物業行業，出了件大事。

就在前幾天（7月25日），國資綜合后勤服務高質量發展論壇（暨第一屆國資服務論壇）在北京舉辦。

說它是大事，是因為，這是國內第一個國資后勤服務論壇，也是2024年物博會信息量最大的平行論壇，甚至沒有之一。

這個論壇的主角是保利物業。

我大致數了下，除了國家部委相關領導、行業專家、高校學者外，還有超百家國資國企代表出席。

其實吧，各種行業論壇天天有，但這次真的有點不一樣，其核心看點有二：

1、開創性地提出了“國資服務國資”的服務模式；

2、開拓了一條“國資服務國資”的新賽道。

它或許代表著一個時代的開始：大后勤時代。

而在大后勤時代，作為央企的保利物業，有三大使命：

1、響應國家戰略來發展企業自身的主要業務；

2、一條腿走深社會治理，一條腿走實經濟發展；

3、依靠獨特競爭力，完成大物業閉環。

01

一場特別的論壇

“大后勤”這一概念，是論壇當天，保利物業提出來的。

先簡單說下這個概念。

對于大后勤時代，保利物業給了四重定義：

1）服務范圍向廣：大后勤的服務范圍涵蓋企業發展的生產、經營、辦公、生活場景。簡單理解就是只要有企業需求的地方，就應該有后勤保障。

2）服務內容向深：大后勤的服務內容圍繞辦公人群、辦公空間、辦公衍生需求持續向下挖潛，涵蓋企業經營生產非核心環節的方方面面。

3）服務效益向精：強調大后勤時代的服務呈現專業化、精細化、可量化的特點，要求“非標”的服務走向標準化和現代化，強調后勤服務的投入產出效率。

4）服務技術向新：強調服務技術是以物聯網、人聯網、價值聯網融發展的大后勤技術。

為何在這個節點提出大后勤時代， 其實是有其時代背景的。

大家都知道，物業服務，這個理論空間高達3萬億的行業，在過去近40年的發展歷程中，有接近30年時間都是相對隱形的存在。

10年前，人們提起物業行業，除了“四保一服”和線上化的基礎增值服務，很難有一些別的印象或者感知。

5年前，保利物業開創的大物業概念橫空出世。人們突然意識到，物業服務也能走出社區圍墻，走入城市公共服務和社會基層治理。

到了今天，大后勤時代的提出，物業行業又再一次升級：

從城市公共服務的協助者，到支持國民經濟高質量發展的助推者。

怎么理解？這里可以從政策、行業和企業三個層面來解讀：

1）政策所需

大家都知道，國有資本和國有企業聚焦主責，精干主業，是大勢所趨，也是國有經濟布局優化和結構調整走上高質量發展的必由之路。這一過程，必須要有與之適配的大后勤服務，全面承接國資國企的非核心業務外包，助力其主輔剝離、輕裝上陣。

2）行業進化新方向

近幾年，從單純的FM設施管理向IFM綜合運營管理發展，已是行業大趨勢，也是眾多物業企業發力的賽道。

克而瑞的報告說：未來IFM服務逐漸替代傳統物業服務。

中指院的研究則顯示，IFM在歐美等成熟市場的滲透率為50%，但中國目前的滲透率只有8%。據測算，到2026年中國物業管理中IFM業務的年復合增速將保持在14.7%。

目前物企在IFM領域的探索，有這么幾種模式：

萬物梁行的空間+服務，一站式服務涵蓋了寫字樓里設施管理的各個方面，包括設施管理服務、安保服務、清潔服務、能源管理服務、空間規劃等方面；

卓越商企的智慧運營模式，主要是利用大數據等先進技術提高客戶的運營效率；

而保利物業的維度則更高一些：企業后勤服務正從保障性后勤的被動響應，向前瞻性支撐的主動協同轉型。

你也可以這么理解：保利的綜合后勤服務內涵脫胎于IFM，但又高于IFM。是貼合國資企業自身企業特質，在IFM基礎上，進行了一次適應中國國情的升級改造。

3）企業發展新路徑

保利物業自2021年聚焦國資服務以后，也在向IFM進化，并尋求超越IFM。結合自身的優勢和能力，保利物業選擇了國資賽道。

02

一個新賽道

實際上，保利物業聚焦的國資服務，其與IFM最大的區別，主要體現在兩個方面：

其一是需求匹配上，國資更懂國資。

在改革開放和中國加入世貿組織的前20年，外資企業是當時先進生產力的代表。

但隨著國家經濟的向前發展，先進生產力的代表從原來的外資企業成為如今的國資國有企業。

國資企業獨特的企業屬性，決定了其面臨著更為錯綜復雜的管理挑戰、效率提升難題、嚴格的保密安全要求以及成本控制考量，這些方面的復雜性顯著超越了民企。

在當前市場上，即便是頭部企業開展的IFM綜合解決方案，也難以精準契合國資企業的實際需求與特殊性。

而同為央企的保利物業，在這個層面占據了絕對的卡位優勢。

同處在國資轉型的大的時代背景和市場環境之下，保利物業對國資國企綜合后勤服務的需求和敏感點的把握更加精準。

而同樣的企業屬性，決定了保利物業能夠在提供運營和服務管理的過程中，更好地給國資國企提供安全性的保障。

比如保利物業面向中國農業銀行總行及其5個分行，提供能源托管、安全管理等服務，打造適用于分散職場的全流程操作規范，助力建立高效綠色的辦公環境；

在珠海的某國資企業研發基地內，保利物業提供千級無塵車間的高精尖保潔服務，為企業生產、研發保駕護航等。

其二是，大后勤時代的國資綜合后勤服務，其賽道門檻更高，并不是所有人都有能力構建整個服務體系。

正如上文所說，首先你得有大物業能力，即本身就有商辦和公共服務的業態布局沉淀下來的服務能力，這對大多數物業企業來講就已經是非常高的門檻；

其次是國資服務由于其更高的行業占位，決定了物企必須具備超越原先的大物業業務的能力，比如前面提到的IFM賽道。

從2021年首次提出“國資服務”概念，保利物業通過客戶群體需求差異的梳理和服務實踐，以定制式、內嵌式的服務，參與到國資客戶的非核心業務。

到目前為止，保利物業已服務約6000家企業，超400座寫字樓、產業園區。比如以國家司法部、文旅部等為代表的國家機關，以國開行總行、中設、國機電為代表的大型國資國企項目，還服務以網易、京東等為代表的新興行業龍頭。

如今，保利物業從企業綜合后勤全局視角入手，提出了適配大后勤時代的“超級快充”方案，為企業提供生產、經營、辦公、生活等全鏈條的連續性保障。

保利物業認為，“超級快充”方案，是對國資企業需求梳理后，進行的服務的痛點的解決和需求滿足。

這套模式的運作核心主要包含四大關鍵組件、五大服務場景及四大類服務清單。

其中，四大關鍵組件即電網、超充樁、電纜、快充口：

以資源鏈接，保證服務的高鏈接高蓄能；以規模覆蓋和多業態的管理經驗，提供服務的多線程保障；以國資身份，把握國資企業需求，安全性、穩定性更高，排除服務盲點盲區；配合保利物業的實踐探索，其歸納總結的“一檢二配三煥新”的服務流程和國資國企的需求適配性更高，更快。

五大服務場景從需求出發，分為生產保障類、綠色能源類、會務、餐飲和資產管理。

生產快充場景：提供潔凈室、無塵車間專業保潔服務等

綠色快充場景：提供節能改造、能源管控、設施設備選型服務

會務快充場景：提供專業的節展賽會支持

餐飲快充場景：提供大型企業食堂、VIP 定制餐飲、特色餐飲服務

資產快充場景：提供專業顧問咨詢、招商租賃等服務

在四大組件支撐和五大需求分類下，保利物業從生產支持、經營支持、辦公支持、生活支持四個維度，梳理出四大服務清單，為國資國企客戶構建綜合后勤服務的全景支撐。

03

一個新時代的開啟

實際上，大后勤時代的提出，從戰略意義上講補齊了保利物業“大物業”戰略上的一塊重要的拼圖：

在住宅品質服務深耕的基礎之上，保利物業選擇聚焦城市基層治理的公共服務和助力企業經營的國資商辦服務兩條腿走路，大物業的商業模式完成閉環。

怎么理解呢？

第一，住宅的物業服務是基本盤，這個是物業的服務之本，保利物業目前已經是在行業頭部：母公司保利發展已經是中國最大的開發商，而保利物業目前的在管面積達到了7.2億平方米；

第二， 公共服務賽道，保利同樣已經是領先地位。扎根更基層，依托鎮長論壇平臺，將優質的城市社區公共服務帶到鄉鎮，以西塘景區為核心的嘉善模式和廣州塔為核心的海珠模式都是保利在公共服務領域賽道的創新服務模式；

第三，最新提出的大后勤時代和超級快充方案，也將意味著保利物業在國資商辦服務賽道，無論是廣度和深度也依然是領先的那一個。比如保利物業為上海地鐵15號線提供設備“大綜合”維保服務，對車站結構、消防以及“水、電、風”機電等設施設備進行系統運維；在廣東城際鐵路項目，保利物業開發了定制化的公寓管理系統，大大提升房間的清潔響應度和換房效率，用智慧化服務賦能后勤保障提質增效。

為什么保利物業能夠引領這個時代？我認為有以下3點：

1）定位精準

這個在前面已經給大家講了，就不再啰嗦。

只是強調一點，

保利開創的大物業概念，讓物業服務從小物業走向大物業，成為近五年來物業行業最主流的時代敘事。

現在保利再次帶領行業進入大后勤時代，行業即將再次進化。

2）差異化競爭

在城市公共服務賽道，保利物業響應鄉村振興的時代命題選擇了基層治理這個服務領域，依托鎮長論壇平臺，將優質的城市社區公共服務帶到鄉鎮，進一步豐富了大物業的內涵。

而在國資商辦領域，保利物業依托央企優勢，精準把握國資國企轉型脈搏，在綜合后勤服務轉型升級的領域里，也走出了一條國資服務需求的新路徑。

3）切中時代脈搏

每一家成功的企業，都要把握時代的大趨勢，這意味著企業的發展戰略需要與時代進程需要緊密匹配，同頻共振。

保利物業的大物業戰略發展路徑，其核心是把企業的發展戰略融入國家戰略，響應國家經濟發展提出的新使命和新要求。

在戰略定位上，保利物業結合最新的國情和經濟發展要求，將大物業做了深化，不僅僅是圍繞社會治理，也兼顧了推動社會經濟向前的國資需求，用高質量的服務助推國民經濟的發展。