今年以來，A股市場的持續走弱已經極大地打擊了投資者的信心。就連前期表現相對較好的高股息紅利概念近期也跌跌不休。但有相似性質的REITs資產仍然表現出了較強的抗跌性，截至8月19日，中證REITs全收益指數年內收益率超12%，無論是與滬深300亦或是中債指數，超額收益都非常顯著。

在《100%收息，年內漲幅超12%，90%概率賺錢，國內這類資產還是一片藍海！》一文中，我們簡單介紹了REITs這類資產配置的必要性，以及REITs的一些基本特點。

本文繼續介紹REITs的購買方式和有關于投資價值的問題。

在這里還是先重申一下REITs的購買方式。首先說REITs在首次募集時的認購，對于普通的公眾投資者而言，公眾投資者在募集期內有效認購申請份額總額超過公眾投資者的募集上限，實行末日比例配售，即在基金募集期內，公眾投資者有效認購申請份額總額超過公眾投資者募集上限的當天視為募集末日，公眾發售部分的募集期于該日結束，末日前的有效認購申請全額確認成功，末日當天的有效認購申請，根據剩余額度，予以比例配售。

舉個例子，某REIT產品A，公開募集1億份，價格為5元/份，募集金額5億元，在募集期的第一日，認購情緒火熱，投資者共計申請認購了10億份，那么當日即募集結束，每個投資者按照申請配售的10%予以確認。也就是說，如果投資者甲認購了1萬份，凍結資金5萬元，那么投資者則獲配了5000元，REIT基金1000份（此處簡化計算，忽略手續費，實際中如果考慮手續費，份額要略少），這與滬深交易所的“搖號”制度有顯著的不同。

目前國內REITs基金打新賺錢的效應很強，多數REITs在發行中均為此種情況，大多數的REITs都能獲得投資者非常踴躍的認購。例如，2022年9月成立的華夏合肥高新產園REIT配售比例僅0.23%，2024年6月的華夏特變電工新能源REIT的公眾投資者配售比例更是僅有0.223%。也就是說，認購1萬元，最終獲配金額僅為22.3元，足見市場對REITs產品的追捧。

還有一種情況，假設該REIT產品A在募集期的第一日有效認購僅8000萬份，募集的第二日還剩余2000萬份，但第二日有1億份有效認購申請，則第一日的有效認購為全額認購，第二日僅能獲得20%的配售比例，這就是所謂的“末日配售”。

除了首發日的認購外，更多投資者則是在日常交易中的申購行為。在渠道的選擇上，最便利的仍然是場內買賣。投資者可以通過開立場內的證券賬戶，以實時的價格購買REITs產品。

當然，也可以通過場外賬戶申購的方式，這種申購方式則與一般的基金基本沒有區別，這里不再介紹。不過需要注意的是，目前REITs在銀行、獨立的基金銷售機構等渠道銷售的都比較少，最便捷的方式仍然是通過場內證券賬戶的渠道購買。

除了REITs的購買方式之外，很多投資者更加關注的可能是REITs投資價值的問題。

我國公募REITs在設計上采用了和國外REITs同樣的強制分紅和權益型產品設計的特點，因此在REITs的價值分析同樣可以參考國外REITs長周期的表現。美國類是在20世紀60年代房地產低迷時期，創設了REITs這類產品，通過存量不動產資產的盤活運營，吸引社會資金的投資。從1972-2021年間，美國權益型REITs的年均復合收益率約為12%，其中價格變動帶來的收益率約為4.7%，通過高分紅帶來的股息收益率約為7.3%。

如果我們假設國內公募REITs能夠走上如美國REITs類似的發展之路，那么，國內的REITs很有可能會是未來幾十年內，發展最快、表現最好的一類資產。畢竟相比于美國，我國的存量資產規模更加龐大，基于這些存量資產運營的REITs產品，未來也或許能夠成為市場中資金配置的又一主力資產。

在REITs投資價值的分析上，作為一種權益屬性比較顯著的產品，REITs的估值方式在很多時候與股票是有著類似之處的，一樣可以用絕對估值和相對估值的方式給REITs定價。

絕對估值一般采用的是凈資產價值法（即NAV），也就是用REITs的總資產價值，再減去當期的負債，而對于總資產的估值，則主要是基于REITs所持有的不動產未來一定期限內每年產生的自由現金流以一定水平的折現率折現來計算。

折現率的選擇則是個更大的難點，在選擇上可以用較長期限的無風險收益率加上一定風險溢價作為參考。

相對估值法方面，與股票的PE估值類似但又不同的是，REITs相對估值中的分母并非是每股凈利潤（EPS），而是每股的現金流，一般采用每股營運現金流，若缺乏相關數據，則以每股自由現金流替代，參考目前國內REITs財報中，可以用可供分配的現金流進行分析。

對于普通投資者而言，無論是絕對估值還是相對估值，自行計算的難度都較高，不過這里可以參考主要券商基于一定水平假設下的計算值，用以作為投資的參考。作為參考的折現率水平以及某個REIT產品的現金流水平，都會影響其價格表現。例如作為參考的折現率——十年期國債收益率，今年以來十年期國債收益率的快速下行，也是REITs大漲的重要原因之一。

另外一個影響同樣不小的則是REITs產品自身的運營水平，也可以理解為股票的基本面表現。

以某只已經上市交易的REIT產品為例，2024年1月，某倉儲物流 REIT 公告，其武漢項目到了續租調價的時點，2023 年執行凈有效租金是 33.37 元/平方米/月，現在武漢地區的租金平均凈有效租金是 22.20 元/平方米/月，經過各方的努力，最終確定“自2024 年 1 月起，續租首年起始凈有效租金為 28.98 元/平方米/月，續租租期為2024 年 1 月 1 日至 2028 年 12 月 31 日，在續租期內租金標準繼續按照原租賃合同的約定每年增長3%?！?/p>

在該只REIT中，武漢項目占其總的計租面積約15%，且2024年的租金水平相比2023年下降超13%，基于對未來現金流下降的擔憂，以及該REIT其它地區項目降價的擔憂，該REIT當日暴跌，在附近日期內最大回撤約33%。

所以，也不要輕易忽視REITs產品的風險，作為一種權益屬性占比較高的產品，無論是其自由現金流的變化，還是市場中無風險收益率的變化，其對于REITs產品估值都有巨大的影響。

【注：市場有風險，投資需謹慎。在任何情況下，本訂閱號所載信息或所表述意見僅為觀點交流，并不構成對任何人的投資建議。除專門備注外，本文研究數據由同花順iFinD提供支持】

本文由“星圖金融研究院”原創，作者為星圖金融研究院研究員黃大智