長沙房地產市場進入深度調整期，市場整體遇冷，但項目間分化明顯。強教育資源樓盤新房量價及流速明顯優于周邊樓盤，二手房市場也表現出高溢價率……當然，在長沙，經久不衰的學區房當數八方小區！

一

房價VS教育

八方小區房價攀升至4萬+

教育成房產重要助推資源

• 高達42014元/平米！八方小區二手房單價再創新高

2024 年元旦，八方小區成交一套 162 平米戶型，均價達 42014 元/平米，這是八方小區繼 2021 年突破 4 萬后近期成交的最高點，亦是長沙普通住宅成交的峰值。

并且，八方小區高價成交并非個例，小區成交均價 3 萬+的房源比比皆是。同時，八方小區的成交周期僅為 120 天，相較于近兩年全市平均 171 天的成交周期，縮短了 51 天，比周邊的鈺龍天下（156 天）以及高性價比的江山帝景（125 天）都要短。

八方小區房價居高不下，一方面源于其教育配套優勢，另一方面生源也起到了一定的促進作用。

• 背靠長郡雙語，教育成小區房價攀升殺手锏

八方小區配套的學區是長郡雙語實驗中學，該學校在 2024 年四大指標完成率達 100%，最低分數達 633 分，錄取分數線位列全市第二。

同時，該學校 2024 年四大五小率高達 40%，而全長沙僅為 15%，頂級的教育資源推動了八方小區房價的上揚。

除教育資源外，八方小區地理位置得天獨厚，幾乎被優質生源環繞。小區西面是岳麓區政府，東面是濱江金融中心、北面是市教育局、南面是市政府，涵蓋了長沙頂級的公職人員與金融人才，這兩類人才對子女教育投入較大，也進一步促使長郡雙語中學成績位列第一梯隊，并反哺八方小區房價。

除八方小區這類單個項目外，片區的發展也離不開教育的加持。洋湖片區從2014年開始進入教育集中兌現期，其房地產市場成交量開始上漲，2017年4所學校兌現，成交均價也進入一個飛速發展年份，隨后幾年，多所學校落地，洋湖片區新房市場量價齊漲，實現了片區房地產市場價值躍升。

二

大澤湖崛起

師大附中新校區定址片區

高能級配套推動片區教育升級

01

事件：四大名校定址

師大附中新校區定址大澤湖

2023 年長沙四大名校選取新校區，其中與長郡同梯隊的師大附中定址大澤湖，包含高中部與初中部兩個校區。總用地約162畝，總投資8.97億元，高中部預計2025年秋季開學。

（師大附中新校區效果圖）

高中部辦學規模為 60 個班，另配 15 個走班教室，建成后預計可容納學生 3000 人；初中部辦學規模為 30 個班，另配 18 個走班教室。

隨著師大附中的開學，大澤湖片區或將借勢登高，以名校聚集提升板塊資源層級，產業定位提升人群層次，規劃快速落地留住人才，疊加低密度規劃，推動片區房價上揚，續寫“八方小區”神話。

02

教育政策與資源：名校聚集

推動片區教育資源能級提升

• 教育政策：單校劃片入學，推動周邊房價攀升

望城區雖已實現與內五區教育并軌，但相較內五區而言，政策上仍存在一定差異。

片區幼升小和小升初均遵循單校劃片原則，學區與地理位置的相關性更強，也意味著樓盤入讀的確定性更高。

• 教育資源：多個名校落地大澤湖，片區借勢登高

如果說別的教育資源是緩慢發展的，大澤湖則是集中落地。

從時間端來看，與其他片區10年落地幾個中小學不同，大澤湖的教育資源幾乎是同時落地，且三所學校按照中小學區分，可計算出5所中小學，3所高中，集中式爆發，更有利于片區在近一兩年內價值的攀升。

目前，片區已確定的學校基本均為名校資源，除師大附中為初高中部外，長沙市一中大澤湖學校和湖南第一師范學院大澤湖學校均為九年一貫制，這進一步增強了小升初的確定性，畢竟在長沙教育政策中，提前批里面九年一貫制學校享有優先升學權。

三所學校初中部共 84 個班，且從辦學模式和學校資源來看，未來將迅速成長，為長沙一流名校增添助力。

師大附中作為本部的新校區，其教育質量毋庸置疑。

長沙市一中大澤湖學校是望城區政府與長沙市一中合作辦學，本部將全方位開放教育、教學、教研資源，實現共建、共享，這種模式將很好地縮短學校的成長周期。

值得一提的是，湖南第一師范學院大澤湖學校，該校投資達6.4 億。在硬件設施上，引入地下接送系統，教室里配備中央空調。在軟件配置上，學校是省、市、區重點工程，由湖南第一師范學院托管，教學管理團隊將由湖南第一師范學院選派，是長沙少有的管理團隊中有兩位博士的學校，校長為湖南師范大學“教育領導與管理”專業博士、湖南師大英語語言學碩士吳虎強。

倘若說處于風口浪尖上的教育資源能夠推動大澤湖的發展，那么大澤湖海歸小鎮規劃則為未來學校生源奠定了堅實基礎。

03

高端產業確保生源：

定位“未來之城”，打造海歸小鎮

規劃乃是引領該區域發展走向的關鍵，大澤湖的規劃定調為“省會新地標、湘江未來城”。坐擁全國首個正式揭牌運營的海歸小鎮，更是長沙建設全球研發中心城市的“三基地”之一。

產業乃是形成穩定居住人群的根基，片區以總部經濟+科創孵化+濕地觀光作為主導功能，致力于打造智慧總部區，并塑造歸國留學人員創新企業的高品質智能制造小鎮。

高凈值人群與高科技的碰撞，所擦出的火花將會點燃片區，保障學校高質量的生源。

（▲大澤湖·海歸小鎮研發中心（一期）效果圖）

海歸小鎮總投資達 8.7 億元，預計可提供 2300 個工位，能滿足最多 150 家科技企業的同時辦公。當下大澤湖·海歸小鎮研發中心（一期）的建設正開展得如火如荼，7 艘“歸國巨輪”已漸次排列開來。

大澤湖·海歸小鎮建設指揮部提供的最新數據顯示，已落戶社會投資項目 18 個、已簽訂戰略協議項目 12 個、重點在談項目 23 個……片區產業發展步入快車道，將會更迅速地推動片區人才的流入。

有了教育和生源之后，如何留人，防止人才流失呢？大澤湖采取加速兌現配套的有力舉措，拉近與市區的距離，提升居住的舒適度，以留住高端人才。

04

價值兌現留住人才：

規劃迅速落地，大澤湖邁入飛速發展期

• 布局具象化：構建“一環兩帶三區”空間結構

要想留住人才，除了產業之外，居住配套設施也起著決定性作用。

大澤湖從布局開始，構建了“一環兩帶三區”的空間結構，構建多類空間既有一定的區隔也存在關聯性。

與老城區產業和居住空間混雜不同，大澤湖作為一個全新片區，其功能空間布局有著顯著的分界線，既保障了產業空間的純粹性，也確保了居住空間的舒適性，達成“產城人”共生共融的狀態。

• 規劃迅速落地，大澤湖進入價值兌現階段

在清晰布局的基礎上，大澤湖按照一年出形象、兩年見成效、三年大變樣的時序要求，加快配套落地，推動其價值兌現加速。

大澤湖近三年總計鋪排 49 個基礎設施及配套項目，總投資達 254 億元。

目前已建成項目有 7 個，續建項目 20 個，新建項目20 個，也就是說 2024 年已開始建設的項目超過片區鋪排項目的 96%。

在交通方面，實現半小時經濟圈。地鐵 4 號線北延線即將動工，香爐洲大橋已通車，另外還有 6 條城市干道也將加快自駕出行的居民快速抵達城市各處。

（片區交通路網）

在醫療方面，建設三甲醫院——長沙市四醫院。商業方面更是配套砂之船奧特萊斯、龍湖天街等，再加上規劃的環大澤湖總部經濟圈將匯聚人文藝術、娛樂消費、商務社交等多重業態，商業資源豐富。

此外，2024年大澤湖近自然濕地公園一期即將對外開放，同時未來還將在濕地公園內建設長沙大舞臺以及冰雪世界。在教育方面，雅江學校也在積極對接長沙名校，未來擬再增添一所名校資源。

三

借勢登高

0.89！低密+名企共同推動片區價值攀升

• 高景觀、低容積率，大澤湖宜居屬性拉滿

大澤湖片區與其他片區有著本質的不同。

一方面片區作為新區，規劃上更加自由，不必受老小區的約束，住宅區與產業區相互隔開，產居比為 3.9:6.1。

另一方面片區配置 35 公里湘江黃金岸線，800 畝江心綠島香爐洲，2500 畝月亮島公園以及 3000 畝大澤湖，藍綠空間占比達 41%，平均容積率僅為 0.89，而以舒適度著稱的洋湖垸整體容積率是 2.7。

（大澤湖景觀資源）

第三方面，大澤湖的景觀資源得以完美保留，完整成塊的濱江優質資源，唯一可整體規劃打造的優質新星片區，可預見的是，未來片區將是科技發展的最前沿，潮流運動旅游的目的地。

• 品牌房企集中進駐，差異化產品推動片區價值攀升

2016年長沙房地產市場量價飛漲，但進入2020年后，長沙房地產市場進入調整階段，量價縮水。

但，大澤湖片區的市場似乎并未有太大影響，2016年到2023年六區一縣成交量近腰斬，但大澤湖卻逆勢上揚，成交量漲幅達63%，甚至房價也從6字頭一路攀升至1.5萬+……這些變化與其配套的高速落地相關，與其低密度的居住環境緊密相連，更與其不斷升級的房企品牌與產品相關。

從房企端來看，大澤湖2019年后多個品牌房企進駐，2023年片區開始邁入價值兌現階段，多個品牌房企接連入駐，到2024年已有8大品牌房企進駐，包含了龍湖集團和綠城中國這類全國百強房企，也包含了運達集團這類以產品力和服務力著稱的房企。

從產品端來看，2009年大澤湖僅為地理位置片區的別墅區，到2019年潤和打造剛需產品，大量年輕人進入片區；2021年龍湖集團打造面積達168平米的洋房產品，片區進入剛改市場；2023年明昇集團打造的明昇望月府全盤戶型面積為160-248平米的純大平層產品，片區高凈值人群也有了高品質居所。

2024年，將是大澤湖產品力爆發的一年，運達集團作為長沙高產品力的代表房企，在長沙開發的所有項目都以高產品力、高溢價、高流速引領片區發展，隨著批前公示的發布預示著其入市近在眼前；潤和大澤湖號稱“小濱江灣”，可見潤和在這個項目產品力上下足了功夫，未來將實現1.5萬+的均價。

從業績端來看， 2009年盈峰翠邸入市，當年便位列全市別墅榜榜首；2021年首開推出242套房源，實現八成以上去化，2022年，龍湖翠湖壹號位列望城區TOP2；2024年8月3日，潤和大澤湖營銷中心開放，吸引了眾多業內外人士，當晚現場摩肩接踵，人聲鼎沸………大澤湖片區似乎款款皆精品，盤盤皆爆款。

未來，隨著運達項目，希望綠城項目的入市，疊加片區教育資源的逐步落地，以及土地資源的開發，大澤湖現在正闊步邁入地價、房價高速增長的價值兌現期。

總結

大澤湖具備強勢的教育資源、高端的產業引流、加速的配套落地以及低密的居住環境……，未來這里有資源，有生源，在大澤湖未來將誕生多個教育熱盤，形成“八方小區”集中地，進一步推動片區價值攀升。