了9萬5的指導價，今年的艱難環境下開盤的中環悅府，也以9.21萬/平的網簽價生生扛住了壓力。

所以，你說豐臺是全都扛不住價嗎？答案顯然不是。

這些扛把子板塊，你對哪個項目感興趣？加包哥微信，咱們私下詳細地了解下這個項目。

豐臺新房確實有板塊破價了

有觀點說，豐臺新房都跌到鄰居大興沒辦法賣了。 Emmm，怎么說呢， 不完全對但有一定的道理。

你看離大興最近的羊坊，指導價7.2萬/平的情況下，一個項目網簽價6萬出頭，一個項目網簽價直接跌破6萬。

要是跌破6萬，那像西紅門板塊的新房，確實沒法賣。

不綁定大興，咱再看大瓦窯，前幾年的幾個新盤扛8萬+價格，很輕松。

再看現在，就大瓦窯地鐵邊上位置最好的兩個項目，8.3萬/平的指導價，一個還沒網簽數據，一個直接不要8萬，不要7萬，直接6字開頭了。

還有豐臺河西的長辛店，一直都是豐臺新房的相對弱勢板塊，新項目6萬4的指導價，網簽價也直接干到5萬出頭了，市場再低迷一段時間，包哥覺得甚至5萬都不保。

南苑板塊，網簽價也是照著指導價一萬一萬地降。

但反過頭來想，項目降價或許就不是壞事兒，而是在幫之前浮躁的市場擠掉水分，豐臺目前這些新房項目產品都做得很不錯，包哥還是那個句話，現在是對那些真正想買房的人來說，性價比最高的時候。

所以，看完包哥的分析，你說豐臺新房的價格體系真的崩壞了嗎？

價格堅挺的區域，一直很堅挺，而一些降價區域，會不會是它本來就值那點錢呢？是不是你之前對它的期望值太高了呢？有沒有可能是它在主動擠掉多余的水分呢？

有拿地成本卡在那兒，誰也不會虧本賣，只是讓利掙得少點而已，而我們能做的就是在開發商“良心發現”后，以一個合理的價格入手自己想要的房子，降低當“冤大頭”的幾率。

關于豐臺新房，你還有什么想知道的？或者你對哪個項目非常感興趣，都先加包哥微信，咱們私下就專門分析這一個項目，給它嚼碎了。

關于北京的新房市場，也無所例外地進入“動蕩期”，每個區也都有每個區的苦要吃。

北京新房各區大盤點系列，我們已經做了很多期，其中 ↓↓↓

有朝陽：

有昌平：

有順義：

有大興：

還有房山：

再加上今天的豐臺，一共6期了，接下來你還想看哪個區域的新房分析，評論區告訴包哥，我來安排！

個人觀點 僅供參考