01

北京“跑光”的投資和上?！跋А钡膭傂?/strong>

房價都在降，北京和上海有什么不一樣？

作為全國最特殊的市場，在房地產深度調整之下，北京樓市也陷入了困境，而且整體跌幅不小。

圖源網絡

參照6月北京各區成交均價，各區表現慘烈。其中東城、西城成交均價已經下探到10萬元以下，同比降幅高均超過20%，成為北京跌幅最大的2個區域。而亦莊，過去一年成交均價僅下降2.7%，成為最抗跌的區域。

這似乎有點超乎大家預想，北京跌得最狠的是最核心中心區，而偏遠的門頭溝、六環核心的亦莊，反而跌幅較小。

新房方面，拿海淀區的兩個豪宅來舉例，印香山首開曬出20.4億元（去化80%），香山樾首開賣出285套（去化68.5%），如今，大半年過去了，它們的網簽數字分別還是16套和111套。

而且，今年的北京樓市，居然沒有日光盤，對比上海、深圳多個日光盤層出不窮，北京豪宅市場確實堪憂。甚至于在二手房領域，單價還能以10萬+的價格成交的二手房都很少了。

反觀上海，領邸玖序、順昌玖里、融創外灘壹號院等多個核心區域的超級豪宅反而上演快速“日光”，豪宅比剛需更好賣，成為上海樓市的獨特現狀。但外環之外的項目則很冷，去化率堪憂，而且越往郊區市場越羸弱。從二手房來看也是越往外跌幅越高，多個環滬區域房價跌幅超過40%。

為什么會出現這樣的情況？

結論是：上海樓市是剛需沒了，而北京則反過來，只剩下剛需，投資和改善需求沒了。

先來看北京：

“626”新政后，北京改善型房源成交增幅并未出現明顯變化，但總價500萬以內的二手房，即大家俗稱的剛需老破小，成交卻明顯放大。

這背后是政策催動之下積攢的剛需客戶開始忍不住入場，按照剛需群體心理，反正近期必須買房，政策給力、價格相對較低，是合適的購房時機。

此外，北京剛需版塊的房價整體跌幅小于核心城區，背后原因則在于，樓市整體下行，對核心城區的投資改善影響非常大，以此前中產投資最多的學區房為代表，投資客、改善客大多選擇停止買入，反而進行拋售，加大了房價的下行幅度。而對于五環外的郊區剛需來說，手里的房產大概率是唯一的北京房產，主要用于自住，不可能因為房價下行就拋售房產，而且還有不少剛需趁著房價便宜繼續買入，從而托住了剛需的房價。

而改善方面，在缺少新的剛需入場的現狀下，城市內部的置換鏈條被迫斷裂，本來想改善的也改不起了。此外，房價普跌下之下，原來可以吸引全國改善客群的北京，在外地房子賣不掉情況下，北京的改善盤、投資盤更不可能獨善其身。

例如兩三年前，就有大批南方客戶來北京買房，他們買的普遍是次新改善盤，包括在朝陽區的望京、雙井這些改善投資板塊，這些人買房普遍用杠桿，每年承擔著高額持有成本，如今，資金壓力之下大批人不得不選擇斷臂求生。

再來看上海：

一個明顯的現象是，在上海新房領域，越郊區的項目越需要中介帶看才能實現轉換，尤其是對于當下羸弱的環滬市場，幾乎沒有一個項目有自我供血的能力，脫離開渠道就失去了造血的可能。

另一個數據也能說明問題，在現在的上海售樓處里，改善和第二套的客戶比例接近80%，第一次買房的只有20%左右的占比。

對于剛需來說，買房心態已經和以前不一樣。以前是趕緊買，先上車，不買會后悔；現在是買不買都行，什么時候買都行，以及不買好像會更好！

那么同為一線城市，為什么北京和上海的差異如此之大？

背后其實是城市定位和產業結構。

比如，上海的剛需可以去蘇州、杭州、無錫、常州等環滬城市發展。上海周邊的有錢人，則更喜歡往上海跑，買入上海核心區域的資產。

而北京的剛需只能呆北京，能退一步的城市選擇不多。而且，由于城市特色，北京的高收入人群數量沒有上海多（體制內，財不外露）。

最終而言，分析房價、分析購房者，其實分析的是城市運營。

如何打開“上帝視角”看清城市運營規律？如何看透城市房價規律？我們在最新期《晨光地產行研》（2 024年8月期）中將有深入地探討。歡迎有需要的投資者前來咨詢！

內容參考：真叫盧俊公眾號、地產八卦侶公眾號

02

香港樓市：從“撤辣”后的排隊買房到量價齊跌，只用了4個月

從“撤辣”后的排隊買房，到成交量回落至政策前水平，香港只用了4個月。而且，當前香港樓價已經跌穿2015年水平，創下近8年新低。

據香港官方數據顯示，今年6月香港私人住宅售價指數報301.8點，較5月的305.6點下跌1.24%，同比下跌13.1%；該指數連跌兩個月累跌2.55%，撤辣后3月和4月累積的2.41%升幅已經蒸發，并創下2016年10月以來（93個月，將近8年）新低。

拉長時間看，今年二季度香港樓價下跌2.04%，上半年則累計下跌了3.05%。若與2021年9月的歷史高位相比，樓價累計跌幅高達24.19%。

另一方面，香港中原城市領先指數CCL也連跌六周，跌至140.81點，同樣創下近8年新低，回到2016年9月底水平。從今年來看，2024年內累計下跌4.35%，較2021年8月歷史高位191.34點下跌26.41%，較撤辣前低位143.02點下跌1.55%。

當下的香港樓市現狀是：一手房供應高企，新盤減價促銷搶占市場焦點，二手房市場則成交清淡。

如今年4月，長實旗下的黃竹坑站港島南岸“Blue Coast”樓盤以“撈底價”首輪開售，均價為2.19萬港元/平方尺，該項目的成本約2.8萬港元/平方尺。該項目均價不僅低于同區域其他樓盤價格，且相較于周邊的二手房價，等于打了7折。最近的，7月全新開售的兩大新盤，分別位處啟德及黃金海岸，皆以同區甚至全港新低價開售。

對比全面“撤辣”之后2月內的“量價齊升”，全面撤辣4個月后，政策對樓市的影響已逐步減少。而且，缺乏利好消息，加上經濟復蘇未如理想，新盤逐以低價開售招徠，拖累二手樓價跌勢持續。

香港房價下跌，主要原因則有：

1、庫存高企。數據顯示，截至今年6月，香港已落成但仍未出售單位為1.93萬伙，雖比一季度末下跌8.5%，但仍屬歷史高位水平。而且，若計及建筑中及已批動工單位，未來一手潛在供應仍然超過10萬伙。

2、新房降價擠壓二手房價。新房既有多項優惠，且有大量貨源可供準買家選擇，這必然對二手房價格造成壓力。根據相關預測，香港樓價全年將維持下調5%至10%。

3、香港實施聯系匯率制度，和美國利率掛鉤。如今美國仍處于加息周期，香港也跟著加息，目前香港房貸利率很高，很多人不愿意買房，寧愿租房到房價利率下跌才會選擇入市。

值得注意的是，近期香港租金與房價走勢相反，連升4個月。據相關數據，香港今年上半年租金累計升了1.61%，二季度升了2.22%，為近3個季度的最大升幅。

顯然，港府“高才通”計劃，令香港勞動人口及高收入人士規?；厣瑢ψ≌鈩招枨罄^續形成了剛性支持。按照相關機構預計，今年香港租金將繼續上升5%至8%左右，整體租金回報率提升至近3%。

整體來看，租金與樓價背道而馳之下，隨著租金回報率的上升，若再加上利率回落因素，下半年香港或將吸引更多投資者入場，成交量有望上升。

對比來看，大陸樓市今年來也經歷了多輪政策刺激，從史詩級的“517”新政，到京滬等城市因城施策的政策落地，再到貸款利率繼續下調等。

多輪政策催動之下，樓市在6月迎來了一波高峰，但政策效果僅僅延續了一個月，7月市場就轉頭向下（具體可參看我們此前的文章）。而且，目前來看國內尤其是一線城市的租金仍在繼續走低。或許，內地樓市的調整期還會更漫長一些。

03不著急還債，但金地商置卻出售4個優質產業園

金地當前的運營，或有些被動。

上一次我們談到金地，還是今年3月份。在當時戰戰兢兢的市場氛圍里，生命人壽、福田國資正式入主金地董事會，是金地“安全著陸”的信號。

但當時我們就注意到，雖然金地化債董事會成立，但在最新的董事會人員名單中，并無經營實操人員進入，整體上金地最新的管理層組合方式，并不是一種謀發展的態勢。（更多詳細內容請咨詢工作人員）

此后，金地在市場上接近隱身，直到本次旗下子公司金地商置公告出售旗下四個位于上海的產業園項目全部股權。

按照金地當前的實際情況看，本身債務壓力并不迫切，上半年金地集團公開債務均如期兌付，已償付債務近150億元。下半年也僅有一只余額為4.8億美元的海外債券到期，以及另有兩只本金額合計30億元的中期票據到期。按照金地集團的表態，“錢已經準備了”。

于是，本次出售4個已經運營成熟且優質的園區資產，就顯得有些意外。

從資產情況來看，四個產業園項目均為成熟優質資產，分別是上海松江區望東中路的金地威新虹橋科創園和申港路的金地威新松江智造園、嘉定區銀龍路的金地威新嘉定智造園，以及寶山區威航路的金地威新寶山智造園?？偪勺赓U面積43.9萬平方米，常年保持90%以上的出租率。

從交易內容來看，金地商置此次的交易對手是暫定名為深圳市領新產業園私募股權投資基金，該合伙企業投資規模上限為15億元。

根據安排，金地商置間接附屬公司上海金締威實業需出資3億元（上限），持有20%的股權；南京太保鑫匯致遠（中國太保附屬公司）出資8.25億元，持股55%；中宏人壽保險（股東為宏利人壽保險(國際)及中化集團）出資3.4485億元，持股22.99%；深創投不動產基金持股0.01%、深圳市紅土創業投資持股2%（兩者均由深創投集團控股擁有）。接盤方背后涉多家國資企業，包括中國太保，金地集團的第二大股東福田投控、深圳市人民政府國有資產監督管理委員會等。

整體來看，交易完成后金地商置會退出一部分產業園的股權，而新介入的國資公司則會完成對基金的控股。

一線城市成熟的產業園區作為當下房地產市場上的優質底層資產，既可以創造持續性的現金流入，又可以作為底層資產發行REITs實現投資閉環，不僅是房企手里的香餑餑，也是險資的重要投資標的。

從金地商置本身來看，市場下行行情下，2024上半年預計虧損約20億元至23億元。面對“現金流壓力”，以及國資股東的介入要求，金地或才會選擇出售一線城市運營成熟的產業園資產。

而這背后，或也顯示出金地當前所處的被動局面。

整體而言，對于金地來說，雖然暫時“保住了命”，但從管理層的權利洗牌，到如今的資產剝離，未來的路會走向何方，還未可知。

04

多個城市出現新“地王”，土拍市場點狀升溫已經開始

土拍市場“地王”成績被刷新的背后，是城市、開發商、乃至購房者對優質項目的共同渴望。

近期，上海、北京、杭州、南京等地，均出現了高熱地塊，有的成為區域內新晉“地王”、有地塊競價幾十輪被爭搶、還有地塊成交溢價率高達40%。

最近一宗高溢價地塊出現在上海，直接刷新了全國單價“地王”紀錄。

8月7日下午，上海徐匯濱江斜土街道xh128D-07地塊出讓，一共7家房企參與競拍，開拍半小時后地塊經過72輪競價出價達到最高限價進入搖號環節。最終綠城中國以48.048億元成功搖得，溢價率30%，折合樓面價13.1萬元/㎡，打破了8年前由融信中國創出的全國單價“地王”紀錄，成為上海涉宅地塊單價新“地王”，同時刷新了全國涉宅地塊最高單價紀錄。

在此之前，7月9日上海首場恢復“價高者得”規則土拍中，保利發展也以21.18%的溢價率拿下上海楊浦區平涼社區02H1-01地塊，成交總價22.03億元，成交樓板價88462元/㎡，刷新了該區域土地單價紀錄，成為楊浦區“單價地王”。

北京土拍熱度也不低。

7月25日，保利發展聯合北京建工競得北京市海淀區一宗涉宅用地，總價89.01億元刷新片區紀錄，成為海淀區新晉“地王”。

7月5日，北京東城區金魚池地塊高溢價出讓，由于地塊距離天安門直線距離僅約3.3公里，該地塊的出讓備受關注。最終，河北鑫界房地產開發有限責任公司中標該地塊，成交金額3.4億元，成交樓面價60811元/㎡，溢價率25%，成為近三年北京土拍市場溢價率最高地塊。

其他城市熱點地塊也不斷涌現。

在南京，7月31日，鼓樓區鳳凰街道一宗地塊出讓，這是鼓樓區龍江板塊近年首次推出的住宅用地。最終經41輪競價，由南京金基通產置業摘得，總價4.68億元，成交樓面價32572元/平方米，溢價率達到20.62%。

在杭州，7月30日，濱江區白馬湖宅地公開出讓，掛牌起始價19.46億元，起始樓面價20938元/平方米，采取“價高者得”原則確定競得人。由于該板塊內宅地已10年未供應，最終經過42輪競價后，綠城以27.16億元競得，成交樓面價29223元/平方米，溢價率逼近40%。

從各城市溢價成交的地塊條件來看，備受房企歡迎的地塊，基本都位于重點城市核心位置，周邊配套完善，且所處區域供應稀缺或倒掛明顯、項目流速確定性高，此外地塊大多容積率較低，有利于房企打造出高品質產品。在新房限價逐漸放松的當下，這有利于房企提升項目的盈利空間與預期。

顯然，土地市場點狀回暖已經開始。據克而瑞研究中心統計數據，今年7月，全國土地市場熱度略有提升，平均溢價率升至3.8%，環比增長0.6個百分點。部分房企的拿地積極性相比今年上半年也有所提高。

整體來看，新地王的出現，一方面是供給端的政策有了明顯放松。

比如上海取消了執行多年的“7090”規則，還取消了商品住宅用地拍賣時10%的溢價率上限，同時部分廢止了房地聯動價機制。

這些調整，讓開發商可以根據自身對市場的判斷出價，不再受限于人為設定的價格上限，有助于更真實地反映土地價值和市場預期。同時也給潛在拿地的開發商提供了打造更高價產品的可能，讓開發商在定價時擁有更大的自主權，但同時也更考驗開發商的運營能力。

另一方面，也是房企對優質地塊及優質項目迫切渴望的體現。

據我們研究，房地產行業深度調整至今，行情劇烈波動，但行業整體利潤率依然超過很多行業，尤其是制造業。

而且，從我們的實地調研來看，房企手里的虧損項目大多為前幾年“狂奔”時期留下的高成本滯重庫存。當下房企能拿下的新項目，在地價同步調整之后其實盈利空間依然可觀，尤其在一些區域供應稀缺的區域，新項目不僅成本較低，還能解決產品錯配問題，更能獲得市場認可，從而收獲不錯的成績。

所以，對于核心城市、核心地塊、利潤空間明顯的地塊，房企的拿地積極性很高，直接催動了“地王”的誕生。

而多地“新地王”的出現，對于整體市場的回暖也會起到積極地推動作用。

顯然，房地產經過近3年的深度調整，一些新玩法已經明確。房企該如何抓住機會，調整戰略、優化運營，在下行市場中走出上升之路？這至關重要。

05

房價何時到底？國際經驗：6年止跌

房價要跌多少？跌多久？漲得回來么？其實，都是有時間表的。

房價有沒有周期？按照長江證券的分析，從長時序數據來看，是有的。

根據全世界20多個國家（地區）長時數據來看，房價存在比較穩定的周期波動。從波動頻率來看，實際房價序列每50年出現一次超過40%的下跌，每20年出現一次超過20%的下跌，規律相對穩定。

同時，房價超過40%以上的下跌也對應著未來房價的上漲，房價的漲跌是一個雙向波動的過程。

不過，我們也要認識到，房價的上漲進程和下跌進程是相互獨立的。所謂的“漲的越久、跌得越久”、“漲得越多、跌得越多”的規律并不存在，因為，驅動房價上漲的因素和導致房價下跌的因素并不一致。

根據對以上國家/地區近5 0年（1970年-2020年）的房價數據的研究分析發現：

為了準確定位房價周期，尋找更多樣本，本研究選用了四項技術性標準：（1）用剔除了通脹的實際房價，而非名義房價；（2）基于國際清算銀行（BIS）的數據庫尋找樣本，而非OECD的數據庫；（3）以房價高點作為周期起點，定位周期個數；（4）以單周期的最大跌幅對周期進行分類，以區分正常周期、小型泡沫（小型熊市）、大型泡沫（大型熊市）。

大型房價泡沫的實際房價在高點的6年后止跌回升。同時，自第4年開始，房價降幅開始收窄。由此來看，第3年到第4年是房價下跌節奏的轉折年，從第4年開始，實際房價從環比加速下跌轉向環比緩慢下跌。

小型房價泡沫的實際房價約4.25年止跌，但房價回升的時點更為滯后。小型房價泡沫實際房價觸底之后，有3~4個季度的磨底期，這意味著房價回升的時間點或在房價高點的5年之后。從斜率角度看，小型地產危機僅有第一年加速下跌，而自第二年開始，實際房價跌幅就逐年收斂。

相比于房價環比轉正，同比轉正需要的時間更久，比環比止跌的時點晚1年以上。

以房價同比增速為對象，進行描述性統計，大型房價泡沫實際房價同比轉正要6.75年，比環比止跌時點晚0.75年；小型房價泡沫同比轉正要5.75年，比環比止跌時點晚1.5年。

此外，按照大型房價泡沫實際房價的中位數，可能在20年內都漲不回前高。

以中位數來看，大型房價泡沫的實際房價中位數漲回前高所需時間超過20年；小型房價泡沫的實際房價中位數漲回前高所需時間約為13年；常規周期的實際房價中位數漲回前高所需時間約為6年。

按照以上結論，我們來粗略地預估下我國本輪房地產調整的時間表：

我們以2021年6月為房價高點來進行估算，設定本輪調整為大型房價泡沫，則房價見底時間為：2027年6月。

按照第3年到第4年是房價下跌節奏的轉折年來看，從2024年6月-2025年6月，即從現在開始到明年年中，房價下跌節奏會放緩，也即從明年下半年開始，房價降幅會開始收窄。

請注意，以上結果僅供參考，具體情況按照實際結果為準。

值得一提的是，這與高盛的預測不謀而合。根據高盛預測，到2027年三季度，我國房地產市場的成交量價都會達到底點，并迎來全面反彈。關于高盛預測的相關內容，我們在最新期《晨光地產行研》『高盛的邏輯和思考』一文中有詳細的描述和解讀，歡迎感興趣人士前來咨詢。

而根據我們的觀察及研究，在今年7月召開的二十屆三中全會上，其實也已經為行業接下來五年的發展指明了方向。

沿著高層的既定計劃，我們通過目標倒排，梳理出了未來房地產行業發展的清晰脈絡以及4個重要時間節點。串點成線，未來五年房地產行業發展的時間表已經躍然紙上！

我們對行業發展脈絡的把握，對樓市發展趨勢的研判，對相關政策執行的推斷，有理有據，可以說比較準確，也比較篤定。具體內容詳見最新期《晨光地產行研》，歡迎各位朋友前來咨詢。

最后，從居民資產負債表的角度看，房價止跌是資產負債表不再收縮的第一步。真正關鍵的是，房價需要多長時間漲回前高，以完成居民資產負債表的修復。房價漲回前高所需時間越長，房價在消費能力上留下的“疤痕效應”越重。

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