雖然很多人沒有發(fā)現(xiàn)，但在年中一大波新政利好的加持下，蘇州二手房已經(jīng)開始止跌了。

相較于新房，二手房往往更能反映市場的變化，但業(yè)主及買家往往對于市場的變化沒那么敏感，以致錯失出手及入手的好時機(jī)。

據(jù)房觀調(diào)查：

1、當(dāng)下房價已經(jīng)企穩(wěn)，“撿漏”的機(jī)會也大大增加。

2、二房戶型市場價值愈發(fā)降低，跌幅較大，可盡快出手

3、二手市場中，大戶型成交單價更高更保值

4、次新房房價4連漲，買房優(yōu)先考慮新房

那么蘇州二手市場行情如何，自己手里的房子到底該不該出手？現(xiàn)在又是不是入手二手房的好時機(jī)？

用數(shù)據(jù)說話，隨房觀一起看看！

蘇州二手市場降幅收窄

房價穩(wěn)住了

首先是大家最關(guān)注的房價趨勢，先說結(jié)論，新政后二手房價基本平穩(wěn)止跌。

根據(jù)金剛石云數(shù)據(jù)，7月/6月/5月，蘇州二手房成交均價分別為20422元/㎡，20447元/㎡，20538元/㎡，已基本保持平穩(wěn)。

從趨勢圖上我們看得更直觀，從近兩年來蘇州二手房價已經(jīng)從起伏式斷崖下跌，到當(dāng)下的基本平穩(wěn)。

不光是蘇州，全國范圍二線城市二手房價降幅均在連續(xù)收窄，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)：

• 7月份，二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.8%，降幅均比上月收窄0.1個百分點(diǎn)。
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• 6月份，二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1個百分點(diǎn)。

對比全國趨勢，蘇州的二手房穩(wěn)定更迅速。

同時，房觀采訪了不少二手中介，他們對市場冷暖，房價行情變化有更直觀的感受。

大多數(shù)中介表示：“近期二手市場受炎熱天氣影響，買家較之前更不活躍，市場預(yù)期仍然不足，但新政后房價穩(wěn)下來了，成交價穩(wěn)住了。”

對于未來房價預(yù)期，部分中介表示：“二手房價已基本觸底，到今年年底應(yīng)該不會有什么回升或再度下降的情況，如果明年有新的利好政策出來，二手房價可能會有回升。”

有朋友要問，現(xiàn)在是否是入手二手房的好時機(jī)？

據(jù)房觀調(diào)查，業(yè)主心態(tài)也發(fā)生了變化。

此前房價處于上升通道，有不少企業(yè)主、白領(lǐng)等買房當(dāng)做資產(chǎn)配置的一種方式。

但由于房價迅速下跌，固定資產(chǎn)縮水，有不少業(yè)主都選擇將房子換為更穩(wěn)定的現(xiàn)金流在手上更安心。

當(dāng)下二手市場成交周期拉長，所以這些業(yè)主不得不在低谷期依舊選擇低價掛牌，尋找合適的出手機(jī)會。

另外，由于當(dāng)下經(jīng)濟(jì)大環(huán)境冷峻，二手市場還有部分業(yè)主由于房貸壓力太大，不得不處理房產(chǎn)。

據(jù)部分中介透露，今年的“撿漏”房出現(xiàn)的頻率，比往年大大增加。對于想買二手房的買家來說，是個可以淘到高性價比二手房的好時機(jī)。

房觀看來，當(dāng)下二手房價基本已觸底，短時間內(nèi)變動幅度不會很大，在加上當(dāng)下政策利好期，買房成本大大降低，有自主需求的朋友，可以下場看看了。

分區(qū)來看，園區(qū)的二手房均價仍在3W+/㎡，姑蘇及高新區(qū)在2字頭，吳中、相城及吳江區(qū)二手房價已步入1字頭。

成交方面，吳中區(qū)二手房更受市場歡迎。

2室戶型價格跌幅較大

小戶型可抓緊出手

另外，二手市場還出現(xiàn)了一個直觀的變化。

曾經(jīng)，同一個小區(qū)的大戶型單價會低于小戶型的單價，現(xiàn)在卻反過來了。

大戶型由于面積大，總價較高，平衡買家預(yù)期往往單價會低些，相較于大戶型，小戶型則是低總價高單價，

但當(dāng)下二手市場的表現(xiàn)，卻反過來了，同一個小區(qū)大戶型高總價的同時，單價也高于同小區(qū)的小戶型。

從成交情況能看到，這兩年來，100㎡以下小戶型成交套數(shù)占比降低，100-130㎡戶型成交占比增加。

100㎡以下基本為兩房戶型，兩房戶型正在慢慢被買家拋棄。

更多買家朝著改善靠攏，購房者更愿意選擇一步到位的三房戶型。

拋去成交量較小的一房戶型，二房戶型也是不同戶型中，近一年跌價最多的。

四房以上戶型，一年的成交價同比下降6.61%，7月成交均價2.59W/㎡，是所有戶型中成交均價最高的，也是除了一房外下跌最少的。

三房戶型，一年的成交價同比下降6.76%，7月成交均價2.19W/㎡，跌幅及價格次于四房。

二房戶型，一年的成交價同比下降10.75%，7月成交均價2.05W/㎡，跌幅最大。

一房戶型房價保持平穩(wěn)，甚至同比上漲2.75%，成交單價也高于兩房戶型。

一房單身公寓市面供應(yīng)本就不多，也有特定的購入人群，價格保持穩(wěn)定。

但對于大多數(shù)買家而言，他們的心態(tài)及需求發(fā)生了變化，房屋置換頻率降低，對市場的預(yù)期下降，更希望一步到位，購入三房或四房。

兩房市場需求下降，價格降幅較大。

所以，房觀建議，手上還持有小兩房的業(yè)主，可以考慮適時掛出，二房的未來價值可能會愈發(fā)降低。

另外，我們從房價走勢能看到，基本在過年期間都是各個戶型的價格低谷期，想要賣出好價格，要盡量避開這個時期。

樓齡對房價影響

10年以上無差別

我們再來聊聊樓齡對房價的影響。

上世紀(jì)的老房子基本都處在市核心區(qū)域，受學(xué)區(qū)地域等方面影響較大，我們在此就不做討論。

以往我們潛意識認(rèn)為，樓齡越久的房子越不保值，但從數(shù)據(jù)來看，基本10年以上的樓齡，在價格的表現(xiàn)上就相差不大了。

從成交占比來看，二手市場的成交主力房源，樓齡聚集在5-10年的最多，其次是樓齡在15-20年的。

房價表現(xiàn)上，樓齡15-20年和樓齡10-15年成交均價基本一致，在1.9W/㎡左右；5-10年樓齡的房源價格略高，在2W/㎡左右；次新房價格最高，在2.5W/㎡左右。

在其他樓齡仍處于房價下降通道時，樓齡5年以內(nèi)的次新房已經(jīng)走上了上升通道，雖然市場大環(huán)境不好，但已經(jīng)出現(xiàn)了四連漲的趨勢，一年的價格變動不大。

5-10年樓齡的房源，依舊在下降通道上，一年跌幅16.96%。

10-15年樓齡的房源，跌幅稍窄，在14.96%。

15-20年樓齡的房源，一年跌幅17.83%。

這個數(shù)據(jù)，我們能明顯看出，基本樓齡走到10年往上，就處于貶值通道了。并且，10年和20年的市場接受度差別并不大。

所以，房觀建議在條件允許的情況下，大家可以盡量入手新房，前期的房價更穩(wěn)定。