近日，央行發(fā)布了《2024年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》。

顧名思義，這是一份每個(gè)季度都會(huì)發(fā)布的關(guān)于貨幣政策執(zhí)行分析和未來展望的報(bào)告，但此次央行罕見開辟專欄大篇幅地談及房地產(chǎn)，甚至專欄部分還加上了底色。

央行特別強(qiáng)調(diào)支持住房租賃產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，并長(zhǎng)篇大論住房租賃產(chǎn)業(yè)是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要方向。

央行認(rèn)為，從需求端看，近年來不僅是低收入群體，新市民或是剛畢業(yè)參加工作的青年人，對(duì)“好房子”的租賃需求也在上升。有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)測(cè)算，未來我國(guó)有租房需求的人口超2億人，市場(chǎng)潛力較大。從供給端看，過去我國(guó)提供租賃住房的主要是個(gè)人，近年來隨著租售比的回升和融資運(yùn)營(yíng)成本的下降，住房租賃產(chǎn)業(yè)的商業(yè)可持續(xù)性在增強(qiáng)，越來越多的住房租賃企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，規(guī)模化、集約化經(jīng)營(yíng)，將有助于提供更優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定的租賃住房服務(wù)。

目的指向也很明確：用市場(chǎng)化方式支持統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房。

央行認(rèn)為，租金是影響住房?jī)r(jià)值的核心變量。資產(chǎn)有價(jià)值，是因?yàn)闀?huì)帶來未來現(xiàn)金流收益。理論上，住房的價(jià)值主要受未來房租折現(xiàn)的影響，房子的居住屬性和總體穩(wěn)定的房租折現(xiàn)決定了房產(chǎn)的底價(jià)和基礎(chǔ)，同時(shí)也會(huì)受未來房?jī)r(jià)漲跌預(yù)期的影響。

央行還給人們算了一筆賬：“租售比”，即房租與售價(jià)之間的比值，是衡量住房?jī)r(jià)值的簡(jiǎn)化指標(biāo)，近年來總體回升，有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)測(cè)算目前一線城市租售比已接近2%水平，二三線城市升至3%左右。但這個(gè)指標(biāo)是靜態(tài)的，假定了未來租金不變。實(shí)際上，對(duì)于長(zhǎng)期持有的住房資產(chǎn)，租金的增長(zhǎng)率也很重要，會(huì)增厚租賃住房的收益回報(bào)。疫情以來我國(guó)房租增長(zhǎng)有所放緩，但隨著經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)，長(zhǎng)期看租金仍有望穩(wěn)步上漲，過去十年我國(guó)CPI中房租分項(xiàng)年均上漲超1.2%。

最終得出結(jié)論：若假定未來仍能長(zhǎng)期保持這樣的租金增長(zhǎng)率，相較于既定的購(gòu)房成本，租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至3%以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率。

看了央行給出的算法和結(jié)論，面對(duì)有望達(dá)到3%以上的年回報(bào)率，且高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率，你對(duì)房地產(chǎn)投資還會(huì)不會(huì)心動(dòng)？

01

關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士都清楚，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)最不堪的數(shù)據(jù)，就是住房的租售比。中國(guó)可能是全世界住房租售比最低的國(guó)家之一，甚至沒有之一 。

多年來，一二線城市住房的租售比大致約1.5%左右，而有的房產(chǎn)品租售比甚至還不到1%，比如別墅。

租售比能達(dá)到約2%的，已經(jīng)實(shí)屬不錯(cuò)了。換句話說，一套300萬(wàn)元的住房，一年能夠收到6萬(wàn)元的租金，房東應(yīng)該已經(jīng)非常滿意了。

近幾年，隨著分母即房?jī)r(jià)的下跌，租售比略有提高，但與歐美國(guó)家普遍約3.5%-5%的租售比相比，仍然低的可憐。

央行此次關(guān)于租售比的計(jì)算，僅僅是通過未來租賃需求很大、租房需求的人口超2億人、租金有望穩(wěn)步上漲等等一系列宏大敘事的思維來分析，并以此得出租賃住房總的收益率有望提升至3%以上的結(jié)論，有點(diǎn)難以令人信服。

02

簡(jiǎn)單地看，租售比似乎僅僅就是，分子房租與分母房?jī)r(jià)之間的比值。

即便如此，誰(shuí)能預(yù)測(cè)未來租金是漲還是跌？誰(shuí)又能預(yù)測(cè)未來房?jī)r(jià)是漲還是跌？

這本身已經(jīng)是雙重變量了。更何況，租售比是受多維度變量影響的市場(chǎng)參數(shù)，影響因素要多得多。

從去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，到二十屆三中全會(huì)的《決定》，再到730政治局會(huì)議，都大談特談加大保障性住房建設(shè)和供給、支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房等。

而保障性住房中很大一部分是配租型保障性住房，這些配租型保障性住房未來會(huì)供應(yīng)多少？占據(jù)多少市場(chǎng)份額？這些目前都難以預(yù)測(cè)。配租型保障房的租金肯定比市場(chǎng)租金要低得多，能享受保障房租賃的人會(huì)到租賃市場(chǎng)上以市場(chǎng)價(jià)租房嗎？

未來若干年，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的走向、城市化的走向，也都難以預(yù)判。會(huì)不會(huì)出現(xiàn)逆城市化？會(huì)不會(huì)由于經(jīng)濟(jì)下行壓力和就業(yè)壓力，部分在一二線城市的年輕人口倒流回三四線城市？

而且按照官方設(shè)想，新進(jìn)入城市的年輕人有很大一部分將享受配售型保障性住房，那這些人還會(huì)租房嗎？

此外，央行的分析和結(jié)論中，還有一個(gè)重要變量就是時(shí)間坐標(biāo)。

央行表述的是未來。未來是多久？三年、五年，還是十年？

如果這個(gè)變量是不確定的，那么所有的結(jié)論也都無(wú)從談起。

03

如果按照全世界通行的租售比原則，那么在中國(guó)特別是一二線城市中，最有投資價(jià)值的是酒店式公寓，特別是LOFT酒店式公寓。

這類酒店式公寓大多數(shù)的購(gòu)買總價(jià)低于同地段的住宅，而租金通常卻高于至少不低于同地段的住宅，且租賃市場(chǎng)活躍。大部分一二線城市的酒店式公寓年租金回報(bào)通常能達(dá)到約4%，高的甚至達(dá)到約5%。

按照央行的分析和計(jì)算，僅從出租投資回報(bào)考慮，那么酒店式公寓將是最好的投資品。

還有老破小，例如，杭州市中心某老舊小區(qū)一套160萬(wàn)元左右的房子，每月租金3500元左右，年租金4.2萬(wàn)元，租金回報(bào)年化約2.6%。

雖然租金收益可能比不上同地段的酒店式公寓，但購(gòu)買老破小的人或許有出于未來更容易出售的考慮，以及對(duì)老破小存在原拆原建等政策的未來期望。

以租售比衡量房產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格，在這一點(diǎn)上，中國(guó)特色能快速和普世價(jià)值接軌嗎？

當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不確定性上升，資本市場(chǎng)敏感而脆弱，且隨著美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期不斷升溫，可預(yù)見的未來，國(guó)內(nèi)利率繼續(xù)下降，幾乎是可以確定的。

每個(gè)家庭都面臨著資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)。

面對(duì)資產(chǎn)荒，央行以3%的租金回報(bào)測(cè)算，喊你投資房產(chǎn)，你相信嗎？心動(dòng)了嗎？