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作者 | 王澤紅

自住建部宣布研究建立房屋養(yǎng)老金制度后，引發(fā)了不少人的擔(dān)憂。

有網(wǎng)友稱：“自己的養(yǎng)老金還沒拿到，卻要給自己的房子先養(yǎng)老。”諸如此類的討論并不少， 錢從哪里來、是否會增加老百姓負(fù)擔(dān)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何等問題接踵而至。

緊接著，多位專家出面正確解讀。8月26日，住建部旗下建筑雜志社也發(fā)文澄清，聲稱“房屋養(yǎng)老金不是房地產(chǎn)稅，公共賬戶不需要老百姓出錢，別再誤讀了！”

此前8月23日，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，住建部副部長董建國表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險這三項(xiàng)制度，上海等22個城市正在試點(diǎn)。“特別說一下房屋養(yǎng)老金，個人賬戶通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來?！倍▏f道。

此次澄清中，建筑雜志社特別強(qiáng)調(diào)了這句話，指出公共賬戶并不需要老百姓出錢，并說明養(yǎng)老金公共賬戶資金來源渠道主要有：城市政府可以通過地方財政補(bǔ)貼一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些、原公房出售資金等多渠道歸集。

由此，也衍生了一些新的疑惑，如財政是否有能力籌集公共賬號資金、房屋養(yǎng)老金的模式，以及個人賬戶與公共賬戶如何分配等。針對這些問題，搜狐財經(jīng)咨詢了多位專家。

“財政壓力大也要籌集”

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓告訴搜狐財經(jīng)，從當(dāng)前地方政府財政收入情況來看，籌集公共賬戶資金面臨一些困難，主要有四個因素：

一是地方的土地財政收入下跌嚴(yán)重，如果按照土地出讓收入10%、土地出讓凈收益20%計提，可能性較??；

二是老舊小區(qū)改造資金（專項(xiàng)借款或?qū)ｍ?xiàng)貸款），不太可能計提到公共賬戶；

三是財政補(bǔ)貼資金也不太可能轉(zhuǎn)入到公共賬戶，因?yàn)橛袑ｉT規(guī)定；

四是建設(shè)單位（開發(fā)商）繳納不太現(xiàn)實(shí)，開發(fā)商已繳納過土地出讓金和稅費(fèi)等資金，如果再去繳納房屋養(yǎng)老金，可能會將成本轉(zhuǎn)嫁至房價層面，導(dǎo)致房價再次上漲?！?/p>

“從地方財政角度看，籌集公共賬戶資金難度較高；如果從中央角度看，則有能力去籌集，政府類存款高達(dá)幾十萬億元，如果提取10%，就有三萬億至四萬億元資金，基本可以覆蓋大部分公共賬戶所需要的小區(qū)改造或者房屋維修資金?！彼赋?。

謝逸楓指出：“不要指望土地出讓金計提房屋養(yǎng)老金，前七月全國賣地收入17763億元，同比下降22.3%，對比過去5年同期，堪比斷崖式下滑?！?/p>

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則告訴搜狐財經(jīng)：“當(dāng)前形勢下，沒能力也得籌集，一方面是物業(yè)維修基金規(guī)模比較小，使用提取和流程比較繁瑣，導(dǎo)致有錢用不了。所以，沒錢也得籌集，因?yàn)闊o論是房屋集中的老齡化時期到來，包括風(fēng)險隱患的排查、水電氣管道的置換維修、電梯更換和屋頂外墻的維修保養(yǎng)置換等，需要大量的資金，安全是第一責(zé)任?！?/p>

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前地方政府在財政壓力下，要確保公共賬戶賬款的充足，其實(shí)需要有三個原則：一是量力而行循序漸進(jìn)，要基于財政壓力和一些重要資金來源的壓力，有序規(guī)劃時間表，需要有一些持續(xù)循環(huán)的賬戶管理思路；

二是要立足小區(qū)“更安全”和“更增值”的角度獲得社會資金導(dǎo)入。通過房屋養(yǎng)老金制度，本身可以帶動小區(qū)安全性提高和增值空間增大，其背后完全可以產(chǎn)生積極正向的現(xiàn)金流，以更好支撐此類賬戶的建立。

三是試點(diǎn)先行，客觀上要求一些急難愁盼和風(fēng)險較大的小區(qū)率先改革和試點(diǎn)，不斷探索出“財政支持+市場化探索”之路。

“破解專項(xiàng)維修資金提取率低難題”

李宇嘉指出，目前主要探索的資金來源渠道有土地出讓金、公積金增值收益、和財政補(bǔ)貼等，正在多方籌集基金，關(guān)鍵一點(diǎn)是錢要花在刀刃上，主要是存在風(fēng)險隱患、安全隱患，居民對于居住舒適和安全度訴求特別高的一些小區(qū)，公共賬戶資金主要應(yīng)用這些方面。

“公共賬戶資金與個人賬戶資金，使用方式完全不同，個人賬戶就是個人的，主要是物業(yè)維修金，按照物業(yè)管理單位為賬戶來設(shè)立，只能用在個人所在的物業(yè)管理單位，不能用于別處。但公共賬戶的資金，如果是土地出讓金，就可以用于全市的急需小區(qū)或資金缺口較大的小區(qū)?！?李宇嘉說道。

但謝逸楓認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金不是個新概念，實(shí)際上就是住宅專項(xiàng)維修資金。住宅維修的主要資金來源，就是專項(xiàng)維修資金。但目前專項(xiàng)維修資金問題重重，堪稱是沉睡的“小金庫”，但專項(xiàng)維修資金使用率普遍較低，北京11.6%，成都不超過4%，廣州僅1%。

上海房地產(chǎn)科學(xué)研究院報告指出，目前全國住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余超過 1萬億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過百億元，但累計使用資金僅占累計歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約為4%和5%，大量資金沉淀未有效利用，且單項(xiàng)使用率不均。

“為什么要把住宅專項(xiàng)維修資金制度改名稱為住房養(yǎng)老金制度，就是為了破解住宅專項(xiàng)維修資金提取率低、使用難、違規(guī)挪用、不繳納等難題。政府將維修基金升級為住房養(yǎng)老金，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理。這樣一來，不僅能夠有效激活這筆長期沉睡的資金，還能確保維修項(xiàng)目的順利推進(jìn)，提升住宅的居住安全和舒適度?！?謝逸楓分析道。

“新加坡組屋維修翻新模式可借鑒”

謝逸楓認(rèn)為，公共賬戶的資金體量大小，最主要是看是有地方政府籌集還是中央政府籌集，如果由地方政府籌集，體量估計不大，湊齊八千億至一萬億元已經(jīng)很難。如果是中央政府層面，只需將銀行幾十萬億元存款提取10%，就能達(dá)到三到四萬億元資金體量。

“房屋養(yǎng)老金模式，目前可參照的并不多，還處于探討階段?！彼赋觯毡居行蘅樂e立金，公寓住戶需定期繳納、房屋保險通常包括地震險；美國的住房保險，覆蓋范圍包括自然災(zāi)害、火災(zāi)等導(dǎo)致的房屋損壞，房屋維修則主要由房主自愿設(shè)立專門的儲蓄賬戶來支持。

新加坡組屋維修翻新模式，設(shè)置專門管理機(jī)構(gòu)，新加坡建屋發(fā)展局（HDB），全面負(fù)責(zé)公共住房的規(guī)劃、建設(shè)和后續(xù)管理，實(shí)現(xiàn)了從建設(shè)到維護(hù)的全生命周期管理?！靶录悠履Ｊ?，可能有參考和借鑒價值。” 謝逸楓分析道。

“房屋體檢和房屋保險制度，目前沒有可供參考的案例?！彼赋觯@兩部分的資金來源，一部分可能是個人賬戶的住房專項(xiàng)維修基金，另一部分則可能是公共賬戶資金。

李宇嘉指出，房屋體檢目前主要是購買第三方服務(wù)，規(guī)劃設(shè)計單位、建筑設(shè)計單位和保險公司均可以提供相應(yīng)的服務(wù)。政府目前購買此類服務(wù)，主要是針對老舊小區(qū)與公租房等。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金的推出，確保了房屋體檢一系列工作的有序開展。而房屋保險制度的建立，也要求時刻把房屋體檢作為日常工作。

“房屋保險是指通過購買保險的方式，為房屋提供風(fēng)險保障。在房屋遭受損失或損壞時，保險公司將按照合同約定進(jìn)行賠付，減輕業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，其和房屋養(yǎng)養(yǎng)老金是有本質(zhì)區(qū)別的?！彼麖?qiáng)調(diào)道。

“房屋養(yǎng)老金可以解決這個商品房的老舊問題，但對于私人房、集資房，房改房以及小產(chǎn)權(quán)房，這四類房屋未繳納過住房專項(xiàng)維修基金，這部分資金怎么解決、這四類房屋怎么處理，才是真正的大問題?！?謝逸楓最后指出。