文/樂居財經 嚴明會

7月中旬，中國鐵建地產和廈門國貿地產在上海中心舉行了一場盛大的發布會。從紳裝展覽到智慧科技展示，再到高定酒會，活動辦得有聲有色，頗有要大干一場的意味。

廈門國貿地產上海公司總經理周中慶，中國鐵建地產華東公司總經理、黨委副書記廖玲輝出席。兩家地產商在會上共同推出了2024壹號作品：國貿中國鐵建·西派海上。其中的“西派”源自中國鐵建地產TOP級產品系“西派4.0”，“海上”源自國貿地產旗艦級產品系“天琴系”。

項目所在地塊是浦東新區北蔡楔形綠地C11-01、C11-05，今年3月15日，中國鐵建地產聯手廈門國貿地產在上海首輪土拍中經過33輪競價，觸及最高限價搖號競得。成交價49.75億元，溢價率10%，樓面價5.57萬元/㎡，房地聯動價9.2萬元/㎡。

目前為止，這是中鐵建地產在上海今年三個批次的供地中唯一拿下的地塊。

中國鐵建地產的全稱是“中國鐵建房地產集團有限公司”，由中國鐵建股份有限公司（601186.SH）100%控股。

難得進入優質板塊，中鐵建地產拿出了自家的重磅產品。西派系是中鐵建地產“十年磨一劍”的高端改善IP，已經覆蓋北京、成都、西安、廣州、天津等核心城市。

近年來，中鐵建地產加碼長三角并深耕上海。2023年以來，中鐵建地產在上海的推盤速度加快，熙語、朗拾花語、花語前灣等項目相繼推出。

據第三方機構統計，2023年，中國鐵建在上海以223億元排名上海房企銷售第7位；在權益拿地排行榜上，也從2022年的第10位躍升至第6位，拿地權益金額121.94億元。

今年1-6月，中國鐵建在上海全口徑銷售排行榜中位列第9，對應的銷售額為91.23億元。

上海的樓市，冰火兩重天。市區豪宅價高但搶手，幾乎不愁賣，遠郊項目價格相對低很多，但去化是個難題。

中鐵建地產位于上海外環外的松江泗涇板塊、閔行的梅隴新中心的兩個新盤，今年以來都有降價促銷動作。

6月，松江泗涇花語天境（備案名：花語云廬）最后51套實景現房降價。一房一價表顯示，部分96平方米的房源，原價336萬元起，優惠之后只要320萬元起。

網上房地產顯示，該樓盤總套數848，可售總套數38。2022年10月至今共4次開盤，最早一批開盤的樓棟仍處于“在售”狀態。

5月16日，閔行梅隴朗拾花語（備案名“朗拾花語園”）四期過會，過會均價71796元/m2，與三期76888元/m2的均價相比，便宜了5092元/m2。從此期樓棟來看，本身也有不足，例如樓棟位置差、靠主干道噪音大、毛坯交付等。

不僅是四期，項目三期房源在銷售期間就已經給出了多重優惠：驗資送1萬元車位抵用券和2萬元折扣，認籌前100名優惠3萬元，簽約有5-7萬元優惠，付款還有3-5萬元優惠，如果再加上渠道返傭給到的5萬左右優惠，新業主最多可享30萬元左右的折扣。

但一、二期購買的業主沒有這樣的優惠，部分朗拾花語老業主因房價打折問題至售樓處維權，向開發商討要說法，并要求開發商“補差價”。

據悉，朗拾花語由?中鐵建地產和?萬科聯合開發，從去年9月至今四次推盤，共推出1556套房源，截至8月12日，共計網簽981套，整體去化率約為63%。

開盤初期，朗拾花語還是比較吃香的。2023年9月至2023年11月三個月，朗拾花語一舉摘取上海閔行區商品住宅銷售金額、銷售套數、銷售面積“三冠王”。

去年9月23日，朗拾花語首次開盤，推出534套小高層、高層，建面85-117㎡三房，均價74500元/㎡；2023年11月加推434套房源，包括156套建面92-98㎡三房，138套89-139套㎡三房，136套93-141㎡三房，以及少量兩房戶型，均價77282元/㎡。

2024年4月，第三批推出208套小高層，包括72套93-99㎡三房，71套89-95㎡三房，64套91-95㎡三房以及1套72㎡兩房，均價76888元/㎡。

今年4月，業內有消息稱，朗拾花語項目開啟“全民經紀人”模式，傭金高達7萬/套。

兩個月后，項目新批次的開盤價格直線下降。6月21日，朗拾花語380套高層、小高層開盤，主力建面89-122㎡三房，均價71796元/㎡。其中，5幢均價最低，為6.98萬元/㎡，部分一層房源低至6.4萬元/㎡。

花語前灣（備案名：前灣花語園）位于炙熱的閔行前灣板塊，也是越賣越難，一二批次均觸發積分，三批次開始找中介分銷；三次開盤認購率出現大跳水，一開183%、二開90%、三開48%。

據網上房地產數據，花語前灣去年11月至今已經4次開盤，截至8月12日，總套數1355，已售套數917，去化率約67.7%。

上海是中鐵建地產布局城市中銷售貢獻最高的城市。2022年，上海產生的簽約銷售金額為254.3億元，占總銷售金額的比例為25.11%，其次是成都，占比19.85%。

2023年，上海所在的華東公司帶來的主營業務收入為127.55億元，主營業務利潤為11.6億元。成都所在的西南公司帶來的主營業務收入為129.22億元，對應的利潤僅有2.86億元。

據中誠信評級報告，截至2024年3月末，中鐵建地產在上海這個最核心城市的土地儲備僅占總土地儲備的5.29%。

一個多月前，中國鐵建董事長李興龍一行實地調研了上海北蔡項目、澄江路TOD項目及相關競品項目，并前往花語前灣項目、朗拾花語項目進行了檢查。

7月底，中國鐵建房地產在公告中指出，李興龍因工作變動原因不再擔任公司董事長、黨委書記職務。新任董事長暫未任命，由公司總經理、黨委副書記、副董事長陳建軍主持公司全面工作。

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