高光時刻，雅居樂濱江國際、正榮潤江城等，都有房源成交單價超5萬/㎡；低谷時期，保利西江月、金地風華國際等，扎堆出現1字頭的“砸盤價”。

經歷了房價大跳水，南京江核的二手房價走勢一直被強關注。如今，是什么水平？

“江核二手房，正在量價齊穩！江與城、江畔都會上城、正榮潤江城等次新小區，成交價明顯回升。”中介小A總結。

一個大前提，最近兩個月，南京二手房保持著周度成交超2000套的高位水平；6月，全市二手房價環比微漲0.1%。江核，真如中介所說，緊跟上“大盤行情”了？

01

以鏈家上的數據展開，先看看江核二手房市場的整體盤面。

核中核，主力在售的次新小區，有華潤國際社區、綠地海悅、揚子江金茂悅、大華云江印月等。其中：

華潤國際社區的幾個分區，掛牌總套數為198套，掛牌單價在2.2-5.1萬/㎡不等；

綠地海悅，掛牌套數為163套，掛牌單價在2.3-4.3萬/㎡不等；

揚子江金茂悅，掛牌套數為68套，掛牌單價在2.3-4.1萬/㎡不等；

大華云江印月，掛牌套數為37套，掛牌單價在2.6-4.5萬/㎡不等，截至目前鏈家上沒有成交數據。

隧道口，江與城、正榮潤江城、正榮潤錦城、江畔都會上城、雅居樂濱江國際、啟迪水木濱江、卓越大江等小區均有二手房在售，具體來看：

江與城，掛牌套數為205套，掛牌單價在1.5-5.2萬/㎡不等（掛牌單價1.5萬/㎡的房源，為大戶型底躍）；

正榮潤江城，掛牌套數為164套，掛牌單價在1.9-5.7萬/㎡不等；

正榮潤錦城，掛牌套數為170套，掛牌單價在2.2-4.8萬/㎡不等；

江畔都會上城，掛牌套數為128套（刨去公寓），掛牌單價在1.9-4.5萬/㎡不等；

雅居樂濱江國際，一至四期總掛牌套數為352套，掛牌單價在2.1-5.5萬/㎡不等，這也是江核較為純粹的改善次新小區，主力戶型為105-654㎡；

啟迪水木濱江，掛牌套數為64套，掛牌單價在2.4-8.2萬/㎡不等（買房人內心：你只管掛，我只管不買）；

卓越大江，掛牌套數為43套，掛牌單價在2.7-3.9萬/㎡不等。

青奧，金地風華國際、中海左岸瀾庭、保利西江月，挑選余地也不少：

金地風華國際，掛牌套數為123套，掛牌單價在1.5-3.9萬/㎡不等（掛牌單價1.5萬/㎡的房源，為大戶型底躍）；

中海左岸瀾庭，掛牌套數為181套，掛牌單價在2.3-4.2萬/㎡不等；

保利西江月，掛牌套數為243套，掛牌單價在1.9-5.2萬/㎡不等。

南工大，前幾年扎堆在售的千江凌云府、大華錦繡江來、長江時代、天宸雙盤等陸續擺上次新房貨架，不過掛牌總數量不算多，不少小區也暫未有成交記錄（鏈家平臺）。

粗略計算下來，江核主要區域在售次新房就超2000套，競爭激烈程度可想而知。畢竟，諸如江與城這樣的“網紅”小區，去年一年也就成交了51套；正榮潤錦城今年賣得還不錯，可1月至今也不過成交了54套（以上數據來源于鏈家，僅供參考）。

02

次新房庫存多，成交情況如何？接著往下看。

中介小B表示：“眼下，江與城、正榮潤錦城、華潤國際社區、中海左岸瀾庭、保利西江月等交付有些年頭的小區，是江核二手房市場的成交主力。”

與中介小A的觀點略有不同，小B對當下江核市場的看法較為審慎：“最近，確實有個別房源成交單價較同小區之前的有明顯跳漲，可要說江核二手房價大規模回漲，還為時過早。”

雖然鏈家官網的成交價已經“隱身”，但銳評君參考了好好選房小程序，匯總了主流小區的成交趨勢等客觀數據。

雅居樂濱江國際：改善代表，價格較為堅挺

緊挨著一中江北新區分校的雅居樂濱江國際，以改善大平層出圈。

比如一期，今年成交的次新房多為超200㎡的大平層，總價幾乎能穩定在610萬以上；三四期，6月成交了一套402㎡四房，總價高達1130萬。

銳評君統計了小區三四期的138㎡四房成交情況。今年一季度，該戶型的成交單價在3萬/㎡上下；5月有較為明顯的降幅，最低2.4萬/㎡出頭就能成交；這兩個月又慢慢企穩，成交單價回升到2.9萬/㎡上下。

注意看，5月初以2.4萬/㎡成交的房源，掛牌總價、成交總價都有明顯優勢，以至于掛出短短25天就成交了。

正榮潤錦城：成交量較為出色，以價換量仍在持續

今年，隧道口的正榮潤錦城成交量較為出色，截至目前，僅鏈家平臺就成交了54套房。

銳評君匯總了潤錦城87㎡三房的成交情況。年初，部分中高樓層的成交單價逼近2萬8、3萬，與去年底的水平相差不大。

2月底以來，賣家的掛牌預期普遍不高，多集中在220-230萬這一區間，經過買家的“大刀砍”，成交價持續低迷。比如4月下旬，有房源貼著2萬/㎡的線成交，7月以來多套房源成交單價在2.3萬/㎡出頭。

有中介告訴銳評君：“潤錦城的綜合性價比很高，一些明顯低于市場價的房源一出來，大概率會被秒。比如最近一套位于10多層的88㎡三房，能看到河景，還送車位，賣家只報價220萬，吸引了不少買家來看。”

江與城：成交價有回升態勢

江與城，一直是大家公認的江核標桿小區之一，從今年的成交走勢來看，房價確實有小幅回升的態勢。

小區143㎡大戶型較為惜售，鏈家上今年只有2套成交，一套單價2萬8，一套單價3萬左右。

以成交最多的95㎡三房為例，年初，該戶型成交單價在2.9-3.2萬/㎡不等；5-6月，不止一套房源成交單價在2.4-2.6萬/㎡徘徊；6月中下旬起，成交單價慢慢回升，就在7月中旬，一套掛牌289萬的次新房降價13萬成交，單價超2.9萬/㎡。

華潤國際社區、江畔都會上城：主打性價比

從核中核華潤國際社區、隧道口江畔都會上城的成交走勢來看，這兩個小區的成交量不算大，年初到現在的價格浮動也不大，甚至有部分低價房源可以撿漏。

比如華潤國際社區D區，今年到現在一共成交10套。戶型小到89㎡、大到128㎡都有，主流成交單價基本集中在2萬至2萬4。

一些樓層、價格都還不錯的房源，成交周期相對短。比如6月中下旬成交的一套107㎡房源，掛牌價270萬，賣家最終讓步40萬，成交周期為59天。

江畔都會上城，今年也成交了10套房。89㎡小戶型成交最少，130㎡及以上戶型成交最多。最近成交的幾套房單價集中在2.4-2.6萬/㎡，與年初的水平相差不大。這意味著，小區的次新房價趨向穩定，買房人想撿漏超低價房源，可能不大。

保利西江月：上車江核的最低門檻

3年前，88㎡三房單價飆升到4.1萬/㎡；3年后，同樣戶型單價1字頭就能拿下，說青奧板塊的保利西江月二手房價腰斬，并不夸張。

銳評君匯總了今年以來該小區部分88㎡戶型成交情況，成交單價多在1.9-2.2萬/㎡徘徊，總價得以控制在兩百萬以內。這，或將是江核在售同面積段次新房中，門檻最為友好的選項。

03

那么，現在江核二手房市場呈現怎樣的走勢？銳評君歸納為幾點。

首先，摸排主流小區的房價水平后，銳評君更傾向于中介小B的觀點，局部小區確實有房源表現不錯，但江核二手房價并沒有大規模漲回來。

這一趨勢，其實是和南京的二手房整體大盤相吻合的。我愛我家的數據顯示：上半年南京二手房價逐月環比下滑，整體成交均價持續呈回落趨勢。大環境使然，以價換量居多，議價空間持續走高。

在地鐵、重要商業等城建利好尚未集中兌現；二手房庫存居高不下；買賣雙方信心不足；以及大環境的影響等因素綜合作用下，江核二手房價沒能走出獨立行情，是意料中的事。

但大家不必過分悲觀，一攬子利好政策正在托住市場底和情緒底，挺過黎明前的黑暗就能看到希望。

其次，意向買房人并不少，但觀望心態仍然濃厚。

江核主力次新小區，熱度并不算低。鏈家數據顯示，河西南的海峽城、佳兆業三期、華僑城天鵝堡等“爆款”小區，30天帶看量不過300多次、400次出頭。

而保利西江月、中海左岸瀾庭、正榮潤江城、雅居樂濱江國際等小區，30天帶看量都在500次以上，江與城甚至超700次！

雖然江與城、正榮潤錦城等小區今年的成交量并不差，但從成交轉化的角度看，買房人觀望心態仍然濃厚。

小B告訴銳評君：“少數不了解行情的賣家，因為急需變現等原因，將自己的房子超低價掛牌，這類房源往往會被秒。可大部分買家還是會糾結現在的‘底’究竟是不是真的‘底’，要不要等一等再決定是否出手。”

對于廣大買房人而言，現在到底能不能出手呢？銳評君認為，眼下的江核二手房需要一分為三來看待：

一種是改善類的如雅居樂濱江國際，房價相對堅挺，改善買家可以綜合衡量工作圈、生活圈、購房資金等因素，適時入手；

一種是中間檔，如江與城、江畔都會上城等，這些小區戶型面積段較為豐富，偏改善的130、140㎡戶型競品相對少。可一旦金基映樾等品質次新房大規模擺上貨架，大概率會對這些中間檔的改善戶型形成沖擊，屆時或許可以撿撿漏；

還有一種是剛需款，江核交付較早的小區基本都會有80多平的剛需小戶型。這一檔的競品相對多，競爭也最為激烈，現在的掛牌價、成交價已經很有誠意，疊加低貸款利率、低首付比例等利好政策，現在未嘗不是剛需上車的好時機。