并不是“矮子里挑將軍”，而是那些“將軍本身就是將軍”。

上面這句話，是包哥在上周→《》中寫的，今天又重新將它放在今天的第一句，是因為我們今天講的是“北京樓市將軍本身”——朝陽。

前幾天聽到一個消息，在說朝陽的房價都趕不上隔壁通州了，包哥的第一反應是就是：誰又在拿鳳尾和雞頭在比較了？

包哥在做《》時，就已經明確提到了海淀和朝陽是目前北京房價最扛跌的兩個區域，沒有第三個。

2024年8月北京二手房掛牌價格數據

當時我們也發現了：“你大爺永遠是你大爺”。

今兒呢，咱們重點聊聊朝陽新房，它目前包含了十八里店、奶西、東壩、崔各莊、王四營等多個新房熱門板塊。

這些熱門板塊中，有些板塊在繼承朝陽的扛價大勢，當然也有一些板塊走入了以價換量的怪圈，那咱們就好好聊聊朝陽這些新房熱門板塊的買入邏輯。

朝陽新房 熱門板塊分布

你對哪個板塊的哪個項目感興趣，趕緊先加包哥微信，看完文章咱們好好聊聊。

來，咱們一個板塊一個板塊地說：

最北邊的奶西和最南邊的十八里店，都屬于“先規劃后開發”的區域，也是目前朝陽扛價能力比較強的區域，也是越來越貴的區域。

先說朝陽最北邊的奶西，指導價從最開始的望京樾8.5萬/平的指導價，到現在望京國譽府的8.9萬/平，每平漲了4000。

朝陽奶西在售新房分布

現在奶西板塊內聚集著四個新盤，望京樾、中建宸園、望京云尚、望京國譽府，看各大房企起名字就知道，就是要和“望京”來一個深度捆綁。

奶西不僅指導價在往上抬升，準入門檻也越來越高，現在板塊內在售的望京國譽府主打180平、200平終極改善，望京云尚也要138平起，上車奶西的門檻來到1000萬+。

關鍵是，如今的市場環境下，奶西現在主力在售的兩個項目，都是頂著指導價在賣。

奶西可以說就不是為望京依靠地鐵通勤的剛需準備的板塊，所以嗎嘍們也就可以選擇自動避開這個板塊了。

而朝陽最南邊的十八里店，指導價也從每平7.5萬漲到了7.9萬，上車門檻也同樣變得越來越高。

朝陽十八里店 在售新房分布

十八里店，從一開始金隅拿地的無人問津，生生依靠云筑一二期將十八里店熱度和口碑直接拉滿。之后的云筑三期又依靠人大附的落地將區域熱度推至頂峰，再到后來的保利朝央和煦指導價直接漲到了7.8萬/平。

不止漲價，十八里店的總價門檻也變高了，也變成了不是一般人能高攀得起的存在。

云筑三期83平做成了1居，已經開始妥妥地走改善路線，朝央和煦的最小戶型也定在了121平，金隅拿下的最新地塊，包哥也打聽到，要做主力戶型150平的終極改善。

也就是說，十八里店的最低總價上車門檻已經提升至600萬。

總的來說，奶西和十八里店都屬于典型的“養成系”區域，現狀確實差點意思，但好在有未來，一個成為“望京后花園”，一個依靠17號線和東四環的位置，妥妥稱為新晉頂流。

關于這兩個板塊，包哥屬于看著它們長大的，也對其后期發展十分看好，這倆板塊的新房項目，包哥可太熟了，想知道哪些項目的具體信息，加包哥微信，咱們私聊去。

有人歡喜有人愁。

奶西和十八里店熱度一起來，崔各莊和王四營就稍顯落寞了。

奶西一出來，打了崔各莊一個措手不及，無論是周邊城市配套以及交通通達性還是價格方面，奶西壓得崔各莊喘不過氣來。

朝陽崔各莊 在售新房分布

城市配套和交通環境差，可以說是崔各莊的先天劣勢，但這個板塊供地過于集中可能也是崔各莊三兄弟陷入“銷售泥潭”的后天瓶頸。

奶西和十八里店這兩個板塊的先天配套也很不好，但好在供地節奏好，前赴后繼的，一口氣全集中開盤的崔各莊就是會產生互相打架的情況。

崔各莊賣不動，誰也著急，好在現在他們等到了一個2.1公里的城市次干道，還等到了北京八十中的落位，區域中各項配套正在變好。

還有就是，崔各莊三兄弟目前在8.8萬/平的指導價基礎上，直接不8萬，甚至不7萬，三兄弟目前都有好多6萬+的房源了。

重點是，經過兩年多的建設，這仨盤都在賣現房了，這也讓崔各莊的優勢變得更大了。

還有十八里店出來后，王四營的三兄弟也開始變得暗淡無光。

朝陽王四營 在售新房分布

但相比于崔各莊8萬8的指導價，王四營指導價7.1萬還是顯得香很多。

尤其是錦上二期做的小戶型，賣得賊好，因為它算是保住了500萬+總價預算買朝陽的最后機會。

但如果總價預算稍微高點，700W+在朝陽還是有很多別的選擇了，那就別選王四營了，畢竟城市界面確實不好，還要擔心焦化廠。

還有就是，王四營三兄弟畢竟2021年2022年入市的新盤，戶型產品層面已經相對過時，得房率方面也差強人意。

綜合來看崔各莊和王四營，好就好在，配套什么的已經在落地了，還有就是項目賣到現在已經是現房或者準現房的狀態，“所見即所得”的項目還是要更踏實一些，畢竟現在“交付即WQ”的現象都成標配了。

如果擔心期房交付有問題的，崔各莊和王四營都可以去看看現房了，尤其是這倆板塊一些項目的特價房源，還是非常香的，加包哥微信，咱們私下聊去。

跟著節奏走。

朝陽還有一個著名的“餅王”，那就是東壩，但現在餅熟了。

餅熟了是一個，再就是東壩和奶西、十八里店的供地節奏類似，節奏把控得很好，沒有出現區域互相掐架的問題。

朝陽王四營 在售新房分布

東壩現在的指導價已經抬升到了8.6萬/平，基本上北熙區二期和天匯的成交均價在8.2萬-8.3萬。

而且東壩目前應該都是大戶型了，北熙區一期剩下的是109平以上，二期應該是150-170的4居，天匯則是170平的大戶型已經賣完，剩下150平以下的戶型。

包哥建議，3居的話優先選擇天匯的119平，包哥為啥這么說？你去看看北熙區的109平和114平的戶型設計就知道了。

還有就是朝陽目前配套相對成熟的板塊，平房板塊，目前兩個新房項目保利和光煦境、三元璽悅朝陽馬上是賣現房的狀態。

朝陽平房 在售新房分布

和光煦境106平、126平一共96套現房，璽悅朝陽都是130平以上一共86套現房，兩個項目的期房指導價是8.5萬/平，靠前期積累的口碑，包哥估計現房降價的可能性很小。

平房是朝陽青年路板塊最受青睞的板塊了，因為6號線和相關成熟配套的加持，這個板塊未來流通會非常好。

好的一點是，平房這倆項目具備“所見即所得”的優勢，還有就是項目所在的區域配套比較成熟，要注意朝陽北路噪音的問題。

還有一個小紅門板塊，如果你有環線情節，可以考慮，畢竟相較于分鐘寺三兄弟，每平差個三四萬不是事兒。

但小紅門那地界，城市界面就不要奢求了。

朝陽小紅門 在售新房分布

東壩的大餅，平房的配套，小紅門的環線，你看誰都有誰的優勢，誰都有誰的不可替代。以上項目，有最近非常中意，非常想去看的，先加包哥微信，咱們先好好聊聊，然后再去看，畢竟提前把坑填平了會好一些。

朝陽有錢人也有有錢人的圈子和板塊。

朝青板塊，既有朝陽公園旁邊、緊挨東四環的融創壹號院在賣，總共就40套的融創ONE9，已經網簽超過20套，網簽均價達到13.93萬/平。

還有姚家園的御翠園，開盤均價降到了10萬/平以內，這種依靠地段取勝的項目完美繼承了李嘉誠的“買房地段論”。

朝陽青年路 在售新房分布

不過包哥多說一句，你們有錢人也別當冤大頭，先去實地看看御翠園的戶型再說，當然你如果就想10W+買個地段，當我沒說。

馬上，朝陽10W+豪宅區馬上又要多個板塊，那就是酒仙橋。

前一陣中建剛剛公布了案名，北京宸園，和奶西的中建宸園屬于同一個產品系，中建宸園的產品做得著實不錯。

北京宸園位置

這次指導價12.5萬/平的北京宸園，最低143平，最高能到258平，上車門檻大概在1800萬左右。

酒仙橋板塊的北京宸園，為有錢人安家又多了一種選擇。

朝陽還有一個板塊，包哥也把它視為“富人區”，就是前葦溝。 因為前葦溝所屬的大板塊算是孫河別墅區，周邊的環境那是相當不錯。

朝陽前葦溝 在售新房分布

還有一個，就是中建璞園有小戶型，產品做得非常不錯，所以非常適合那些追求品質的剛需和剛改群體。

而且包哥還聽說，中建打算深耕前葦溝這一片，打算做北京自己的“阿那亞”。

這么一通盤點下來，朝陽的熱門區域竟然有10多個。如果你想買豪宅，朝青板塊的融創壹號院和御翠園是位置極好的項目，如果更在意產品，建議等等酒仙橋北京宸園。

奶西和十八里店依然是北京新房市場熱門板塊的扛把子，不過被比下去的崔各莊和王四營，現在卻能占據一個配套落地、“所見即所得”的主動優勢。

小紅門則是目前朝陽唯一在四環內有新房的板塊，而且價格能控制在7W+。

還有……

其他的板塊，你還想知道啥？或者你對朝陽哪個項目感興趣？或者想了解它的特價房源，都可以加包哥微信，我私下告訴你更詳細的。

個人觀點 僅供參考