在深圳，一線湖景有多難得？

一句簡單的“我家住湖邊”，便足以令人艷羨。

最近，壹地產調研時發現了一個好消息，斷貨多時的深圳主城核心區，終于盼來了一線臨湖的新盤——京基·璟譽府。

這個項目與今年3月入市，匯聚超高人氣的京基·天韻府同出一脈，自誕生之日起便自帶光環。據悉，其售樓處剛開放，就吸引了近千位高端買家爭相探訪。

璟譽府售樓處實拍圖（2024年8月）

到訪的人群中，既有銀湖、百仕達豪宅區的老業主，也不乏來自羅湖、福田、南山的行業領袖、金融精英、科創新貴等高凈值人士。

他們眼光獨到，經驗豐富，但在親眼見證這里怡人的湖山視野時，仍會被深深觸動。放眼望去，浩瀚的湖光、蒼翠的青山與藍天白云交織成一幅唯美畫卷，讓人心動不已。

來訪者們紛紛拿出手機，記錄下這難得的美景，臨走時更是依依不舍。甚至許多人在參觀完后，都迫不及待地將其推薦給親朋好友。

璟譽府周邊航拍圖

那么，這個盤憑什么能贏得這些大佬們的認可呢？

總結下來有3點：

1、夠價值：縱觀全球，城市中心占有稀缺資源的豪宅，都是價值領頭羊。 2、夠稀缺：深圳核心區湖居供應本就稀缺，能同時擁有稀缺生態+一線臨湖+城央配套的住宅更罕見。 3、夠格調：從社區園林到戶型設計，都格調滿滿，兼顧面子與里子。

01.

看遍世界

巨富名流偏愛這類物業

仁者樂山，智者樂水。

放眼全球，城市中心稀缺的湖、山、海等自然資源，注定為少數人享有。

過去十年間，美國曼哈頓房地產成交價格最高的50筆交易中，有82%都集中在中央公園周邊。

在英國倫敦，海德公園旁的豪宅均價是全國的6倍，其頂層公寓Park Modern最近更是掛出6000萬英鎊（￥5.51億）的天價。

回到國內，上海黃浦江畔，一線臨江的豪宅放盤價都在20萬+/㎡，而非江景在10萬/㎡左右。而北京享一線湖景的北京壹號院，放盤價飆到了39萬+/㎡，周邊其他住宅在8萬+/㎡上下。

把目光收回深圳，也存在這樣的規律。尤其 是核心區+景觀面的房子，更是價值龍頭。

從銀湖到香蜜湖、華僑城再到深圳灣、蛇口，這條豪宅帶也基本沿著山、湖、海分布，能一線觀景的，放盤約 14+萬/㎡起步。

銀湖、香蜜湖、燕棲湖更是這條豪宅帶的點睛之筆。 畢竟，在深圳，山、海、公園景觀很常見，湖景反而稀奇。

在深圳，無論是中心湖景豪宅，還是近中心濱湖區域， 有“湖景”的房產往往能與一般住宅拉開差距。

并且，在相同板塊，真正一線看湖的房子與非一線、不臨湖的價差都拉的很大。 即便同一個小區， 越臨湖、越享有獨特景觀的物業，也更受資本青睞。

總之，一線臨湖（好景觀、戶型）>一線臨湖>非一線臨湖>非湖景房。

而京基·璟譽府，占據東湖首排，一線親湖，擁有稀缺的湖山生態資源，對于高端買家而言，自然有莫大的吸引力。

項目周邊航拍實景圖

02.

深圳湖居生活“有段位”

這盤你打幾分？

其實40余年間，深圳人對湖畔生活的探索從未停歇，即便同樣倚湖而居，也會顯現出明顯的高下段位之分。

回顧核心區湖居發展歷程，主要經歷了三個時代。

黃金：上世紀90年代，湖居1.0時代

以深圳首批富人區——羅湖銀湖板塊為代表，大量別墅沿著銀湖山、銀湖水庫修建，享受著沉浸自然的“隱居”生活。

鉆石：2000-2020年，湖居2.0時代

以福田區香蜜湖、南山華僑城板塊為代表，彼時城市新貴崛起，除了擁抱生態景觀，也在意人脈、圈層等隱形資源。

王者：2021年及以后，湖居3.0時代

當前，塔尖群體對湖居品質有更高追求。簡言之，在生態湖山、頂級圈層之上，同時兼顧核心地段、城央配套、未來前景等。

深圳水庫周邊航拍圖

當湖居步入3.0時代，深圳核心區有3大水庫值得關注：南山西麗水庫、寶安鐵崗水庫、羅湖深圳水庫。

具體來看，西麗水庫周邊基本被大學城環繞，二手房基本在9—11萬+/㎡。鐵崗水庫以曦城別墅、九號公館等豪宅為主，放盤價在17萬+/㎡ ，片區新房很少能一線面湖。

再看深圳水庫，周邊分布著百仕達花園、淘金山（8.2萬/㎡）等老牌豪宅。一線看湖的高端住宅也斷檔許久，直到今年京基推盤，才終于等來機會。

然而，隨著《深圳市基本生態控制線規劃》越來越嚴格，未來涉及湖居開發的土地，肉眼可見將越來越少。

尤其水庫周邊，生態紅線控制更為苛刻，想要新建住宅并不容易。再加上福田、羅湖等核心板塊宅地供應極度稀缺。

深圳水庫周邊航拍圖

綜上，在深圳湖居3.0時代，核心區三大水庫周邊的準入機會極有限，而璟譽府，作為百仕達-淘金山-深圳水庫一帶可能是最后的一線親湖物業，無疑是當下的最優解。

03.

稀缺山湖+豐沛生態+城央配套

璟譽府還是太全面了！

作為核心區3大水庫旁罕見的高素質新盤，璟譽府征服眾多高端買家的關鍵在于：太稀缺、太全面。

1、百米親湖，稀缺湖山近在眼前。

攤開地圖，項目到湖面最近的直線距離僅200多米，近300萬㎡東湖、約60.5平方公里深圳水庫、約38萬㎡原生山林，近在眼前。

這種視野有多震撼？

要知道，單一個深圳水庫，體量就相當于約2個西麗湖、約12個香蜜湖、約23個銀湖水庫，加上項目還直面深圳最高峰梧桐山，這意味著，大部分樓棟及朝向可享永久一線的湖山景觀，是其他項目難以比擬的。

項目周邊航拍圖

2、一湖三山五公園，這才是“世外桃源”的正確打開方式。

除了稀缺湖山，全市頂尖的生態資源都在項目周邊匯聚，都市人夢寐以求的“世外桃源”在此刻，與你相會。

兩公里內，除了東湖、深圳水庫，還分布著東湖公園、翠湖文體公園、東曉公園等5大城市綠芯，還有淘金山、梧桐山、圍嶺山等生態資源，可以說全網爆火的旅游地、打卡點、遛娃勝地都在這。

在此，不僅能沉浸式感受滿滿的負氧離子，全深圳都向往的湖泊、山川、公園都將成為你的生活日常。

試想一下， 足不出戶，就能將窗外的湖光山色盡收眼底。走出小區，沉浸式擁抱生態湖山。

在淘金山綠道騎行，打卡深圳版“千島湖”； 或是登頂梧桐山， 感受 深圳限定 浪漫 ； 又或是在東湖公園遛娃、漫步、露營，感受生活的治愈 。

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3、置業“五寶”集齊，召喚頂級生活場

從湖居2.0到3.0時代，高端買家一直在追尋“大隱隱于市”的生活。這與當前深圳人最在意的“置業五寶”（生態、教育、商業、交通 、醫療）不謀而合。

項目坐落于羅湖淘金山-百仕達貴胄之地，除了稀缺的生態資源，也有全區TOP級的市政配套，將自然詩意與都芯繁華輕松拿捏，宜居度爆表！

項目效果圖

比如，讓深圳家長省心的教育氛圍。

項目自帶1所18班幼兒園（在建），附近有10多所優質學校。

其中，東曉小學、布心小學、布心中學等省一級老牌名校，也分別被納入翠園東曉教育集團、羅湖教科院實驗集團旗下，教學水平值得期待。（注：積分及入學相關政策，以入學當年教育局和學校規定為準）。

其中，翠園東曉集團由“深圳八大”的翠園東曉中學牽頭成立，該校已經連續13年誕生羅湖中考狀元，實力很強。目前東曉小學正在擴建，有望今年完工。

教育資源示意圖，僅供參考

還有，逛不完的優質商圈。

社區自帶商業，就有約2萬㎡，下樓就能感受。

附近還有喜薈城（約6萬㎡）、天河城購物中心（約12萬㎡）、京基KK TIME（約10萬㎡） 、IBC MALL（約6萬㎡）、華潤萬象匯（約12萬㎡）等，整體足足約50萬㎡潮流商業供你選擇，根本逛不完。

喜薈城實拍圖

以及，便捷高效的生活主場。

出門就是愛國路高架橋，連接丹平快速、坂銀通道、清平高速、東部過境高速等多條城市主干道，暢行全市。

不遠處，還有羅湖、文錦渡、蓮塘三大口岸，無縫切換深港雙城生活。此外，還有2座高鐵站、2條地鐵（5/7號線），軌道出行也方便。

區位示意圖，僅供參考

綜上，無論是自然生態還是城央核心的地段、配套，項目都足夠稀缺、足夠全面，隨便一點單拎出來都很能打， 是真正長在核心區，離塵不離城的“世外桃源”，宜居度MAX!

04.

東湖首排再現奢宅

引領深圳“湖居3.0時代”

從對稀缺資源的占有程度來看，項目出生就在“羅馬”。而京基也沒有辜負這片寶地，在此打造了總建面約84萬㎡的全景山水人文大城。

其中，璟譽府作為最親湖的地塊，更享受著不可復制的湖山生態，是文脈匯聚之所，其產品設計也頗為用心。

項目效果合成圖，僅供參考

設計之初就特邀蕾奧/同濟人/普利斯等國際大師團隊聯袂操刀，對項目立面、內部公區以及園林景觀等統一規劃，打造多元、活力的現代共享型社區。

為了讓業主更舒適、安心，項目整體選用大量隔音材料，并以綠色建筑三星的高標準打造。

要知道，該標準一般用于國家級重大工程，如深圳平安金融中心、北京大興機場等，當該標準引入住宅時，也意味著社區的選材必須嚴格，對品質與細節的要求極高。

比如，項目外立面選用節能高端的LOW-E在中空玻璃，并以鋁板線條勾勒，看上去大氣典雅、靈動飄逸，將“東湖之畔，滟瀲波光”的理念演繹的淋漓盡致。

項目效果圖，僅供參考

從進門開始，又規劃了三重歸家禮序，儀式感滿滿。

第一重：軒昂高聳的門庭，氣勢恢宏；

第二重：近1萬㎡藝術園林，一步一景，風光旖旎；

第三重：約6m挑高入戶大堂，盡顯尊崇。

項目效果圖，僅供參考

園林歸家的精致優雅從主入口就能感受到。

拾級而上，草木葳蕤生香，來到鄰里中央花園，高大挺拔的樹木、低矮的灌木搭配陽光草坪，錯落有致，層次分明。

還有健身型泳池，熱情又不失私密，還貼心設置了可供兒童戲水、游泳的淺水區。就連兒童樂園的樹木，也選取不同形狀、不同顏色的葉片，真正寓教于樂。

在此，一家老小的休閑、娛樂需求都能被照顧到。

園林效果圖，僅供參考

戶型方面，更是下足了功夫。

這次推售的建面約70-180㎡湖山首排單位，覆蓋全生命周期，滿足不同階段購房者對生活的想象，無論首置還是改善都有的挑。

其建面約105-180㎡的3-4房戶型，專為塔尖人士定制。

采光通風俱佳，客廳與主臥的尺度都相當寬闊，其中建面約120-180㎡高人氣戶型，還可在陽臺、臥室感受極佳的湖山景觀。

先看建面約105㎡3房2廳2衛，動靜分區明顯，真正一步到位。

整體三開間朝南設計，其南向采光面超8m。

進門就是LDK一體化大闊廳，客廳一側觀景陽臺開間可達約3.6m，廚房外還有方便晾曬、收納的生活陽臺，為生活加分。

約105㎡戶型圖及樣板房展示，僅供參考

再看建面約120㎡爆款戶型，南北通透，有闊景大陽臺。

該戶型全明通透，有面寬達6.7m的跑道式闊景陽臺，盡情欣賞湖光山色，還可在此怡花弄草、運動健身，悠閑的喝個下午茶。

部分單位的臥室也能欣賞怡人的湖光，主臥足有約17㎡，尺度堪比約140㎡戶型，主臥旁還有一個多功能空間，可根據需求靈活改造。

約120㎡戶型圖及樣 板房展示，僅供參考

建面約150㎡闊景大戶型，南北通透+雙陽臺，可飽覽湖山風光。

整體為大橫廳設計，空間尺度更為闊綽，光客廳就有近6.3m大面寬，整體足有約27㎡，在家聚會、轟趴不在話下；近16㎡奢華主臥套房，舒適無比。

關鍵是，其大部分單位的陽臺、主臥都能做到一線面湖，無論在客廳、陽臺活動，還是回到臥室休息，都能將窗外的湖光山色盡收眼底，感受大自然的療愈。

約150㎡戶型圖及視野，僅供參考

建面約180㎡的王牌大戶型，開闊舒朗，可感受首排湖山的震撼視野，無論空間尺度還是景觀面，都是妥妥的“頂流”。

為了更好的視野，該戶型采光極佳，通透無比。

還設置了兩個闊綽無比的觀景大陽臺，一側可欣賞社區園林，另一側可將深圳水庫、東湖公園等景觀盡收眼底，還可遠眺梧桐山，感受湖、山、公園、園林等多重景觀帶來的視覺盛宴。

約180㎡戶型圖 ，僅供參考

當然，為首置群體設計的建面約70-95㎡戶型，也演繹著湖居的松弛感。

總之，璟譽府給到置業者的，不僅有稀缺的生態湖山、隱奢生活方式，還有優越地段、品質賦予更高的價值確定性。

05.

已取證

這次又要拼運氣？

無論是之前大爆的中海深灣玖序、海德園，還是剛取證，未開先爆的京基·璟譽府，都表明，盡管當下市場波動，但需求仍在，遇到真正稀缺的好房子依然會主動出手！

要知道，羅湖商貿發達，2023年底，就有超30萬戶商事主體；此外，在600萬資產“富裕家庭”分布中，深圳就有17.75萬， 在千萬資產“高凈值家庭”分布中，深圳足有7.9萬戶。（數據來源，羅湖發布、《2023胡潤財富報告》）

而項目作為深圳核心區下半年罕見的一線臨湖奢宅，集稀缺資源、城央配套、高奢品質于一體，于此，可輕松實現對主城中心稀缺城央資源的最大占有，也早被高端買家盯緊。

剛剛，京基·璟譽府已經順利取證，將于8月24日盛大開盤！這次推489套建面約70-180㎡首排奢宅，備案均價約6.8萬/㎡，疊加開盤優惠，折后單價最低5萬/㎡起就能上車，極具性價比！

如此難得的擁抱核心區一線湖山的機會，往后都很難再有，如果感興趣，這次一定不要錯過！

備案名：璟譽府，推廣名-京基璟譽府，預售許可證號：深房許字(2024)羅湖005號。

注：

1、文中距離源自百度地圖測距，相關數據參考自各中介平臺及網絡；

2、項目戶型、產品及相關生活配套信息以實際為準；

3、文中涉及教育、學校等信息請以教育局當年最新公布的文件為準。

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