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作者 | 王澤紅

8月22日，碧桂園服務披露2024年中期財報，并召開業績發布會，總裁徐彬淮、首席財務官黃鵬、首席技術官趙曉光和副總裁張艷芝等高管出席。

財報顯示，碧桂園服務2024上半年實現收入210.46億元，同比增1.5%；毛利為44.53億元，降幅13.7%；凈利潤15.4億元，同比下降37.9%。根據多家物企披露的中期業績預期，凈利潤普遍出現下滑，碧桂園服務也是如此。

但黃鵬指出，碧桂園服務全部循環可持續的第三方的收入占總收入的比例，從2018年的79.7%持續上升，到2024年上半年已經達到98.7%，高于同業水平，實現高度市場化運作。

其業務線主要分為六大板塊，分別為物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務、“三供一業”業務、城市服務和商業運營服務。其中，物業管理服務收入127.52億元，占總收入的60.6%；非業主增值服務收入僅占比1.7%。

“因為去年做了風險客商的會計處理，確收方面對于未能收到的風險客商，沒有計入收入。如果把它還原加上，收入的增長是3.7%。”黃鵬說道。

截至6月底，除“三供一業”業務外，碧桂園服務合同管理面積為16.35億平方米，收費管理面積約為10.05億平方米。此外，“三供一業”業務的合同管理面積及收費管理面積，分別約9540萬平方米、9060萬平方米。

對于碧桂園服務上半年的發展，徐彬淮認為實現了規模上的持續領先，實現了收入上的穩健增長，實現了業務市場化的獨立發展。但他也指出業績層面的兩個問題：一是凈利潤的下滑，二是經營性現金流的下降。

“既有一些客觀性原因，也有主觀因素，我們覺得還有很大的努力提升的空間。整體上來講，我們的經營基本面還是穩健的。”徐彬淮說道。

凈利潤、現金流雙降背后

財報顯示，碧桂園服務六大業務板塊，除了物業管理服務與“三供一業”業務毛利潤正增長之外，其余板塊均有不同程度下滑，這也導致整體毛利率下滑3.7個百分點至24.9%，核心歸母凈利潤下降31.7%至18.4億元。

“如果還原風險客商少確收金額3.44億元，核心歸母凈利潤降幅為18.9%。”黃鵬補充道。除此之外，毛利下降2.46億元，以及第三方應收款減值損失2.44億元，成為核心歸母凈利潤下滑的另外兩大因素。

對于毛利率下降的業務板塊，他進行了對應解釋，非業主增值服務是因主動壓降地產商和關聯方相關業務，但相關成本滯后調整所致；社區增值業務是因應對外部環境變化，優化社區傳媒、零售等業務結構和模式，導致毛利率同比下降。

城市服務則是對競爭低效的市場、支付能力困難的項目，做了一定程度的優化調整退場；商業運營服務是因配合風險客商，主動協商進行解約處理，“這一部分大概會損失10億元商管運營收入、1億元左右的凈利潤。”黃鵬說道。

碧桂園服務解釋稱，其附屬公司與碧桂園地產協商在2023年末提前終止雙方的物業租賃合同及商業委管合同，該等調整有助于減少商業運營業務對關連人士的依賴，其將持續開拓外部市場，依靠第三方力量實現商業運營業務的獨立性和市場化。

“綜合這種處置，對于公司的毛利及毛利率會有一定的下拉效應。但有一些事情需要直面陣痛，或者說遲早是需要處理出清的。城市服務業務未來的毛利率，可能還有一定的壓力，取決于外部環境和甲方客戶的支付能力和競爭狀況。”他說道。

凈利潤的下降，也進一步影響了其現金流。財報顯示，碧桂園服務期內經營活動所得現金凈額為2.7億元，同比下降約87.7%。

除此之外，還有三方面因素也致使現金流出現波動，一是其風險客商業務和小業主收費不及規模增長速度，使得綜合收費率同比下降，進而導致應收賬款增加；二是受外部環境等不利因素影響，預存物業費下降；三是日常經營活動產生的階段性資金波動。

“凈利潤的下降，處在可控范圍內，還是沿著年初既定的軌道在走。毛利下降非業主增值服務占了顯著的比例，同時第三方應收款減值損失中，包含了部分投資性虧損，這些是當期一次性影響，并不會對未來長期業務形成影響。” 徐彬淮補充道。

據黃鵬透露，對于凈利潤與現金流的變化，碧桂園服務已推出多項措施，利潤方面會通過運營優化及挖掘新的利潤增長點；資金流入端，已經成立追討欠款委員會，并已針對已逾期的應收賬款采取積極回款措施；資金支出端，則是嚴格資金運營和賬期管理，動態跟蹤以實現控制現金流出與成本規模匹配。

零售、充電樁業務暴增顯效

從業務發展層面看，碧桂園服務的戰略邏輯是以住宅物業為核心，發展數字化、AI0T及物業機器人以賦能業務，采取分級管理體系與數字化運營，電梯數字化維保平臺、保潔數字化全面上線，安防數字化功能試點上線，正在推進保潔機器人“零號居民”的量產上市。

此外，其也在依托其超300城市的在管項目，推行“一拓一”，不斷提升各城市的市場滲透力，同時孵化戰略型業務，尤其是在社區增值服務方面，不同延伸服務邊界，社區充電業務、近場零售兩大業務成效明顯。

具體來看，經過2023年在3個城市的試點，近場零售業務已經擴大至10城，發展市場化經銷商1034人；同時，通過深度助農，政企聯合溯源等新增爆款商品超130個，實現爆款商品和經銷商的不斷增長，上半年近場零售實現收入1.07億。

電瓶充電樁業務快速推進業務落地，一年內累計落樁3萬臺，上半年收入同比增長85.5%，活躍用戶200萬。截至今年6月，“智享樓下充電”服務已覆蓋230個城市，累計運營近30萬充電插座。

“三供一業”業務也取得亮眼表現，通過實施機構優化調整，上半年拓展石油石化企業生產技術服務和生產后勤服務等新業務，共簽訂合同項目394個，總金額13.58億元，促使上半年實現收入33.4億元，同比增長23.8%。

面對股價的低迷局面，碧桂園管理層稱正考慮采取一系列措施，包括回購股份與增加分紅，以提高股東回報。碧桂園服務計劃逐步提升分紅及回購的總體比例，并探索外匯儲備增強與境內股票回購的技術方案。

徐彬淮指出，碧桂園服務中長期面臨三個重大挑戰：一是重塑業務增長引擎，打造第二、第三增長引擎；二是人員與人才的儲備與升級；三是進行一場深入的管理變革。

“我們團隊相信，我們會通過能力的建設，厚積薄發，從而實現這樣一個目標。” 徐彬淮最后總結道。