城市公共設施建設需要，項目百畝土地被征用了23畝，然而前期已賣了150余套房子。面對這突如其來的違約賠償，有什么樣的方式可以規避呢？

比如，土地少23畝意味著規劃、建設手續要重走一遍，這些都可以不管，仍按原有規劃條件進行施工和賣房，將購房者和職能部門綁架起來，造成既成事實之后，再來找解決辦法？

按照法律規定，項目容積率升高需要補繳土地出讓金，這部分錢也可以先拖欠著不給。收房的時候沒有竣工驗收表、房產證這些也無所謂，彼時的房子是稀缺貨不愁賣的，著急入住的業主自然會收房。

一個拖字訣，6年時間過去，將各方都耗的沒精力后，再拋出一份“補償方案”，要么不退房，補償合同總價款的千分之一，總房款180萬只給賠償1800元。要么退房退款，補償貸款利息和總房款0.1%的違約金，房子6年后的升值部分都是開發商的……

這種“神之操作”的處理方式，出自于一家國企之手的話，就更讓人匪夷所思了。然而，前述情形就發生在西安高科集團，其下屬公司西安高科東城新岸置業公司所開發的高科麓灣國際社區身上。

給地鐵建設讓路？

公開信息顯示，高科麓灣國際社區項目南鄰雁鳴湖站保租房，2013年2月西安高科東城新岸置業有限公司（下稱“高科公司”）摘得該地塊，總占地約137畝。

而后，因地鐵5號線建設需要，2018年7月西安地鐵公司與灞橋區住建局簽訂《國有土地上房屋征收補償委托合同》，并支付該宗地征遷補償款數千萬元。

兩年后，西安地鐵與高科公司簽訂收儲協議。同年12月西安市政府下發收儲批復，將約23畝土地納入西安地鐵建設儲備。

彼時，西安市自然資源和規劃局發布了該區域用地性質變更信息，當時的二類居住用地（23畝）被變更為軌道交通用地混合商業用地。

然而，在地鐵征收補償之前，高科公司已對150余戶房屋預售，且部分群眾合同已網簽，高科麓灣四期項目的后續隱患由此埋下。

事實上，面對實際建設用地面積減少的情況，高科公司并未辦理新的規劃條件。仍按照原規劃條件建設，導致目前土地實際與規劃條件不符，小區容積率增大的現狀。

知情人士透露，按照正常操作，地鐵建設占用約23畝土地并支付征遷補償款后，高科公司當時就應將土地證進行分割，137畝劃分為地鐵約23畝、高科公司約114畝，還要重新辦理規劃條件，與購房業主進行協商解決問題。“項目土地減少了，高科公司還按照原規劃進行建設，必然導致項目容積率上升需要補繳土地出讓金。”

由于高科公司的推諉扯皮，造成事實上容積率上升后，也沒有補繳土地出讓金，以至項目無法竣工驗收，更拿不到房屋產權證導致業主收房入住也無法進行后續交易。

截止目前，上述項目土地證還未進行分割，仍在高科公司名下。“高科公司不愿意分割的原因在于，項目用地減少、房子沒減少，容積率增加是要補繳土地出讓金的，這屬于典型的不講程序、不按規矩辦事。”上述知情人士稱。

“神之操作”？

從西安地鐵征地至今已經6年，高科公司給出的賠償方案讓人如鯁在喉。網傳的《關于高科麓灣四期容積率變更退房方案》顯示，高科麓灣相關業主可以選擇兩種賠償方案。

第一種，如果業主不想退房，愿意繼續履約。那業主提供相關證據證明損失后，可要求項目進行賠償最高不超過合同總價款的千分之一。相當于業主180萬元購入的樓盤，最高只給1800元賠償，還得接受容積率增長0.65%、降標減配等現實。

第二種，如果業主想退房，根據合同解約需提前通知開發商，開發商在15日內全額退款。針對有貸款的業主退房，只補償自付款日期起的貸款利息，利率為4.35%（不低于同期貸款基準利率），并支付全部房款的0.1%支付違約金。

然而，這個看著誠意滿滿的方案，字里行間透露出“神操作”的味道。

業主若堅持退房，首先要提前全額還款，將貸款100萬元及利息全部歸還，再自行辦理房貸解押手續，最后去西安市公證處辦理《棄購說明書》，開發商才會履行退還手續。

以小區業主李洋（化名）為例，購入高科麓灣四期樓盤后，2021年6月開始還貸，每年根據12月20日公布的LPR調整一次。

按照等額本息法計算。

假設自付款之日起至辦理房貸解押之日，時長為三年。按照當時房價，購入房產時花了80萬元本金，貸款了100萬元，貸款期限30年。即從2021年6月至2024年6月，李洋共繳納利息約為9.84萬元，如繳清全部房款，即為189.84萬元。其中，不包括每月已償還本金的利息價值。

而后，開發商將按三部分對業主進行賠付：

A.80萬元首付款加上100萬元的貸款，即180萬元；

B.補償貸款利息為100萬元利率為4.35%即4.35萬元，3年即13.05萬元；

C.180萬元乘以0.1%的違約金，也就是1800元。

共計193.23萬元。

換言之，選擇退房的業主，需要提前全額還貸，外加支付銀行的違約金。如果選擇過橋貸款，其利息也是一筆巨大的費用。綜合來看，業主退房甚至會面臨虧損情形！

對于西安高科的這種操作，上海錦天城（西安）律師周坤表示：“開發商、相關政府部門完全可以避免這個問題（提前全額還貸）。實際上，這就是變相增加阻礙。”

還有哪些問題？

這座萬人搖樓盤，當年有多受追捧，現在就有多被嫌棄。其實，高科麓灣的神奇操作還不止容積率退房這一項。

鎬媒體·鎬京筆記（ID：Haojing_2024）走訪期間發現，該小區入住幾年的業主，仍未收到房屋《竣工驗收備案表》。

按照合同約定，該項目應于2022年12月20日交房。從法律層面上來說，業主收房時房地產商需要出示“兩書一表”，這樣才能確保業主購買的房產合法合規。尤其是高科麓灣的這種情況，土地證遲遲不分割、容積率增高0.65，“兩書一表”中的“一表”就顯得尤為重要。

事實上，除缺少《竣工驗收備案表》外，高科麓灣四期還存在嚴重的減配降標情況。

在建筑技術規則中，一般機械式車位尺寸不能小于長寬高各為5.5米、2.2米及1.8米，而鎬媒體·鎬京筆記在走訪該小區時卻發現，該機械式車位上面明確寫著：一層長寬高各小于或等于5.3米、1.8米、1.8米。

更有甚者，物業自行在車位貼上了貼條，將高度修改為1.7米。

小區停車設備售后部門的人員也確認了這一點，“一層高度寫的是一米八，實際上應該只有一米七出頭。”也就是說，高科麓灣四期的車位尺寸，長寬高均不符合標準。

此外，小區其他的配套設施也引發了業主不滿，與售樓時的宣傳大相徑庭。

事實上，小區兒童設施占地面積非常小，一百多畝地上面只有一塊一百平米左右的兒童游玩區；保租房區域與業主區域劃分不明顯，僅有一些低于1.3米的綠色欄桿；小區安保措施不到位；項目后續甚至直接更換了沙盤，與一開始業主們所看見的完全不一致……

小區實際狀況百出，或多或少都與容積率增加存在一定關聯。

所謂網紅樓盤，盛名之下，并不副實。

而對于該小區的住戶而言，更多是無奈。正如業主對鎬京筆記所言：“正常人花幾百萬買個房子，誰也不愿意給自己買個不痛快，結果問題那么多，換誰誰心里都不舒服。”

（圖片來源：視覺中國）