文/樂居財經 林振興

走馬上任第90天，住總地產新董事長劉連福沒有歇過腳。他一邊要推進內部黨紀學習教育，另一邊要主抓開發（置業）公司的經營工作。

正所謂新官上任三把火。住總集團在一個月內接連上新四個項目，并敲定了一個項目案名。

此前的六月，劉連福更是在短短九天時間里站臺了住總清樾府、芳華里營銷中心開放活動，以及國祥星宸美學館的啟幕儀式。有意思的是，在前兩個項目活動上，劉連福的前任、住總地產原董事長李作揚也均出席，并以“住總集團總經理助理”的身份作對外致辭。

57歲的李作揚，掌舵住總地產整整八年時間。如今，他還差三年才退休，卻突然被免去了住總地產董事長之職，外界不免議論紛紛。

在帝都，住總集團開發的樓盤似乎關注度都不高，大概是受其氣質所影響吧。在北京購房者眼里，它是老派的，是干安居房的。當然，它拿的地塊，也大多偏遠，位于北京懷柔、密云、順義、大興以及平谷等地。

不少樓盤開盤時間較早，并由于區域熱度較低、競品較多造成分流等因素，導致很多項目仍未清盤。眼下，作為住總地產新帥，劉連福肩上去化回款的壓力不可謂不小。

遠郊的壓力

這段時日，住總集團在北京猛刷存在感，一個月接連上新四個項目。

8月14日，國祥星宸（備案名：云和佳苑）取得預售許可證，推出18棟樓共1354套房源，準許銷售面積120413.48m2，擬售均價最低為2.96萬元/m2，最高為3.07萬元/m2。

國祥星宸項目是住總聯合體于2022年9月22日以15.2億元競得，項目開發主體為北京云和房地產開發有限公司，由北京住總置業有限公司（簡稱“住總置業”）、北京建工地產、北京密云城市建設投資集團、北京眾智房地產開發分別持股40%、37%、13%、10%。目前，該項目在建工程及土地使用權已抵押予北京工商銀行北京望京支行。

截至2023年末，住總置業經審計的總資產為18.46億元，凈資產為8.72億元。同期，住總置業經審計的營業收入為0.06 億元，凈利潤為-0.002億元。

在國祥星宸取證的7天前，住總集團擬對北京住總房地產開發有限責任公司、住總置業進一步實施重組整合，擬由開發公司吸收合并置業公司，將置業公司現有房地產開發業務歸并到開發公司統一管理。

在順義，住總芳華里（備案名：馥華家園）搶先國祥星宸一步，于8月5日拿到預售證。

芳華里的開發商為北京住順置業，全資母公司同為住總置業，共計住宅面積5.6萬平方米，13棟樓、574戶。它的定位是年輕人，戶型產品以剛需為主，推出88平米三居、97平米三居、132平米四居。

2月21日，北京龍年首拍，住總以底價12.6億元競得順義新城第1街區01-03-21居住地塊，成交樓面價2.22萬元/平方米，銷售指導價4.5萬元/平方米。

在順義，住總的另一個項目也于近期敲定了案名。7月24日，住總俸伯新作搞了一場線上案名投票活動。一共五個案名參選：俸樾里、左岸、悅森派、知學里、青年ONE。三天后，青年ONE以1979票當選。其產品戶型為72平米、89平米和105平米，三居和四居。

青年ONE開發商為北京住總京順房地產開發有限公司，其全資股東北京祥業房地產有限公司在3月15日以6.2億元競得順義新城地塊，規劃建筑規模約4.28萬平方米，住宅樓面價約1.61萬元/平方米。它的住宅銷售指導價4.5萬元/平方米，與周邊新房價格相當，而周邊二手房價格比新房略低，也在4萬元/平方米以上。

更早之前的7月19日，位于昌平清樾府（備案名：清岳里）和位于密云區的住總國祥譽（備案名：祥譽家園）同天拿到預售許可證。其中，清樾府開發商為北京佰昌房地產開發有限公司，推出18棟樓共416套房源，擬售價格在5.31萬元-5.87萬元/㎡之間。

國祥譽由北京祥業房地產有限公司獨立操盤且采用自銷模式，推出15棟樓共510套房源，擬售價格在2.89萬元-3.21萬元/㎡之間。7月20日，國祥譽開盤，官方消息稱開盤當日實現銷售106套房源。據北京市住建委官網，截至發稿前，國祥譽網簽數據仍未顯示。

在北京，住總的項目往往位于遠郊區，很多項目開盤多年仍未清盤。評級機構報告顯示，住總集團商品房項目存在部分開盤時間較早但由于區域熱度較低、競品較多造成分流等因素導致去化相對滯后的項目。

根據一份評級報告顯示，截止2024年3月底，在密云，國祥源境項目總可售面積25.22萬平方米，已售面積7.15萬平方米，總投資48.41億元，已回款金額18.57億元；國祥云著項目總可售面積15.47萬平方米，已售面積2.49萬平方米，總投資31.62億元，已回款金額6.81億元。

在平谷，禧瑞金海項目總可售面積22.00萬平方米，已售面積3.44萬平方米，總投資33.49億元，已回款金額7.22億元；國風金海項目總可售面積11.00萬平方米，已售面積0.47萬平方米，總投資16.07億元，已回款金額0.84億元。

此外，朝陽區十八里店項目總可售面積10.78萬平方米，已售面積4.05萬平方米，總投資60.68億元，已回款金額30.51億元；大興熙悅云上項目總可售面積9.96萬平方米，已售面積3.06萬平方米，總投資27.16億元，已回款金額17.06億元；延慶山瀾樾府項目總可售面積5.29萬平方米，已售面積0.24萬平方米，總投資11.12億元，已回款金額0.68億元。

人事大換血

住總在北京猛推項目，一方面源自企業的去化壓力，另一方面或許因為新官上任三把火。

5月29日，北京住總房地產開發有限責任公司（簡稱“住總地產”）發布公告，宣布公司董事長及董事發生變動。根據公告，免去李作揚原任北京住總房地產開發有限責任公司黨委書記、董事長、董事相關職務，劉連福接任董事長，張劍任命為董事。

緊接著7月26日，北京住總房地產開發有限責任公司的法定代表人從李作揚變更為劉連福。在更早前的5月，李作揚也卸任了北京住總眾邦地產有限公司的董事長和法定代表人。

外界好奇的是，57歲的李作揚，還差三年才退休，為何突然被免去了住總地產董事長之職。

李作揚出生于1967年，是一位地地道道的北京人，具有高級經濟師職稱。1986年9月至1990年7月，他就讀于北京經濟學院經濟學專業。

畢業后，他任北京住總房地產開發部第一開發公司職工。工作七年后，他升任北京住總房地產開發部第一開發公司經理。而后，他又擔任了北京住宅開發建設集團總公司房地產開發部小構項目經理、北京住總大連濱海大廈總經理、北京住總開發部經理助理兼千鶴家園項目部項目經理、北京住總開發公司經理助理兼一分公司黨支部書記等職位。

直至2004年底，李作揚坐上了北京住總房地產開發有限責任公司黨委副書記、紀委書記的位置。兩年后，他升任副總經理。2016年1月，李作揚迎來了事業巔峰期，他正式擔任北京住總房地產開發有限責任公司黨委書記、董事長。

被免去董事長職位的前7日，李作揚剛被委任為北京京城佳業物業股份有限公司非執行董事。此外，李作揚目前仍是住總集團總經理助理。

住總地產新帥劉連福曾任北京住宅開發建設集團總公司房地產開發部銷售中心主任，北京住總房地產開發有限責任公司副總經理，北京住總置業有限公司董事長。目前，他除了是住總地產黨委書記、董事長，還是北京住總置地置業黨支部書記、北京住總置業有限公司董事長。

住總地產新董事張劍，目前還是北京住總集團有限責任公司城市更新建設運營管理事業部黨支部副書記、經理。他是從物業轉型到地產，曾任北京天諾物業管理有限責任公司常務副經理，北京住總北宇物業服務有限責任公司黨委副書記、總經理，北京住總房地產開發有限責任公司副總經理。

不僅住總地產，其母公司住總集團也在經歷了一輪人事大換血。

2023年，北京住總集團有限責任公司（簡稱“住總集團”）董事、監事、高級管理人員的離任(含變更)人數高達8人，離任人數占報告期初全體董事、監事、高級管理人員總人數44.44%。

其中，謝夫海任北京住總集團有限責任公司董事長，周澤光不再兼任北京住總集團有限責任公司董事、董事長職務；副總經理常江擔任住總集團總經理兼董事；董事張云棟離任，喬強被聘任；董事龔雁離任，李曉巍被聘任；此外，陳永坤辭去紀委書記。

接過住總集團接力棒的謝夫海，1974年出生于江蘇，中國礦業大學工程管理專業，于1999年參加工作，目前是教授級高級工程師。

去年10月底，在謝夫海等住總集團領導干部任職宣布會上，城建集團黨委書記、董事長常永春出席并講話。針對住總集團未來的發展，他強調要在市場營銷、經營管理、深化改革、風險防控上下功夫、

但眼下常永春也處于輿論的風口浪尖。有消息稱，8月9日，常永春被相關部門帶走。隨后，北京城建集團內部發布消息，由裴宏偉主持主要工作。

盈利開倒車

2019年11月，北京市國資委宣布，對北京城建集團（北京城建集團有限責任公司）與住總集團（北京住總集團有限責任公司）實施合并重組。住總集團由此被劃入了北京城建集團。

目前，住總集團由北京城建集團100%持股。而城建發展作為上市平臺，同樣由北京城建集團作為大股東持股43.84%。2021年-2023年，住總集團銷售額41億元、64.9億元、71.5億元。2021年-2023年，住總集團歸母凈利潤7.39億元、5.66億元、5.16億元，盈利能力逐年下滑。

2023年，住總集團營業總收入421.14億元，同比下降7.51%。其中，房地產開發業務的營業收入為72.25億元（占總收入比約17%），上年同期為75.72億元，毛利率從2022年的11.21%下降至9.89%。

住總集團債券年度報告（2023年）披露，該公司目前在建的一級土地開發項目較多，涉及的項目周期普遍較長，基本在3-5 年之間， 盡管公司的土地一級開發項目有相關協議和政策支持，但長期的一級開發項目對公司運營資金產生較大規模的占用，若未來國家土地出讓政策和市場情況出現不利變動，有可能對該公司的營業績產生影響。

去年末，住總集團流動負債551.48億元；當中的短期借款、應付票據及一年內到期的非流動負債合計為190.35億元，期末手持的現金103.9億元，遠低于其流動負債。資產負債率為76.84%，較仍處于較高水平。

報告期末，住總集團合并報表范圍內公司有息債務余額為473.25 億元，其中，公司信用類債券合計為135.07億元（6個月以內到期7.48億元，6個月至一年到期34億元），銀行貸款合計為234.31億元，非銀行金融機構貸款合計為7.72億元。

另據樂居財經了解到，2023年末，住總集團合并口徑受限資產總計 324.63 億元，其中受限貨幣資金為 9.23 億元，款項性質為銀行承兌匯票保證金、司法凍結、專用賬戶專用款、履約保證金等；受限其他資產(存貨、應收賬款、投資性房地產、長期應收款等)為 315.40 億元。

2024年第一季度，住總集團營業總收入112.89億元，營業總成本111.39億元，凈利潤2.52億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤2.37億元。評級報告顯示，其中，房地產開發業務的營業收入為20.28億元，毛利潤為9.02%。

樂居財經獲取的一份評級報告顯示，截至2024年3月底，住總集團在售商品房項目已投資529.19億元，可售面積合計227.86萬平方米，已簽約銷售182.29萬平方米，累計實現銷售回款387.01億元。同期末，公司主要在建商品房項目主要要分布于北京市大興區、平谷區和門頭溝區等區域，后續尚需投資89.83億元，2024年4-12月及2025年分別計劃投資30.03億元和28.299億元。

土地儲備方面，截至2024年3月底，公司土地儲備面積合計36.43萬平方米。跟蹤期內，公司共摘地21.07萬平米，主要位于北京市順義區、昌平區和密云區，土地價款合計58.70億元，已繳納35.00億元土地出讓金，未來計劃進行住宅項目的開發。