近幾天，有一個上海本地的房地產(chǎn)頭部公眾號寫了篇10萬+的文章，名為“剛需沒了”。

　　文章說的是當(dāng)下上海樓市的剛需已經(jīng)沒了，然后我看了下上海7月的樓市數(shù)據(jù)，平均掛牌價相比6月又開始加速下行，并且鏈家的存量掛牌數(shù)卻還在不斷上升并創(chuàng)出新高。樓市的形勢確實不太樂觀。

　　對此，我們知識星球里有些房貸較多的同學(xué)心態(tài)有些崩潰，也有人找我一對一咨詢，問到底該怎么辦？

　　我們的老粉都知道，我們從去年初開始，就在兩個關(guān)鍵節(jié)點做出了樓市趨勢判斷。第一個節(jié)點是去年2月，在京滬房價的最高點，告知大家從持債到持幣的周期轉(zhuǎn)換點到了，未來被收割的，就是篤信通貨膨脹和貨幣貶值的那些人，并第一次勸大家賣房。如下：

　　第二個節(jié)點就是去年8月京滬首次房產(chǎn)新政，也就是認(rèn)房不認(rèn)貸落地之前，我告知大家樓市必然在新政落地后開啟新一輪下跌，如下：

　　我們從去年年初開始的所有趨勢判斷，都是精準(zhǔn)踩中樓市走勢的。這當(dāng)然依賴于我們對數(shù)據(jù)的理解和對周期的洞察，但依然有一部分粉絲，雖然認(rèn)同我的判斷并從去年年初開始掛牌賣房，但卻直到現(xiàn)在也沒有賣掉。

　　沒有賣掉的原因，在于對樓市對手盤和價格的理解，出現(xiàn)了嚴(yán)重的偏差。對此，本篇將詳述在樓市交易中對于對手盤的收割技巧，當(dāng)然，我這里說的收割技巧，是讓你防止被對手盤收割，而不是讓你去收割對手盤。

　　本篇非常重要，建議認(rèn)真看完并收藏。

　　一）價格的維度

　　一般我們談到房價，指的是市場價，但到底什么是市場價？

　　95%的人，會把成交價當(dāng)成是市場價。

　　但這個并不準(zhǔn)確，成交價和市場價是完全不同的兩個概念，因為市場價是一個二維的指標(biāo)，而并非單維。只看橫向維度而脫離縱向維度，就可能會在交易中遭遇重大損失。

　　比如，我們以美的集團的股票為例，如下是美的在昨日某一時刻的交易圖表：

　　我們可以看到，買家的掛單有五個出價，從買一到買五，買一的出價最高，是63.98元。

　　同樣，賣家也有五個出價，從賣一到賣五，賣一出價最低，是63.99元。

　　那么，我請問，現(xiàn)在市場價是多少？

　　假如你要買入1手美的集團的股票，你有兩個選擇，第一個，是出價63.99，你就可以和賣一的掛單直接成交，成交價為63.99。

　　第二個，就是你掛單63.98，等待賣家出價63.98，這樣你的掛單就會按照時間排序來和賣家成交，此時成交價為63.98。

　　也就是說，成交價會在63.98和63.99之間反復(fù)橫跳，直到某個價格的掛單被消耗完，然后價格開始漲跌。

　　那么，我們能不能認(rèn)為當(dāng)下市場價就是63.98或是63.99呢？

　　答案是不能。

　　市場價究竟是多少，主要取決于你要成交的量。

　　比如說，你要以市場價賣出300手，那么買一總共也就只有86手賣單，不夠你出貨。所以你會把從買一到買五的全部掛單都吃掉，你的平均成交價就是63.95。你出完貨，新的買一掛單將變成63.93。

　　從這里，我們可以看到，當(dāng)你想賣1手，市場價是63.98，而當(dāng)你想賣300手，市場價就是63.95。

　　所以我們看到，市場價有兩個維度，橫向的就是當(dāng)下的最新成交價，比如63.98，縱向的，就是每個價格掛單的量。

　　當(dāng)你說，你要以市場價賣出美的集團，根據(jù)你賣出量的不同，市場價也將不同。

　　并且從上圖我們看到，賣單比買單更多，同樣的做多和做空力量，股價更易下跌而非上漲。

　　市場價，是二維的。

　　一般來說，散戶的交易模式，就是掛單，因為掛單相比直接買入或賣出，能獲得幾分錢的差價，如果成交幾百股，可能會省出一頓早餐錢。但如果你這么做，你無疑就是那顆最綠油油的韭菜。

　　因為凡事皆有代價。

　　二）韭菜的行為模式

　　正因為韭菜對市場價的理解是單維的，所以他們總有些不切實際的幻想。我們依然以美的集團的股價為例：

　　如上圖是美的集團的周K線，如果我們以馬后炮的視角來看，最佳策略是在底部買入，頂部賣出。

　　我們假設(shè)有個股市高手，比如巴菲特，他精準(zhǔn)判斷了美的集團周K線的底部和頂部，并100%確信他的判斷，請問他可以投入全部資金來吃掉如上圖所示價差嗎？

　　答案是吃不掉。

　　根本原因，在于巴菲特持有的現(xiàn)金太多了，而上圖只體現(xiàn)了價格而沒有體現(xiàn)成交量。也就是說，巴菲特如果在底部想買，是沒有那么多對手盤賣股票給他的。

　　在真實市場，我們也能看到，幾十年前的巴菲特，平均年化回報高達30%~40%，而如今下滑至20%以下。

　　是巴菲特水平不行了嗎？

　　不是，是因為隨著巴菲特資金體量越來越大，找不到足夠的對手盤了。

　　也就是說，對于趨勢判斷高手來說，最重要的，不是判斷價格，而是找尋足夠多的對手盤去收割。

　　當(dāng)公司的最新財報出來，我判斷出股價低估，我第一時間要做的，就是按低價順序吃掉現(xiàn)有市場上的所有賣盤掛單。

　　而當(dāng)我發(fā)現(xiàn)公司有重大風(fēng)險隱患，股價高估，我第一時間要做的，就是把手上所有的貨按高價順序出給市場上現(xiàn)有的買盤掛單。而不是在股市掛一個賣單來等傻子找我成交（我后面會說到樓市）。

　　所以，我們說，高手判斷出趨勢，會第一時間收割市面上的所有對手盤掛盤。重要的是順利買入或賣出，而不是掛單等待傻子來找你成交。

　　因為當(dāng)你判斷出趨勢的時候，市場上一定有其他高手也判斷出趨勢，大家都是競相去市場上找對手盤成交。

　　那么，如果對手盤數(shù)量不夠怎么辦？

　　這時，我們就只能放出煙幕彈來拉升對手盤的數(shù)量了。只有對手盤數(shù)量足夠多，才能方便實施我們的收割。

　　三）莊家的煙幕彈

　　我們以寧德時代為例，可以看到2022年11月~12月是其股價歷史最高點。

　　這個最高點，我在幾年前是對其有精準(zhǔn)判斷的。下圖是2022年12月（股價最高的時候）我在知識星球的截圖，我從寧德時代的股權(quán)激勵文件中預(yù)期到其業(yè)績的下滑，所以我就立即大幅減倉了寧德時代（現(xiàn)在回看才發(fā)現(xiàn)賣點就是歷史最高點）。

　　當(dāng)我從公告的蛛絲馬跡中獲知股價高估的事實，我的競爭對手（比如大機構(gòu)），同樣也會注意到這個事實。我因為資金量小，當(dāng)然可以一賣了之。但持股的大機構(gòu)，卻需要找尋足夠多的對手盤。

　　所以，他們會不斷放出利好，把出貨營造成他們想洗盤拉升的假象，來誘騙對手盤來接他們的貨。因為就在一個多月后，果然在我們知識星球就有人問我是不是洗盤，并說他準(zhǔn)備接盤并長期持有。我當(dāng)然說不是，并公開我會回避寧德時代的事實。

　　我想，這位以為是洗盤的同學(xué)，代表了當(dāng)時散戶的普遍看法。

　　這就是股市頂部為什么總是利好不斷，底部總是利空不斷。因為只有韭菜，才看利好和利空。

　　我們總要引誘他們，成為在頂部買入和底部賣出的對手盤。所以我們說，散戶是反指。

　　好了，寫到這里，我想我應(yīng)該講清楚了價格的二維本質(zhì)，以及制造和收割對手盤的重要性。

　　用股市為例說明，是因為股市有完美的K線和量價關(guān)系，方便我解釋邏輯。

　　但我們最終要回到樓市。

　　前面我們說過，當(dāng)我們判斷出趨勢，我們就是主動買入和賣出的進攻方，要主動吃掉市場上掛單的買賣盤，而不是糾結(jié)于當(dāng)下的少量差價（想掛單賺點小差價是韭菜的做法），而錯失和對手盤的成交。

　　對手盤，是極其寶貴的韭菜資源。

　　對于樓市，明面上只有賣盤掛單而沒有買盤掛單。但實際上，買盤掛單是潛在的。

　　當(dāng)買家主動尋找賣盤的掛單成交，在股市我們稱之為放量上漲，在樓市我們稱之為量在價先；而賣家主動尋找買家的潛在掛單成交，在股市我們稱之為放量下跌，在樓市我們稱之為以價換量。

　　在過去20多年來的樓市大周期，我們只見識過放量上漲而沒見過放量下跌。而如今我們卻正在見證歷史。

　　所以，在當(dāng)下的樓市，我們除了關(guān)心成交量，更應(yīng)該關(guān)心的，是存量掛牌數(shù)的增減，以及平均掛牌單價的漲跌。這表明了到底是誰在找誰成交。

　　而對于我們文章開頭所說的，房子一直賣不掉的問題。正是因為有的賣家抱持著股市的掛單思維，掛一個賣單，然后希望有個傻子主動找到你和你成交。

　　而你真正正確的做法，是主動降價吸引和尋找潛在的買盤掛單去成交。

　　比如說你的房子是500萬，最新成交價是450萬，既然是下行市，并且買一已經(jīng)被消耗掉了，那么你正確的做法，就是直接把掛牌價下調(diào)到450萬去吸引和尋找買二的掛單，而不是依然掛500萬希望再出現(xiàn)另一個傻子買一來找你討價還價并成交。

　　既然咱們在去年京滬房價頂點已經(jīng)精準(zhǔn)判斷出了樓市的下行趨勢，那么你最優(yōu)先要做的，就是促成交，而不是糾結(jié)于和對手盤的少量價差。

　　后記：

　　本篇詳述了市場價的二維性和對手盤的重要性，以及我們在趨勢判斷明朗后，要做主動進攻方，而不是等待對手盤中出現(xiàn)一個傻子來主動找你。被動掛單可能會賺到一點小差價，但付出的代價則是錯過成交，導(dǎo)致在正確預(yù)測市場的情況下依然吃下市場巨大的虧損。大家可以在未來的股市樓市交易中，注意這一點。

　　對于知識星球的同學(xué)，還可以參考我在去年11月底寫的北京的賣房經(jīng)歷（賣出時點在北京認(rèn)房不認(rèn)貸落地之前）。這套房我2020年才買入，扣除中介費稅費和債務(wù)利息，僅僅只賺了20%+，由于是我所有房產(chǎn)中買入最晚的一套，所以虧損風(fēng)險最高也最具備代表性。

　　這篇文章詳述了房屋買賣中和對手盤的心理博弈以及和賣家的出貨競爭。文章寫于去年11月，當(dāng)時知識星球人數(shù)僅1000多人，而現(xiàn)在4000多人，因此大部分人應(yīng)該沒看過。建議感興趣的同學(xué)可以看一下。

　　在當(dāng)下的8月，我們再次進入了上市公司密集的財報披露季，等8月底財報季披露完成，我們將再次統(tǒng)計上市公司二季度的營收和利潤增速情況，看是否能扭轉(zhuǎn)一季度的頹勢，也作為我們預(yù)測樓市后市的一個先行數(shù)據(jù)指標(biāo)。請大家持續(xù)關(guān)注。