這周有好幾位同行、讀者聊起海德園日光的消息，大家都想弄清楚它到底是個例還是一個市場信號。拖了好幾天了，就寫出來。

我的看法比較一貫和簡單，它可以作為一個分析的樣本，反映了市場的一些變化。市場變化一定不是一個孤立的現象，而是一系列的事件組成的。我認為它折射出市場的兩個變化值得開發商和消費者注意：其一，就整體盤面講依然是個例，還是原來說的：好盤賣得好只說明它是好盤，別的不說明。其二，就同類產品比較，再次折射出消費者購房心態在發生顯著轉變，買房的消費邏輯已然超越了增值邏輯，這一點值得重視。

海德園這次賣的是依然是87-450平米的產品，主力是約145-250平米的大戶，單價12.8萬/平米，主流單套價格2-3千萬，很貴了。過往3年，海德園從2021年開始每年賣出一批，備案價基本都不變——限價的緣故，也都是日光。最高峰的時候，2021年最低入圍積分高達62.2分。同樣在先前開盤的深灣玖序，兩者單價都差不多，玖序的面積大總價普遍更貴——更類似于奢侈品，比海德園高一個段位，但兩者在200平米左右、250平米左右區間的產品是高度重疊的，單價總價都類似。同屬于高檔樓盤，放在一起比較是可行的。

但結果顯然不同，深灣玖序的開盤結果是低于市場預期的，先前市場一致希望能夠靠這個盤日光來提振市場信心，像上海豪宅那樣給大家注入一針興奮劑，尤其是考慮到它所在的絕版位置。但是結果低于預期（注意，不是賣得不好，而是相對于市場預期它沒有達到）。這個重任海德園默不作聲的完成了，這是兩者最大的不同。而這個背后，就是我上面說的。

首先講，這是個盤現象，不具備主導市場逆轉的能力。這是我先前一直的看法，無論是上海豪宅售罄，還是深圳豪宅日光，都沒有改變過。如果你認為海德園今天這個第四次日光代表市場逆轉的信號，那么就要解釋一個簡單的矛盾：過往3年來市場大幅下跌了3-4成，伴隨著海德園三次日光。

看整個盤面，我列了一下數據，從2021.2.08住房指導價以來，深圳房地產成交的月線圖很能說明問題。看下圖，以5000套為枯榮線論，2.08后深圳二手房成交量快速掉到3000套以下，在整個2022年月成交都在2000套以下，2023年在4000-2000套之間震蕩，2024年相對有好轉，能夠維持在4000套以上（注意，這是政策不斷給藥的緣故）。但整體上，成交量都一直被壓在枯榮線下方。新房市場從去年第四季度以來，成交量一直是萎靡不振，在二手房之下，3000套之下。

7月份的成交量會更好，截至7.24二手房是3790套，但新房只有1967套。預計7月份二手房依然摸不到5000的線，而新房會比上月更低。

就是說，盤面上還是一個下跌的熊市，個盤改變不了這個。海德園賣得好，或者說，以海德園為代表的豪宅賣得好，只是中國房地產市場的一個“分化”，發生在豪宅和普宅群體的分化。豪宅普遍賣得好，自身原因更多，比如說，越是熊市，有限的資金越往核心資產集中，這是一個規律性的解釋。但另有一個直接原因：限價。這是國內一線城市所有（頂級）豪宅賣得好（日光或者去化很好）的第一原因。這一點無論是在海德園還是在玖序，還是在其它的豪宅身上，都很明顯。深圳豪宅最高限價是含精裝13.2萬/平米，海德園周邊的二手房賣到17萬左右/平米，即便是價格下跌幾年買它依然是擁有安全邊際（買周邊的二手更慘）。玖序突破了限價1000塊/平米，性質也是一樣。這是首先的原因。

未來，我們還會在后海、東角頭、寶中那些限價豪宅身上看到賣得好的現象，但這些都逆轉不了市場的方向。打個比方，像這兩年的A股，你如果買了煤炭石油，今年買了水電銀行，你都能感覺這是牛市，但實際上它是大熊市。

下面說第二點，豪宅VS豪宅，我認為同類的地段、同樣的限價，有的盤賣光有的盤賣不光，背后是值得細細考究的。這些對于開發商、對于消費者，是有重要的參考。

最重要的變化就是上面說的，購房人，無論是剛需還是高端，消費者心態在2024年都發生了快速轉變。客戶的關注點在變化：更加注重當下的所得，而非未來的想象，消費邏輯開始超越了增值邏輯。

這兩個盤身上是很明顯的，地段都是類似的，玖序的地段更勝一籌，超級地段，深圳的第一名片。價格邏輯也都是類似的，都是限價，與周邊二手都依然存在顯著價差。結果不同——超乎預期與不及預期，需要找其它原因。我認為在社區、配套、以及產品本身這些因素，海德園所在的安托山，是近年來崛起的純凈高端住宅區，并且擁有完善的已落地配套，公園、商場、地鐵，尤其是以紅嶺、深高南為加持的教育配套。同時它是準現樓發售，可以在今年年底交樓，不但可以大大減少客戶等待期，而且創造了交付安全——這是本輪調整以來購房人買房的必備考察點。在這個產品序列里，同時有這么多競爭力要素的盤，難找替代品。

相較之下，玖序的奢侈性反而有更強有力的競爭者。它的地段沒得說，但身處在商務區——這是一個令人復雜的居住體驗，因為商務區的配套雖然非常棒好但通常和住宅社區的匹配度不那么好。當然，上面說了玖序的純大戶面積段決定它實質是奢侈品，那么產品打造上就一定需要“無敵”，但玖序的大部分海景會被遮擋（沒有景觀大陽臺也是一個遺憾），這會令客戶考慮海景無敵的東角頭更值得等待。交房時間是在3年后，這也是一個需要考量的地方（下面還會說到怎么防范這個），尤其是開發商中海這幾年在深圳的口碑大幅下滑，這構成了實實在在的風險。這些從一開始，我就和一些實力粉絲溝通過的，如果你有實力得到一個奢侈品，那么東角頭更值得等，它擁有一切。當然也有風險，會否繼續限價是一個“風險”，產品打造能力是另一個風險（希望不要做成快周轉），但值得等。

總結來講，反而是海德園的競品更少，而玖序雖然更高端但是卻有一個東角頭愛馬仕在上頭。這背后客戶的邏輯變化是有章可循的，在賺錢更不容易的熊市里，大家更愿意看到摸得著的東西，而不愿意冒不確定的風險。

這個轉變，給到開發商最大的一個提醒，就是過往的增值邏輯需要做出調整。調整已經有3年，我注意到，大部分開發商腦袋里現在還都是過往的增值邏輯，講規劃講故事畫大餅，但實質上消費者已經不太關心這個了，他們更關心買到房之后我能夠立即得到什么。我觀察到，盡管有越來越多的操盤手在思想上也知道客戶已經是這樣的心態，但是在行動上依然沒有形成市場共識。

如果外圍的規劃開發商無力左右，那么，我認為，客戶在用鈔票呼吁開發商在產品上面做出更多的動作。慢下來，在具體的樓盤開發上全方位放棄快周轉。拿到地后設計要慢一點，工程要慢一點，展示要完整一點，準現樓賣最好，交樓瑕疵要少一點……這一定是未來的方向，你不改變，客戶就拒絕買你的盤，或者是剛下了定就開始搞團建讓你焦頭爛額——這幾年，傳統巨頭栽在這上面的不知多少個了。

只有慢下來，才是解決一切問題的開始。依然是過往牛市里的“快”思路，追求拿地當夜就出圖紙會越來越被拋棄。今年這個端倪已經明顯了，我屢次強調了近期出來的幾個準現樓，都是慢騰騰搞了好幾年才賣的，開發商新的口碑、新的競爭力，也會從這時候開始慢慢建立。

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