今晚5點多，央行發布了最新的7月金融數據，公眾號先做一個簡版分析，后續會在知識星球再發一個詳版。

　　先說大家最關心的房價，有關房價和居民新增信貸的關系，我們之前反復提到過，就是下面這張圖。

　　那么7月份的居民新增貸款如何？我已把數據全部整理好，總結成了下面這張圖。

　　從上圖可以看到，7月新增貸款為負數，也就是還款比貸款要多。在過去十年，只有2023和2024的7月的新增貸款為負數。

　　但去年7月居民貸款條件非常苛刻，以北京為例，是認房又認貸，外加8成首付。而今年7月的居民貸款，已經是517新政之后，北京是2成首付，其他城市1.5成首付，且房貸利息已不設下限。

　　所以，可以看到，在今年517樓市新舉措加持的情況下，居民新增貸款卻完全沒有起色。如果看前7個月的累計，今年累計只有去年貸款金額的一半不到。

　　雖然現在的貸款利率是歷史最低水平，但包含通脹在內的真實貸款利率，卻是歷史最高水平。因此居民大幅度減少貸款也可以理解。

　　從數據看，居民部門縮表超出預期，由于樓市行情和居民擴表縮表強相關，所以樓市趨勢不太樂觀，要買房的同學，建議耐心等待數據轉好。

　　然后再看貨幣總量，也就是M2，6月M2是305萬億，7月M2是303.3萬億，7月減少了1.7萬億。和去年7月相比，同比增長6.3%。這個是預期內的。

　　M1從6月的66萬億減少到7月的63.2萬億，環比減少2.8萬億，同比去年7月下滑6.6%，本來6月同比就已經是歷史最低了，結果7月相比6月再次創下歷史新低。

　　總體看符合我年初判斷的預期。我年初判斷今年總體是收水而不是放水。5月份我也寫過今年完全沒有放水的可能性。

　　或者嚴格說也不能說是收水吧，用擠水分或擠泡沫這個詞可能更加合適。樓市泡沫已經擠了快兩年，貨幣水分也要擠一擠。

　　最后，今天看到一個廣州的保障房方案，我注意到里面有個回購條款，回購按每年折舊1%計算。

　　如果考慮到購房存款本來就可以獲得2%的定期利息，再增加1%的折舊，那么就是3%的成本。聯想起上周五央行發布的貨幣政策報告中，也是按3%的租售比來評定房產估值。兩邊也算是一致了。

　　不過現在一二線城市租金還在下跌，抵消了房價下跌對租售比提升的一部分貢獻。

　　等經濟逐漸恢復，租金應該會重回上漲，那么在租金上升和房價緩降的雙向奔赴下，3%應該是有希望的。也衷心希望樓市可以軟著陸成功。

　　考慮到今年上半年結婚數300多萬只有十年前的一半，如果把結婚數看作是對房產的真實需求，那么剛需的真實需求可能也跌了一半。

　　所以，對于我們的老粉，去年應該都已跟隨我一起賣房持有現金了，現在的策略，只能是持幣等待數據轉好。

　　公眾號版就寫這么多吧。7月金融數據的詳細解讀我后面兩天會找時間在星球再發一版。

　　全文完。