8月14日上午，中國經濟體制改革研究會副會長、國家高端智庫中國深圳綜合開發研究院院長樊綱在2024博鰲房地產論壇發表了對房地產和城市化的看法。

投資作業本整理了要點如下：

1、宏觀經濟還不到衰退的程度，但是這個產業（房地產）是衰退的。

2、我們現在確實應該已經到了，或者接近到了谷底。谷底之后還有一個在谷底爬行的階段，就是所謂的“L”形，還會經歷一段困難的時期。但是現在該暴的雷都暴了，大家都知道問題在什么地方了，政策也實行了一定的調整。

3、在這個階段，我們大概要經歷一段在低谷徘徊的過程。

一個危機、一個波動不是一兩個月、一兩年就過去的，40年積累的問題大概需要一段時間進行修補。

4、最近終于看到了一點轉變，過去很長時間我們呼吁的城市化沒有什么效果，最近發了一個文件，提到要加快城市化進程，包括城市要吸收農民、常住人口進城市，城市要為這些新的常住人口提供更多的公共服務，那才叫城市化。

前一晚樊綱在接受媒體訪問時表示，樓市下一階段的發展潛力在于城市化。樊綱今日再次指出，城市化進程的重要需求，是農民的遷移需求。農民在遷移到大城市后，將帶動工業、消費、教育等各行業的發展。

從當前房地產現狀來看，到了該認真推進城市化進程的時候，同時也期待各地能有加速推動城市化進程的文件出來。

以下實錄內容主要來自主辦方觀點，投資作業本課代表做了刪減和整理，分享給大家：

該暴露的問題都暴露了

今天我要講的主題也是經濟波動當中產業發展的一些趨勢。

首先從宏觀經濟的角度，中國經濟現在仍然不景氣，一季度還有5.3%的增長，二季度只有4.7%的增長。各種問題還在暴露，下行的壓力仍然巨大，不確定性仍然很多。

現在大家都很焦慮，從昨天晚上的五十人會到今天早上的經濟學家早餐會，大家都在問底部在什么地方？昨天晚上大家問陳啟宗先生底部在什么地方，他說：可以看到，該暴露的問題都暴露了，這個階段之后大概會有一個相對穩定的階段開始向好，意思就是已經到底部了。

今天早餐會的時候，有經濟學家說到，最近有人做了一個歷史上世界22個房地產泡沫破裂、房地產危機的情況分析，大致是有三五年的時間下滑，再有三五年的時間是底部調整，仍然不景氣，但是不再繼續下滑。

房地產接近谷底，之后還有谷底爬行階段

我們是四十幾年高增長，沒有經歷過重要的下滑，中間也有一些小波動，但是沒有出現衰退（也就是負增長），沒有出現大的危機。很長時期高歌猛進，沒有經歷過這些波動，所以我們缺乏這方面的經驗。

我們沒有經歷過這些，判斷上、預期上就需要更多的思考。

我們沒有經歷過這么大的低谷，衰退和負增長我們沒經歷過，即使是很長時間低增長我們也沒經歷過，現在房地產應該是衰退了。

大家可以看到陳詩濤女士剛才演示的白皮書上面都是負增長，有些是深度負增長，應該說至少這個產業是衰退的，宏觀經濟還不到衰退的程度，但是這個產業是衰退的。

在這個時候我們如何判斷，如何規劃下一階段的發展，對于我們的經濟而言，對我們的企業而言，確實是很重要的一件事情。

我個人認為我們現在確實應該已經到了，或者接近到了谷底。谷底之后還有一個在谷底爬行的階段，就是所謂的“L”形，還會經歷一段困難的時期。但是現在該暴的雷都暴了，大家都知道問題在什么地方了，政策也實行了一定的調整。

為什么出現這種情況？過去幾年我們都說了很多次，包括資本市場不夠發達、大量的財富都集中到了房地產市場，包括房地產市場內部都是商品房等等。

我們的住房自有率是世界上最高的，都集中到住房市場，導致我們的政策各種擰巴。因為不能保障低收入階層的住房，結果就不敢放開高端市場，讓市場去競爭，讓市場價格去調節供需關系。像新加坡那樣，保住了基本面，然后就敢于放開，有錢人可以買高價的房。

40年積累的問題，需要時間修補

我們今天不說這個，為什么房地產行業到了今天，這個原因我們不再講，在這個階段，我們大概要經歷一段在低谷徘徊的過程。

一個危機、一個波動不是一兩個月、一兩年就過去的，40年積累的問題大概需要一段時間進行修補。

在這個過程中，很多企業雖然也會出現淘汰，企業內部實現重組，這也是世界上各國都發生的事情。

企業集中度怎么提高，大企業怎么發展，小企業怎么淘汰。好的時候沒有人愿意退出，沒有人愿意被兼并重組，只有在低谷當中可以兼并重組。

中國會有“失去”的問題嗎？

日本失去的30年并不能作為很好的對照

待會兒我們有一場辯論會就會辯論這個，會不會失去的問題，會不會失去很多年，這時候大家就會對比。最經典的就是和日本1991年泡沫破裂以后30年以后的低靡的對比。

昨天還有人說，今年是不是今后若干年最好的一年，經濟還要再低谷很長的時間。這個當然不能給出很確定的回答，都有很多的可能性。

日本最初開始崩盤以后，大家分析是不是到底部了，還要經過多少年，一開始也說的都是過幾年就好了，結果低谷徘徊二三十年的時間。我們不能給確定的回答，但是我們可以做一做分析。

日本當年房地產泡沫破滅、人口開始下降，老齡化開始惡化，預期壽命的提高是經濟發展的一個重要指標。 從不同的側面來看，它是帶來了問題，但是也是經濟發展的結果，我們就跟日本做一個對比。

這里要說一句，跟日本的對比有很多謬誤在里面，我們有時候不能直接跟日本戰后的崛起做對比，日本跟我們相近的不是這個階段，相似的階段是明治維新之后一直到二戰之前那六七十年時間，它在戰前已經有了很多艘航空母艦。

1991年的時候，日本的城市化率已經達到了接近80%，是一個成熟的現代化、工業化、城市化國家的水平。

我們現在是65%，去年公布的是66.4%，距離完成城市化還很遠。你可以說日本那時候的老齡化問題，但是它是在城市化基本完成之后出現的老齡化，這是一個很不一樣的事，我們還在城市化進程當中。

這就是我對城市化、房地產發展的一個看法。

城市化重要需求：“遷移性需求”

城市化的進程不僅僅是城里邊那些人的剛性需求、改善性需求，城市化進程當中一個重要的需求，我這幾年一直在強調這一點，叫做“遷移性需求”。

一方面是農民要進城，從農村到城市，這是遷移性需求。遷移性需求是一個疊加的需求，農民有沒有房子？我們所有的農民都有宅基地，都有房子，而且還是大房子，他不住了，或者是一年只回去住幾天，然后他進城，需要在城里面有住房，這是遷移性需求。

城市化伴隨工業化，工業化伴隨著工業結構不斷改變，伴隨著企業在遷移。以前在小城市發展起來的企業做大以后，它對資源的需求，包括對人力資源的需求就慢慢發生變化，他就需要向大城市過渡。

工業化過程和城市化過程結合在一起，就導致小城市人口向大城市遷移。這個沒有改變城鎮化率，但是大量在遷移。他那縣城里的房子還在他手里，而且給他一種財富效應，他有這個房子他心里有底。

農民也是，農民家里有個大房子，他心里有底，那是他的一個社會保障。哪怕是在鶴崗有一個5萬塊錢的房子，他也覺得有一個退路，但是他又有遷移性的需求，他遷移到大城市，對大城市的住房又提出需求。

如果說當年的日本是在城市化進程基本完成之后，大家知道90年代大東京區、大阪區的這幾個大的城市群基本形成，人口已經80%進了城。在城市化遷移需求基本消失的時候，人口在下降，對市場的壓力就更大。

而我們通常說一句話，我們是未富先老，但是我們是城市化進程還在進行當中的時候，我們人口就開始下降了。大家可以想想這個相互之間的關系，他對我們經濟的發展、未來的現代化進程仍然是一個積極的因素。

終于看到了城市化的一點轉變

正是在這個意義上，我們這些年一直強調加快城市化的步伐。到現在這個城市化政策還不叫城市化，還叫城鎮化。別看這一字之差，至少過去是有含金量的。

你是小城市、小城鎮，你就無限供地，大城市就限制又限制。結果小城市蓋完房子，人走了，大城市不給地、不給指標，限制發展，結果人越來越多，價格暴漲，形成兩極分化，這是我們過去走過的彎路。

最近終于看到了一點轉變，過去很長時間我們呼吁的城市化沒有什么效果，最近發了一個文件，提到要加快城市化進程，包括城市要吸收農民、常住人口進城市，城市要為這些新的常住人口提供更多的公共服務，那才叫城市化。

如果這個速度加快，中國經濟的結構會出現一些良性的調整。包括消費，包括對住房的需求。

發展“城市群”可以解決大城市病問題

在這個意義上，我們也要看到中國經濟的潛力還在。從60%幾的城市化到80%的城市化，你想這個潛力有多少？

你要搞城市化，你必須面對城市化產生的各種問題，你說大城市要吸引人口，要鼓勵大城市的發展，但是大城市出現這些城市病你也要面對。

面對這些問題，面對加快城市化所可能帶來的新問題，一個重要的方法就是發展城市群。

面對大城市的城市病，我們通過城市群的發展，在一個區域里面，通過便捷交通聯系起來的大中小城市區域，實現大中小城市的互補，使得這個區域可以吸收更多的人口，可以有更多的人口進入城市化的生活方式，帶動進一步的消費、帶動進一步的發展。

我們有時候往往看到的是私人消費，我們看世界各國，經濟越發展，公共服務在服務業當中所占的比重就會越高。

為什么需要一些公共機構來在這個過程中發揮作用，就是因為我們有越來越多的公共品，這個公共品提供者是政府機構還是其他機構不重要，包括美聯儲不是國家機構，但是它是公共機構，它發揮作用，它很重要，道理是一樣的。

我們需要通過公共服務的發展來帶動其他的消費，帶動整個城市化的進程。老有人說政府投那么多資，還有沒有地方可以投資？

我說你想想我們的公共服務、社會保障還缺多少，我們的公共基礎設施，特別是學校、醫院，我們的醫院現在仍然是人滿為患，我們其他的公共服務仍然有發展的余地，仍然有投資的余地。 來源： 投資作業本Pro

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