點上方藍(lán)字關(guān)注通貨朋仗

1，昨天去轉(zhuǎn)了下新盤的售樓處，說下感受，供大家參考。

1）新盤整體的熱度都不高，主要原因也并不復(fù)雜，有這么幾點，第一，新盤的性價比并沒有那么好，甚至談不上性價比，這個大家可以對比下2021年的時候，那會兒是二手房價格明顯比新房要貴，新盤有倒掛的現(xiàn)象，所以那個階段新房的熱度非常高；

第二，當(dāng)下的買方市場，很多人的買房意愿沒有那么強，如果把買房意愿按等級劃分，總共10個等級的話，熱度比較高的市場里，大家的買房意愿能提高到8以上，現(xiàn)在也就是5左右。這樣的現(xiàn)狀就會使得大家對于樓盤的位置、品質(zhì)、價格等要求會更高……

第三，開發(fā)商普遍有點躺平狀態(tài)，市場不行，我也不想降價，就先僵著吧。有的開發(fā)商有降價意愿，但是往往沒有完全降到市場的合理預(yù)期價格上，這樣也很難有熱度。這就跟二手房一樣，賣家愿意降價，但總是比買家的預(yù)期高20萬，這樣你就總也賣不掉。

總的來說，新盤市場算是個半死不活的狀態(tài)。

2）對于買新盤的人的一個好處是，很多樓盤慢慢進(jìn)入現(xiàn)房狀態(tài)了，前幾年開盤的一些項目，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入交工前的狀態(tài)了，房子的質(zhì)量品質(zhì)等，都可以去實地看。昨天看崔各莊的項目，園林，樓體內(nèi)公共區(qū)域的裝修，以及房子的內(nèi)部裝修，都可以看到了……這樣會少一些風(fēng)險。

3）實際交付效果跟當(dāng)初看樣板間的效果，還是有一些差異。這是買新房過程中的一個灰色地帶，幾乎所有盤，看樣板間的時候都會感覺還不錯，喜歡，想買，但是到了實際交付狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)裝修好像一般般，這里面的原因比較雜，大家買新房的時候有合理預(yù)期即可。具體樓盤的問題，一般我安排人帶客戶看房的時候，都會具體盤具體講。

4）品質(zhì)盤依然有市場，這是我的一個觀察，但不敢說針對所有品質(zhì)盤都完全對，至少有這個現(xiàn)象。

我理解大致這么幾條，第一，大家買房的時候，當(dāng)然會在意價格，但是只要品質(zhì)好，大家還是愿意為品質(zhì)付費，尤其是改善買家，房子貴一些錢，但是能有更好的品質(zhì)，他們是愿意買單的；這跟買車，或其它消費品是類似的道理；

第二，高品質(zhì)的盤和普通品質(zhì)的盤，未來入住的時候，也不一樣，品質(zhì)更好的一些盤，對應(yīng)的物業(yè)檔次也會高一些，將來住的時候麻煩事少，修修補補的事也少，對居住品質(zhì)的綜合提升，這算是隱形的一部分福利。

第三，高品質(zhì)盤的價格普遍不算低，但是北京能稱得上高品質(zhì)的，有很重要的一點是得房率高，北京多數(shù)樓盤的得房率在70-80%這個區(qū)間，有些很注重品質(zhì)的盤，能把得房率做到90%以上甚至100%，這樣實際實用面積會增加很多，這是實實在在的實惠，綜合下來，其實價格就沒那么高了。

第四，除去得房率之外，還有一點很關(guān)鍵，就是戶型的設(shè)計，高品質(zhì)的盤戶型設(shè)計各方面都做得更好，浪費空間小，真實實用面積會大很多，這是很多人沒關(guān)注過的。我過去講二手房的時候，也講過這個問題，面積和得房率是一方面，實際實用面積又是一方面，這就是好戶型的價值。大家看房的時候可以多留意。

當(dāng)然，大家不要理解為高品質(zhì)的盤就是那種裝修特別豪華，特別裝逼的那種盤，品質(zhì)首要的先看得房率和戶型，得房率和戶型是能看出開發(fā)商到底是想做好產(chǎn)品，還是想應(yīng)付，這是最基礎(chǔ)的，是開發(fā)商的初心部分，如果開發(fā)商只想搞點花活，糊弄群眾，一看戶型和得房率就能看出來。

其次是裝修是否宜居，體感上覺得舒服。北京有的盤裝修顯得豪，但是不實用，錢沒少花，都沒花對地方。

2，從購買角度，我給大家講下需要注意的點。

1）房子的價格是否合理。由于二手房普降，而且降幅還挺大，所以新盤的實際價格也應(yīng)該是下跌的，這樣去做新盤二手房的橫向?qū)Ρ龋灰獌r格合適，就可以考慮買，如果價格實在偏高，（高位）買的意義不大；

2）拿地價過高的盤，未來交房風(fēng)險會比較大。這個也沒啥可解釋的，開發(fā)商不賺錢的項目，想要有好的交房品質(zhì)，也很難，這類盤盡量規(guī)避。

3）快要交房的項目，穩(wěn)定性要更強一些，可以去實體樓里去看看。開發(fā)周期比較長的期房，尤其是去年今年拍的地，要格外注意，拿地價偏高，等到賣房的時候發(fā)現(xiàn)賣不上價，這就很容易導(dǎo)致房子出問題。未來扯皮的問題一大堆。

4）目前買新房的重點，可以集中在：開發(fā)商的特價房（其實就是變相打折）、高品質(zhì)的盤、性價比高的盤等這幾類。

買房業(yè)務(wù)介紹：

1，買房陪跑，所有買房人最需要的一項服務(wù)，專業(yè)買方服務(wù)，收費1499（測試期價格），主要解決買房過程問題。成交可以走任意中介。業(yè)務(wù)介紹點鏈接了解：

2，有自行看好的房源，可以走談價簽約過戶服務(wù)。收費0.3%；找你們簽約有哪些優(yōu)勢？主要有這幾點：第一，會評估房源價格是否合理，不會讓客戶閉眼亂買；第二，傭金低；第三，有專業(yè)買方經(jīng)紀(jì)幫談價，整體體驗比其它機構(gòu)好很多；第四，寧可不成交也不會讓買方亂買，如果房源和買方需求不匹配，會跟買方溝通。

3，下單買房陪跑的朋友，也可以走我方0.3%的成交服務(wù)。

4，賣房陪跑，所有賣房人最需要的一項服務(wù)，專業(yè)賣方服務(wù)（與買方服務(wù)沒有沖突），收費999（測試期價格），主要解決賣房過程問題。成交可以走任意中介。業(yè)務(wù)介紹點鏈接：

5，北京新盤免費帶看，微信約即可。

業(yè)務(wù)聯(lián)系微信：