拜托，這可是海淀啊！

今年年初海淀發布2024年供地計劃時，就引起了不小的轟動。包哥當時也對名單中4塊地做了一篇詳細的分析↓↓↓

目前名單中的4塊宅地，已經有翠湖地塊和永豐南K地塊確定了歸屬，而永豐120等地塊也確定在7月25日拍出，寶山棚改地塊目前還沒確定最終時間。

可以確定的是，今年下半年，海淀北的永豐、翠湖板塊，又要熱鬧一陣了。

2024年海淀供地計劃分布（1月版）

今年的海淀土拍，打頭陣的是2月份成交的翠湖地塊，要知道這是繼去年6月份的四季青香山樾、印香山之后，時隔8個月海淀拍出的第一塊地，不僅在時間上，在價格上四季青12萬+的單價本身“門檻太高”，而翠湖8萬+單價的吸睛程度，可想而知。

翠湖地塊最終案名定為中海中旅西山觀復，前幾天開盤，賣得不錯，8.6個億，在如此魔幻的大環境下，能做到這樣的成績，著實不易。

西山觀復熱銷海報

對于項目的熱銷，包哥覺得一切都在情理之中，因為包哥也早就發文力挺過翠湖板塊的發展↓↓↓

關于西山觀復，從地塊入市那一刻起，也有很多的質疑聲，無外乎都是翠湖板塊的發展以及西山觀復價格的問題，你對這些問題有什么看法，先加包哥微信，看完包哥分析后咱們私聊去。

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翠湖板塊不是誰的附屬品

翠湖，現在沒中關村、永豐、西北旺名聲那么大，但卻是海淀經濟未來新的“增長極”。

2022年，北京海淀成為繼上海浦東后，中國第二個GDP破萬億的區。2023年，海淀更進一步，GDP突破1.1萬億，占全北京4.38萬億GDP的25.1%，成為了名副其實的“北京經濟的1/4”。

作為中國最具影響力的經濟強區之一，海淀的價值不僅是一串數字的簡單疊加，更重要的是它屬于北京乃至全國科技創新的旗艦， 而且是全中國產研學融合的最好的區域之一。

而海淀的未來在哪兒？ 答案一定是海淀北。 海淀北的未來在哪兒？ 答案一定是翠湖。

永豐產業基地和翠湖科技園屬于當下海淀北發展的兩個重要板塊。永豐產業基地的體量相對小，占地面積1019公頃，如今已經有近萬家企業入駐，趨近于飽和。

而占地面積是永豐產業基地4.1倍的翠湖科技園，如今入駐的企業超過5000家，未來還有很多地方可以開發，也就意味著還有很多發展可能。

目前，翠湖科技園已形成三個細分產業的初步聚集，以國核為代表的能源環保產業、以華為及龍芯為代表的AI人工智能及芯片，以人民銀行北京數據中心為代表的科技金融產業。下一步，翠湖科技園將重點吸引大型企業和上市公司總部，和高成長性創新企業入駐。

翠湖科技園入駐企業分布

海淀對于翠湖科技園的產業細分領域為能源環保、網絡通信、科技金融，未來有望成為中關村科學城北區發展的主要陣地。

重點是，翠湖并不屑于做誰的附屬品，它只想做它自己。

包哥找到了文件，2023年批復的《北京海淀區中關村科學城北區HD00-0115等街區控制性詳細規劃（街區層面）（2021年-2035年）》中，關于翠湖科技園區域定位是：國際領先的科創中心核心區、開放活力的產城融合示范區、藍綠交織的創新風貌典范區。

而在剛剛過去的6月份，海淀北部又一個街區控制性詳細規劃（草案）開始公示，涉及蘇家坨、溫泉、西北旺三鎮。

最新的規劃文件表示，本次規劃充分發揮地區的區位、文化、生態價值，打造成為國際領先的科創中心核心區、生態融合的和諧宜居典范區，形成“兩廊雙組團、三核多單元”的總體空間結構。

在定位中，翠湖板塊還承擔著實現產城融合目標的示范作用，也就是說翠湖在未來會成為海淀實現產城融合、職住平衡的典范。

而西山觀復的位置，也在翠湖科技園的中心，按照翠湖科技園街區規劃，地塊處于翠湖組團的產居共享服務中心。也就是說，項目所在區域既有“產”又有“居”，那就真的是要實現“產城融合、職住平衡”了。

中關村科學城北區街區規劃

咱們再聊聊西山觀復項目的位置，說實話，項目確實不臨鐵，距離16號線稻香湖路站、屯佃站直線距離都超過2公里，步行到地鐵站不現實。但好的是，地塊所在的區域算是被產業區“包圍”，開車很方便。

西山觀復東南側緊挨著中關村溫泉科技園，西邊不到兩公里，就是華為北京研究所，東北側不到4公里能到永豐產業基地，東南距西北旺產業區直線距離也不到5公里。

而且，西山觀復方圓5公里，幾乎集齊了所有必要的配套資源，頂級醫療資源北醫三院北部醫療中心、頂級商業資源海淀大悅城等配套都在項目周圍。

西山觀復具體位置

而且在未來，西山觀復所在的板塊中，還有13塊商業用地的規劃，同時還有3塊基礎教育用地的規劃，同時還有大量的公園綠地，西山觀復所在的小板塊未來的居住舒適度不會差。

西山觀復周邊土地用途

對了，談到西山觀復周邊的公園綠地，項目西南側的大西山綠色生態文化帶也是一項寶貴的自然資源，12W+的四季青板塊能享受到，8W+的翠湖板塊也能共享。

也就是說，西山觀復不僅有海淀產業資源加持，更有絕版的大西山生態資源傍身，這種優勢不光海淀，全北京都難找。

西山觀復周邊綠地資源

往大了說有海淀這個“有錢的爺爺”撐腰，還有翠湖這個“受重視的爹”保駕，往小了說更有“先規劃后開發的自己”傍身，西山觀復的熱銷是能“預見”的。

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西山觀復并非誰的復制版

翠湖不做誰的附屬品，那西山觀復同樣也做到的不做誰的復制品。

項目地塊剛剛成交時，包哥就在分析，本身比較方正的地塊，這點太重要了，因為它有利于后期的園林設計和樓棟排布，也會讓買房人后期入住更舒服。

地塊規劃指標表

而且，地塊本身體量適中，占地面積2.53萬平，建筑面積4.55萬平，容積率只有1.8，同時限高36米，后期項目整體品質肯定不會差。

在各種優勢疊加下，中海聯合中旅在翠湖板塊采用了最新的產品系“觀復系”，是基于海淀的文脈、產業、景觀三者最新研究的體系，其高端程度不亞于中海甲叁。

西山觀復園林規劃示意圖

首先西山觀復打造的園林方面，打造了一環八景的內苑外園，將翠湖八景融進了社區內部，內外達到一個平衡。

既做到了園區內有景，進入家中眺望遠方更有西山美景。

西山觀復外立面效果圖

再看戶型產品，西山觀復做到了非常純粹，主力做了140平和167平兩個4居極致改善戶型，一共只有322套房，試圖把客戶的圈層拔高并且固定。

面積段這一點，西山觀復應該是做了不少功夫，因為在海淀，剛需項目有，剛改項目也有，豪宅項目更不缺，缺的就是純粹的機制改善項目，西山觀復在產品屬性上先填補了海淀的空缺。

咱先說167平4居戶型，是目前海淀新房項目，200平以下戶型中唯一一個四面寬的戶型。

西山觀復167平4居戶型

這個戶型中，最大的優點就是南向四面寬，總面寬達到15.2米，尺度非常大。還有一點就是，這個戶型產品做到了3個空間的南北通透，分別是客餐廚、主臥套間以及客臥與客衛的南北通透，這一點的設計非常用心，也非常難得。

這個戶型還有同一個特點，就是客餐廚等寬，整個LDK一體化的空間也足足有50平米，構建了相當闊綽的公共空間，也更好地將動靜區域做到了更有效的分隔。

再有就是140平4居， 戶型方正，且做到了全明南北通透。

西山觀復140平4居戶型

這個戶型，做了南向三面寬，做了獨立的步入式家政間，同時還做了餐邊柜，增加了儲物功能，同時舍棄了經典四葉草功能，將北側兩個臥室挨著，可以打通變成一個寬敞的大三居。

對了，西山觀復所有戶型，南向臥室都贈送飄窗，客廳部分都做了大面寬落地窗，可以實現無死角觀西山景色。

在精裝交付方面，西山觀復也充分顯示了誠意，在8W5的價格上生生做出了10W+的效果，煙機灶具、衛浴、五金件等選用的都是國內外一線品牌。

重點是，西山觀復在裝修細節方面也做足了功課，項目將其細節分為穹頂體系、觸感體系、視覺體系和光感體系，包哥實際去看了樣板間后，第一感覺就是項目已經總結得很好，很清楚很明白了，你們自己看↓↓↓

關于精裝方面，還有一個點，就是西山觀復的“定制版精裝”。

除了已經非常優秀的裝標外，西山觀復還有升級的精裝套餐可供選擇。可選購裝修方案將海派的奢適感融入其中，以香格里拉翡翠奢石為主題，優雅的花紋與西山峰巒交相呼應。使用蘇格蘭灰、雅鉑云灰、Fendi白高奢石材，實木貼皮、皮革桁線、裝飾玻璃等多種墻面包覆，配以大牌廚衛，打造觀復系典藏的高端居住配置。

西山觀復選購展示配置效果圖

最后，咱們說說價格。包哥覺得，西山觀復做到這樣的產品設計以及裝修標準，與限競房時代的項目和區域內的老破小二手房價格相比，顯然是有點不厚道，也不合理。

而基于海淀北純改善項目作為對比，指導價8.5萬/平的西山觀復則顯得更具性價比。至少在海淀千萬級改善中產品中，西山觀復的性價比是最高的。

海淀千萬級項目分布圖

綜上，包哥覺得任何一個地方一定有它的不可替代性，就像翠湖現在屬于很難得的產業+生態完美結合的“職住平衡”區域，而區域內又有像中海中旅這樣不辜負土地，努力打造區域新房項目標桿的企業，算是一種雙向奔赴。

而這種雙向奔赴的結果，就是西山觀復這樣好的項目，所以它的熱銷也是一種水到渠成的必然。

以上。

對了，西山觀復322套房源中，只有256套期房，所以房源還是很緊俏的，如果你有興趣，趕緊加包哥微信，咱們私下約著去看看項目去。

項目宣傳 僅供參考