兩周前，同樣大雨瓢潑的一天。

北京姚家園北一路的御翠園里，北京我愛我家、美聯、鏈家、麗茲行、麥田、中原等各大中介機構，兩千多位中介匯聚在一起，只為正在召開的：

御翠園2024中介動員大會。

售樓處外，噼里啪啦的大雨宛如戰鼓，里面氣氛也逐漸熱烈。臺上的領導運籌帷幄，準備了超2.6億的傭金。

領導講話結束后，各機構代表上臺立下軍令狀，美聯20億，鏈家40億……

背后的屏幕上寫著大字：

同心聚力，燃勢掘金。

不管市場怎么樣，御翠園的氣氛組，肯定是到位了。

但昨天，子姨去售樓處參觀了下。和動員大會的慷慨激昂不一樣，場內的置業顧問明顯慵懶了不少。

一進門的登記手續就略顯生疏，到了沙盤前，更是少有人來。輕而易舉，就能享受VIP的包場待遇。而沙盤前的講解也很簡單，和資料一模一樣，還更簡短。

佛系是有原因的。

御翠園的開盤，距離拿地，已經過去了23年。

2001年，李嘉誠的和記黃埔花了7億，拿到了總建筑面積40萬平方的姚家園地塊，樓面價只要1750元。

二十年間，地塊陸陸續續有兩個項目入市。現在，這兩個項目的二手房價格，漲到了八九萬一平。

囤地的二十年間，御翠園這塊區域，也成熟了起來。這是東四環少有的新房。商場、醫院、交通配套都已完善，還多了在建的地鐵。漫長的工期也讓房子成為準現房，所見即所得。

去年7月，御翠園剛拿到銷售許可證，即將開啟預售的新聞就上了熱搜。大家興致勃勃地計算著，9萬多的均價，是拿地價的51倍。

然而，御翠園遲遲沒有開盤。開發商給的回復是有些手續沒有批復。原先的預售證，出了問題。

去年的北京市場，開發商都忙著比賽趕工。市場下行，誰先開盤，誰就能搶占一分先機，攬收客戶。

但和記黃埔一點也不著急，這家總部在香港的房企，決策機制遠比你想象得還要慢一些。

一年過去了。前期的蓄客，也因為無限期的推遲而逐漸失約。

再加上狹長的兩面寬戶型已經是上個年代的產物，采光如何，全靠想象。盡管外立面選用的是豪宅才有的石材，但老氣橫秋的顏色，和古典的建筑風格在當下鋁板+玻璃幕墻的標配下，顯得格格不入。

中介告訴我，這一周，他們店里去御翠園看房的只有四、五個。

被客戶挑剔的還有價格。去年，李嘉誠上了兩次大新聞，一次是御翠園開售，另一次就是七折拋售香港新房。

后來，不止香港，上海的新房高尚領域，李嘉誠也七折拋售了。東莞的項目更是五折拋售。

認籌前，大家都對御翠園的定價充滿了期待。然鵝，開盤優惠只有三個點，九七折。

最卷價格的李嘉誠，終于也卷不動了。要知道，就算是北邊最好賣的朱辛莊，中海寰宇未來的價格，也在一個又一個的特價房中，悄悄降了價。

9萬多的價格，在去年，逸翠園二手房還保持在9-10萬時，可以勉強算是微倒掛。但過了一年，逸翠園二手房最新成交單價，已經降至8萬多。

不遠處的泛海國際，地理位置更靠近市區，最新成交單價也在10萬多，在售的二手房中也有單價9萬的。

旁邊觀湖國際的成交單價，也降到了9萬左右，在售的二手房報價甚至還有8萬左右。

中介說，沒關系，過段時間和記黃埔應該就會被市場打臉，御翠園當然也會降價的。

畢竟，北京市場的競爭不容小覷。南邊的朝央和煦開盤后，因為裝標比保利最高產品系天匯還高，倒逼北邊的天匯升級了裝修標準。南邊中建玖玥府的出現，讓隔壁橡樹灣的裝標也全都做了升級。

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