每個月的數據出爐，都會照例被問一句：如何看現在的市場？

描述一下今年以來的感受，就是那種：張開嘴，但是又不知道說什么。數據也好，政策也好，越來越令人陷入一種“不說也罷”的心態。

單月的數據分析，都毫無二致，全是往下墜，房地產數據、M1數據、CPI數據、居民消費數據，無一例外。人們懷抱著希望，過了這個月繼續翹首等待下個月，希望能有好的消息來臨。

數據都是來驗證判斷的，判斷要在前，不然就會陷入到每個月的數據里不可自拔。過去這2年多的市場變化和上述所有經濟數據，轉化為每個小白能夠懂的話術，其實就是四個字：消費降級。房地產也是其中一環，弄明白這個，可以看懂時下房地產以及宏觀經濟面的問題。

為什么要這樣轉化？因為這樣可以把數據分析轉化為家庭行動，這無關乎預期的悲觀樂觀，只關乎你的家庭生活。

我說的消費降級，是全線降級。在疫情期間，大家還會講K型復蘇——富人奢侈型消費，窮人緊縮錢包，但是現在，是全線降級。這是一個事實，也會是我們必然要面對的未來，需要冷靜處理。

從M2開始講起，7月底，M2存量超過300萬億。這是房地產領域非常重要的一個支撐，過去多年我們都在講這個故事：市場有的是錢，地產商需要做的是，讓大家把這個錢拿出來買房。

現在這個故事再講不圓了。M2是很大，但是M1創下了有記錄以來的最差值——7月M2增6.27%，M1卻由6月的-5.0%惡化到-6.6%，兩者之差也達到了歷史最闊的-12.9%。說明企業、家庭都一樣，不貸款，也不花錢，而且是越來越不花錢，都在吭哧吭哧的為還債做準備。

一個粉絲今天跟我私信：帶娃去拍家庭照，攝影店說“沒有一個新訂單，全是以前的單，現在來拍的都是在消庫存”。萬千眾生中的一個縮影。

這構成了一對矛盾。如果你的目的是：讓他們把錢拿出來花。你就必須要去弄明白：他們為什么不花錢。

主流解釋是對經濟、房地產的預期和信心不善問題，我認為，不再是了，而是事實。這兩者不一樣，就是說，看起來堤壩很高，但海浪更大了。

扯明白這一點，就要回到一個根本問題：消費從哪里來。無論是買房投資，還是買房自住，都一樣。一般人們談到這個問題就是說：沒收入，當然沒消費。所以，國家要發錢給大家，為什么不發錢。

這個我首先是認同的，但不是全部。去年底我讀到張五常的文章——關于盡快將通脹推升到6%的建言——大受震撼，我認為他的說法更符合我們普通家庭的行動邏輯：消費是基于財富。有興趣的童鞋可以去搜索讀讀。

收入是一個流量概念，財富是一個存量概念。財富的概念更大，收入是財富的一部分。比如你有100萬價值的股票、1000萬價值的房子，那都是你的財富，我們一般講的收入是狹義的概念，是我的月工資有多少錢。

家庭的消費并不是基于那個狹義的收入概念，而是基于那個總量財富的概念。比如你的工資漲了，從原來的一個月2萬漲到了2.5萬，那你當然敢去換個新手機。這是收入。再比如，你手里有一只股票今天漲了10個點賺了1萬塊，你沒有賣掉它還是賬面價值，但你也是可能敢拿出三五百塊請家人去慶祝一下的（哪怕明天又跌回去了）。再比如，你的房子經過了5年漲了3倍，從400萬變成了1200萬，你更是敢把你的小孩送到私立學校的。

所以之前我們經常聽到的故事是什么？在北京深圳的街頭，遍地都是（房產）千萬富翁，盡管他們的年薪可能只有10萬。說明的就是這一點：大周期時代，全民的財產幾乎全部集中在房子，現金流什么的是沒有的。

今天的情況是全反過來了。房子在貶值，1200萬的房子可能已經掉了30%+；股票也在貶值，100萬的股票可能已經掉了40%+；同期，你的收入也在下降，至少是不會往上漲了，甚至是你的工作都不穩當了。工作是最根本的保障，但這個在我后臺的很多咨詢中，大量的都是不好的消息：工作領域不分私企國企，國企也同樣不穩定；收入普遍性的下降，下降10%都是非常少的，有一些根本上就是在吃老本。

這個時候，你是不會花錢的。這不是信心和預期的問題，而是你沒有能力再去花了。哪怕你的收入完全不受影響，你都不敢再去像以往那樣花錢。因為財富的貶值，導致你的債務突然“變大”了，你的壓力是突然而真實的。像上面說的，海浪可能還是原來那么高，但是你的堤壩低了，你唯一要干的事，就是去繼續壘高堤壩。

所以，回到上面，只看M2這一個單項指標去談論房地產走勢，顯然是不完整的，你同時也要看到債務，企業的債務、家庭的債務。尤其在今天，后者更為重要。

正是這樣的快速發生的廣泛而顯著的事實，主導了我們所說的全面性的消費降級。注意，是全面性的，很難再有疫情期間的K型走勢。這里容我直白的講一句：包括房地產在內，我們消費升級的故事已經結束。如果大家不健忘，會記得遲至疫情期間，市場都一直在講消費升級的故事——這個從屬于“滿足人民群眾日益增長的美好生活需要”的大框架。四套房子是剛需，房子要面積大，外墻要鋁板，電梯必須是進口，車位比一定要超過1、改善換房一定要升級……今天，這些故事撐不住了，取而代之的是PDD，是瑞幸9塊9，是牛肉價格回到10年前，“美好”被“實惠”取代。

這里會有人產生疑問：豪宅好賣的問題如何解釋？比如在上海、在深圳，頂級豪宅其實賣的還是很好的，日光是經常現象，比剛需盤不知道好多少。對此，我先前有過解釋，這是限價造成的。由于過往限價打得狠，導致雖然在二手真實房價出現了顯著下調的情況下，核心城市的新盤豪宅與二手豪宅之間至今依然存在著不小的倒掛，這意味著買家購買核心區域優質稀缺的新建豪宅依然擁有“安全墊”。但當你取消了限價政策，我相信四大城市開賣便日光的豪宅盤會大幅減少，比例也會大幅壓縮，一個城市1年頂多也就出現一個賣光的超級豪宅盤。鑒于這樣的比例太過于輕微，顯然不足以反駁消費降級是普遍事實這樣的基本判斷。

消費降級之下，對于購房人買房最直接的影響是什么？

買便宜貨。在其它領域是如此，在房地產也難以置身事外。這不僅僅是我的建議，還是正在普遍發生的事實。首先，如我在《》文中所說，房價不漲還是會有人買房子，但是他們會不貸款/盡可能的少貸款，他們也會想著把更多的錢留下來抵御未來的不確定，這會大大限制他們的購買力，最終他們會選擇像買代步車一樣去買一套便宜的房子。這個幾乎決定許多剛需盤的故事，不能再像以往那樣去講，價格變成了第一位的事情。也不要四套是剛需了，有一套住就行了；原本可以買大四房的，小三房也可以；原本一定要新盤，二手房也可以；原本一定要在核心區的，老區也可以……

這樣的問題在今年、在近來是越發得明顯。要緩解這樣的局面，需要時間，也需要政策。

比如說給家庭發錢，這個從疫情開始到現在竟然一直在民間有爭論，認為解決不了問題。我勒個天，我覺得發錢是ZF對民眾第一步、最基本要做的事情，怎么會有爭議呢？發錢當然解決不了根本問題，但是發錢顯示ZF堅決的與民眾站在一起共渡難關，這是聚攏民心非常重要的開始。

至于說發錢能解決多少問題，不是傻子都懂，ZF又不創造財富，發錢當然沒有持續性。而且依照上述的財富邏輯，資產市場不能重振、經濟不能重振，即便是發錢了，大家也都照樣存起來不會消費的。

是以，發錢是重要的第一步，但是最終還是要靠重振經濟增長，而且是普惠性的發展。人們只看到國外的政府在給老百姓發錢，但千萬不要忽視最重要的部分，是他們的經濟最終實現了真正的增長——這些表現在股市、房地產等資產市場的穩定及重新上漲上，那說到底是個結果。而這些，我們還沒有看到，我們是兩步都沒有，這令人遺憾。

重振股市、房地產等資產市場，應當重新成為政策目標，背后是讓經濟增長具有普惠性。不存在你的GDP每年增長5%，但是股市、房地產跌得一塌糊涂，企業都在裁員減薪，民眾多都在節衣縮食。這個背后也許就是我先前文《》里說的，經濟增長的普惠性在下降。增長的確是在增長，但是增長領域和大多數民眾沒有關系，他們感受不到。這不是什么奇談怪論，這種景象在歷史上是曾經出現過的——你們去查查那個十年的GDP變化，非常典型的：GDP在繼續增長，但是你賺不到錢（這很大概率會是未來的景象）。這說明了，經濟增長，必須要能夠落地到我們的股市、房地產，落地到人們的工作機會，落地到勞動者的工資上。

說到這個的時候，就會有許多傻孩子，張嘴就來：炒股不是你們自己去炒的嗎虧了怪誰？或者，房價跌是對的，跌了大家才有希望。這是毫無辨別力的腦子，完全無視制度設計在資本市場里應該承擔的責任，以及完全不清楚房地產調整和B盤之間的質的不同——調整是有人得益有人損，B盤無人得益。資本市場、房地產的本質，是所有現代經濟體中廣大民眾分享經濟發展成果的重要途徑，絕大部分人僅靠工資增長在哪里都只能得到一個溫飽，但你總會有些積蓄不可能一直存在銀行里（政策通過利率調整“掠奪”起你的錢來，不比其它更慈善），股市、房地產提供的就是一國經濟成果的分享途徑。

這兩個載體穩定不了，沒有任何一個經濟體不出大問題的。注意，我說的是穩定，就是讓人們對股市、房地產的未來有一個穩定的預期，別老想著把資金從這兩個市場里撤出去套現跑路，而不是說要它重新漲起來，能不能最終漲起來那是需要多重因素合力+時間消化的結果。

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