這幾天房屋養老金的事情，引發了網上熱烈的討論。

　　我看到網上已有很多討論文章，但大多是圍繞著征收的正義性和情緒展開的，比如這個該不該收，是否有合理性，大概的價格是多少等等。但大多數文章對未來都只是猜測，缺乏數據支撐。

　　所以本文打算從其他文章缺失的角度，也就是市場影響和數據支撐方面做一個分析和解讀。

　　房屋因為有老化，所以修繕是必要的，國外很多國家比如日本都是由居民每月繳納修繕公積金來維持這個修繕。

　　那么國內會采用什么方式？現在尚無定論，如果是國家出錢，那么也不會引發討論了。

　　所以，我們假定面向業主征收一部分修繕保險金，那么我們可以把這種保險金當成一種廣義的稅收，那么對房價和房租有什么影響？

　　第一，對房租的影響。

　　先說結論，對房租的漲跌沒有任何影響。

　　根據經濟學的市場供求關系理論，對交易行為的一方征稅，是改變供需平衡點的行為。

　　比如我對賣家征稅，會導致賣家成本上升和供給減少，供給減少又會推升交易價格，從而導致需求減少。當供給和需求的減少達成一致。就會達成新的價格平衡點。

　　因此得到推論，如果交易中有一方更為剛性，也就是無論價格多少，其需求量都不會變化的話，那么全部稅收就會由這一方來承擔。

　　這個怎么理解？

　　比如我們對大米商人征收大米價格20%的稅，由于消費者對大米的需求是剛性的，所以即使大米商人把這20%的稅全部加在大米售價里面，需求量也不會發生改變，畢竟大家都要吃飯。那么，最后就會由買家來支付全部的稅收成本。

　　那么租房市場呢？

　　很明顯，剛性的一方會變為房東，因為房子是耐用品，無論你怎么對房東征稅，房東都不會把房子空置退出租賃市場，市場的供給不會因為加稅而減少。

　　供給不變，那么均衡交易價格自然也不會變。

　　所以房東的供給更為剛性，房東會承擔全部稅收。

　　那么，有人可能會問，那房東不是還可以賣房嗎？

　　但這依然不影響租賃市場的供求關系。

　　我們假設房東賣給無房家庭，那么市場上就同時減少一個租房需求和一個租房供給，租賃市場依然平衡。

　　假設房東賣給投資客，那么這套房子只是從一個租賃房東流向了另一個租賃房東，面向租賃市場的供給依然沒減少，供需依然平衡。

　　綜上，房屋養老金的征收，不會導致房租上漲。其本質在于已經造好的房子不可能被炸掉，一定會提供到市場上用于出租或出售。并消滅一個需求，不會導致房屋供給的減少。

　　然后我們再說對房價的影響。

　　同樣我們先說結論，對房價是利空。

　　因為一個投資客，在配置其資產組合時，房產和其他品類的投資品，包括國外的房產，是存在競爭的。而對房東征稅，其實就是降低其持有房產的租金回報率。

　　我們來看下面這個例子。

　　這是一套日本的高層住宅。

　　先科普下，日本的高層住宅，一般有三大持有成本，分別是管理費（我們稱物業費），修繕積立金（也就是我們這次提出的房屋養老金），以及房產稅。

　　這套房子位于東京，名義租金回報是6.97%，但物業成本有1.13%，修繕成本有1.11%，所以即使不計算房產稅，到手也只有4.73%。如果再扣除房產稅，實際租金回報只有4%出頭。

　　但4%的回報，比起沒有房產稅和修繕金（房屋養老金）的京滬房產來說，依然具有更高的性價比。

　　也就是說，對于投資客，最重要的并不是持有成本，而是扣除一切持有成本之后，到手的真實回報。

　　只要房價足夠便宜，租售比足夠高，那么持有成本則完全不是問題。

　　所以對于投資客而言，現在最大問題是房價太貴，如果在此基礎上再度增加持有成本，就會提高其對租售比的要求，也就會從需求層面對房價產生利空影響。

　　對于自住客，其實也是一樣。買房會損失首付款的存款利息，并增加了貸款利息的支出，但可以省下租房的錢。

　　所以自住客也是在衡量租金和購房款的利息孰多孰少，來決策到底是買房劃算還是租房劃算。那么提升持有成本對自住客買房的決策自然也是利空的影響。畢竟房租是不會額外增加持有稅的（即便有也是房東承擔）。

　　好了，前面我們說完了房屋養老金對于房價和房租的影響，我們接下來要回答的問題是，房屋養老金是否是房產稅的平替？

　　同樣先說結論：不是。

　　房產稅，和房價一定是正相關的。比如按照上海現在試行的稅率0.6%，你1000萬的房子要交6萬，100萬的房子就只交6000。

　　但房屋養老金和房價沒有關系。這就和一個樓盤的建筑成本，和地段是沒有關系的一樣。

　　上海內環的一個樓盤，和四線城市的一個樓盤，房價可能相差10倍，但建筑成本是相差無幾的，其房價差距的核心原因在于地價的不同。而養老金用于修繕房屋，只和建筑成本有關，和地段無關。

　　這個，是房屋養老金和房產稅的本質不同。并且，由此引出我們在投資決策上要注意的兩點問題。

　　第一，三四線以下城市的房屋持有成本，和一線城市并非是同比例增加的。假設上海1000萬的房產，每年增加3000的成本，那么某五線城市50萬的房產，每年可能也要增加近3000的成本。

　　換一個說法就是，三四線以下的城市，由于租金收入低，所以更加不容易把這個持有成本轉嫁給租客。甚至在房屋找不到租客時，就可能導致資產變成負債。你不但從房產上賺不到一分錢，反而要因為其持有成本而不斷失血。

　　而這正是在美日等國發生過很多次的例子。就比如大家都聽說過美國日本有很多房子白送給你的，或者售價1美元的，其實就是要把其持有成本（修繕金，房產稅等）一并轉移給買家。有的時候，賣家甚至還要為此倒貼錢。

　　所以，我要說的是什么呢？就是在人口大量下滑的未來，增加修繕金會加劇一二線和四五線房產的分化和洗牌，對于這種隱藏的隱患，建議三線以下城市的房產，除自住以外全部賣出。

　　這個是我要說的決策上的第一個問題。

　　然后接下來決策上要考慮的第二個問題，就是房屋養老金和房價沒有正相關性，但跟房屋質量卻更加相關。

　　這個怎么理解？

　　我們還是拿數據說話，比如大家知道日本泡沫經濟破滅是在1991年，那么在這之前房價趕頂的時期，房子就完全不愁賣。所以開發商是沒有提升產品質量的動力的。這就導致這一類房子的質量偏差，需繳納的修繕金相對較高。

　　比如我查詢了60~75平使用面積的二手房（對應我們的建筑面積80~100平），以下是泡沫經濟趕頂時建造的。

　　大概每月每平米的修繕金在400日元（人民幣20元），每月需繳納1000~1500人民幣的修繕費用。

　　而以下這兩個例子是房齡2年以內的次新房。

　　修繕費用大概在每平米100~150日元（人民幣5~7.5元），大概只有泡沫經濟時期房屋的1/3。每月繳納300~500人民幣。那么這個是不是因為房齡引起的？

　　并不完全是，因為我又找了60年房齡的老房子。

　　這種老房子的修繕費用，每平米也只有100日元左右（人民幣5元），同樣只有泡沫經濟時期房屋的1/3。每月的修繕費也只有300元人民幣左右。

　　當然，這個并不是統計結果，只是我在網上搜集二手房資料時找到的大致規律。泡沫經濟期肯定也有質量好的，其他時期也有質量差的。

　　想到去年上海也有不少因為房屋質量產生的維權，加上近幾年全國各種爛尾，所以這一時期的房屋質量，其實是令人擔憂的。

　　特別是那種需要搖號的價格倒掛新房，在完全不愁賣的情況下，開發商在現金流吃緊的情況下對于房屋建造材料到底有多上心，那就不得而知了。

　　所以我建議大家無論是自住還是投資，最好先暫時避開這一時期的住房。以上海為例，現在大部分新盤的去化都不太好，前一段時間虹口浦東等地的土拍價也已經開始下跌（半年來跌幅10%以上）。所以后續的新房大概率是會降價的。

　　只有新房價格走下行通道，且開發商很難去化房子時，他們才會認真做質量做產品。對比日本，也是在2000年之后的房價下行通道，日本開發商做品質最為認真。如下圖，房價大跌8年后，修繕金只有不到100日元每平。

　　所以建議要買房的同學可以做“等等黨”，等待開發商向我們提供降價后的質優產品。

　　好了，綜上所述，我們來總結下本文觀點。

　　1 房屋是耐用品，即使提升持有成本，租賃市場的供給也不會減少。加上保障租賃房還在不斷供給，因此增加房東持有成本不會推升房租。

　　2 持有成本會導致房東到手的租金回報下降，相比其他投資品競爭力下降，因此會利空房價。

　　3 房屋保險金不是房產稅的平替，房產稅未來大概率還是會另收的。

　　4 由于持有成本增加，建議三四線以下城市的投資類房產可以賣出，未來如果人口持續下滑，部分房產可能會從資產變為負債。不斷掏空你的現金流。

　　5 房屋保險金和房屋質量負相關，建議避開搖號和價格倒掛時期的新房。可以在房價下行期慢慢挑選開發商精心做出的品質新房。

　　后記：

　　近幾天知識星球有不少同學向我咨詢房屋養老金的事情，所以今天特地寫了這一篇。目前樓市下行期，土拍價也開始下跌，相信開發商為了新盤去化，會認真去做品質，也便于我們在未來能買到真正的好產品。至于樓市下行速度，我上周末在知識星球精華區公開了一二線各大城市的居民債務下行速度，可作為居民杠桿率的下行趨勢來作為房價下行速度的前瞻指標，未來我會每個月在星球發布一次各大城市的杠桿率數據，供大家參考。

　　對于住房養老金，外面的文章大多從公平性和情緒入手寫文章，更多討論的是征收的合理性。

　　所以我這篇從房價和房租的市場影響角度，以及投資決策方面給出建議，房屋養老金和房價的無關性，以及和建筑質量的相關性，可能會造成房價走勢的分化和洗牌，希望能給大家以參考。另外，從日本的修繕金的支出，我們也可以看到，除了泡沫經濟期的質量堪憂的房產，修繕金一般會低于物業費，所以大家也不必特別擔心其征收的金額。