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1，我覺得有必要聊一聊海淀的房價，供買房及賣房的朋友來參考。

海淀和朝陽從地段角度說，其實是一樣的，主力區域都在三環和四環的范圍，而且東三環東四環和西三環西四環相比，算是各有優劣吧，從商圈角度說，東邊明顯要比西邊的海淀要強一些。

對于買房群體來說，從通勤上，其實海淀和朝陽的房子都能考慮。那為什么海淀的房價明顯比朝陽要貴呢？

很重要的原因就是學區問題。在很早之前，大概2010年之前吧，海淀朝陽的房價沒太大區別，萬柳當年的房子開盤的時候，也是幾千塊錢的價格，世紀城2000年初賣的時候，也沒多貴。

同時期里，海淀朝陽的房價是類似的，沒區別，甚至朝陽的很多房子要比海淀貴。但是后來海淀打的翻身仗，靠的就是學區。

學區的勢能到底有多大？大家可以參考下海淀的老破小和朝陽的老破小，前兩年，類似定慧寺這種海淀比較差的老破小區域，房價都已經過了10萬單價，朝陽東三環的老破小也就是7多萬多。這種單價的差異，就是學區勢能給帶起來的。要知道，定慧寺那邊的學校也是馬馬虎虎的普小，但是定慧寺后邊加了倆字：海淀。也就是說，海淀這倆字至少值2萬多的單價。

海淀的牡丹園和緊鄰的朝陽的房價，之前同樣有2萬多左右的價差。也是普通的學校，和朝陽沒什么兩樣。但行政區域上屬于海淀，那房價貴兩萬很多人也釋然（至少兩年前是這樣的）

同理，大家也可以對比下五環外的清河老破小和朝陽五環外的老破小，都是一樣的道理。

海淀兩個字值錢的原因在于海淀的好高中要比朝陽多，家長的心態上覺得孩子去了海淀，可選的好高中多，那自然是優勢。所以在那個階段有很大一批人在買房決策的時候，會因為學區因素，去買海淀，最終就使得海淀的房價明顯高于朝陽。

2，除去學區因素外，海淀還有很大的優勢就是互聯網公司，高科技公司要比朝陽多，這算是海淀房價高的一個因素，但是這種因素并不是海淀高房價的主因，主因還是學區。

原因在于，產業和房價當然有關系，但是你看看國貿，國貿周邊的老破小價格并沒有那么貴，也就是說，對于在國貿工作的高收入人群來說，我未必買國貿周邊的房子，我可以買的遠一點房子好一點，老破小就算了。（產業和房價的關系在階段性市場大漲的時候是有效的）

對互聯網從業群體來說也是一樣的，西二旗的產業多，但是你看看西二旗的房價，并沒那么貴，因為房子破，大家可以走的遠一點去買。所以，我們在前些年明顯能感覺到，客戶選擇朝陽和海淀主要的因素就是學區，而非離得近。望京互聯網公司的人，如果到了孩子入學的年紀去做買房選擇，也是偏向海淀的要多一點。學區是個繞不過去的坎。

從另一個角度大家可以想想，如果海淀朝陽兩個區沒有了行政區的劃分，那么大家買房到底買哪？朝陽海淀的房價到底會不會更平均？

到了這種狀態下，其實大家買房就按照地段優勢、房子好壞、價格來考慮了。西海淀老破小價格10萬，我干嘛買你呢，去買東海淀不好嗎？

3，經歷了這一年左右的房價下跌調整，海淀和朝陽的房價依然有價差，海淀比朝陽貴。但是，幾個方面的變化我覺得需要重點關注。

第一，還有沒有那么多人為了買個海淀學籍而買海淀，這是學區勢能里泡沫最容易被打破的一環。隨著經濟的下行，房價的下跌，越來越多的人會變得理性，思考自己對房子的實際需求，而在房價快速上漲期，則是更多不理性的因素，別人怎么樣我就怎么樣，在2021-2023年，是很多人盲目追海淀需求最瘋狂的幾年，放到現在看又是那批人最慘的時候。

第二，互聯網企業普遍進入了低迷期。在房價快速上漲的階段，互聯網行業的風光是海淀房價的一種催化劑，但到了下行期海淀房價缺掉了這種催化劑，勢能會變得小很多，同時，互聯網人也變得更理性了……

第三，從學區的趨勢上看，一方面是朝陽從高考的升學比例上看，是直線上升的勢頭，并不比海淀差（比例上），一方面是教改，教育的均衡化是長期趨勢，這就導致了家長的預期在逐漸變化，當然這種變化未必在一兩年就有很直觀的效果，但拉長到三五年，你會發現和之前比，有了巨大的改變……

疊加上社會發展趨勢的變化，高校畢業生找工作越來越難，學歷的作用越來越低，人們對于海淀學區的迷戀，會逐漸淡化，這已經是近一兩年能肉眼看到的事實。

所以，其實從更實際的買房實操角度來說，短期無學區需求的人，只要在海淀朝陽二選一均可的情況下，就沒必要盲目追海淀了，規避掉一些極大概率的風險。對于那些有學區需求的家庭來說，視自己的資金實力，理性決策即可。切不要盲目。（蜂鳥也是案例之一）

4，最后，是想要表達的結論。海淀已經過了萬人追逐的階段，學區的風口早就結束了，只不過慣性延續到了現在，東西城同樣如此，海淀的房價也會在這種因素的變化下，逐漸回歸到更理性的狀態。我私下和朋友說過，其實西城廣外的房價，是有可能和旁邊的豐臺拉平的，海淀也是如此。

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