今日（8月27日），岳麓區麓谷板塊[2024]長沙市046號純住宅用地掛牌，這是板塊內時隔四年掛牌的首宗地塊。

（來源：國土資源局）

[2024]長沙市046號

麓谷板塊純住宅地塊

銜接梅溪湖和麓谷中心

046號地塊為純住宅用地，位于麓谷板塊，總建面3.76萬方，起拍樓面價4800元/㎡。容積率≤2.0，限高54米，無特殊掛牌條件。

根據近期公示的長沙2024年擬出讓住宅用地第三次清單，麓谷板塊近期將上新包含本地塊在內的2宗涉宅用地，容積率均為2.0。

在長沙高新區“十四五規劃”中，區域整體格局為“一軸三帶四心”，本宗地所處的是麓谷大道創意支撐帶，北側近鄰科創CBD。且提到了“借中聯騰退用地發展麓谷科創CBD，加快向南銜接梅溪湖商業板塊和文化中心”。

相關資料顯示，麓谷科創CBD，面積約1300多畝，有條件建設為具備國際水平的城市功能區。規劃為總部聚集區、國際交流中心、科創孵化區、中非經貿大廈。

根據定位，該片區未來有更多的企業總部不斷入駐，板塊價值將更上一個臺階。

地段表現

銜接梅溪湖與麓谷，各項配套較為完善

此次公告的046號地塊，地處麓谷大道以東，楓林三路以北。目前周邊以高新科技產業園為主，主打產城融合，占據梅溪湖+麓谷雙重點區域交匯優勢。

商業配套方面，東側緊鄰約7萬方華潤歡樂頌OUTLETS，一站式滿足購物需求。

教育方面，周邊有博才梅溪湖小學、高新區麓谷小學、岳麓區第二小學、長沙市一中岳麓中學等，教育資源較為豐富，且高新區目前的教育政策采取的是“單校劃片、對口直升”模式，未來教育確定性高。

交通方面，臨兩條城市干道，出行方便，板塊內有地鐵2號線/6號線通過，距離地鐵二號線文化藝術中心站約1.1KM。

景觀方面，項目距離麓谷公園僅600米，往南1.5公里可達梅溪湖公園。

整體來看，各項配套資源均較為完善。

市場表現

板塊庫存量低，急需項目補倉

從新房市場表現來看，麓谷板塊由于4年未上新宅地，目前板塊住宅廣義庫存僅5.15萬方，狹義庫存更是低至2.22萬方，僅138套，主要集中在梅溪名邸項目。

可以看到，受供應鉗制，自2023年起板塊內市場供求量斷崖式下降，2023年12月20日梅溪名邸項目首開入市后，拉低板塊均價至9334元/㎡。

從土地市場表現來看，2019年至今成交4宗涉宅地，其中3宗集中在2020年，均為底價成交。本宗地塊容積率指標相比過往明顯下降，且限高54米，未來產品可打造小高層產品。

從競爭格局來看，地塊周邊僅梅溪名邸項目在售，均價9080元/㎡，該項目體量較小，規劃2棟住宅，共158戶，產品面積143-270㎡，目前剩余118套庫存。

待本地塊項目入市時，現有庫存幾乎出清完畢。不過根據前面提到的2024年擬出讓住宅用地第三次清單，以及《麓谷分區麓谷二、三期控制性詳細規劃實施評估及修編》文件，未來規劃還有多宗宅地待上新，有望帶動土拍市場熱度。

總結：該宗地將于9月26日截止掛牌，地塊銜接梅溪湖和麓谷雙重點區域，各項配套較為完善，2.0的容積率及54米限高，將打造為小高層或洋房等低密產品。

來源/克而瑞湖南