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1，近期媒體吹風，北京300萬以下剛需房老破小，成交明顯回暖。這事我簡單說一下，供大家參考。

第一，因為政策影響，成交回暖是必然，但是整體市場成交量的回暖維持了大概兩周，后來就沒后勁了，而剛需房，其實是受政策影響最大的一批，低首付，低利率，激發了很多手里有點錢，一直想上車但買不起的人。

200-300萬的房子，首付也就四五十萬左右，這些錢對于絕大多數剛需來說，還是能拿得出手的，一個畢業生工作個五六年，也能攢個差不多。這部分群體，在政策之前，想買個剛需房，很難，過去北京200多萬的房子，各種費用加起來，首付需要100萬左右，門檻還是比較高。

第二，由于從去年下半年開始，房價下跌，而且這種剛需盤普跌了20%甚至更多，所以才會有二三百萬的剛需老破小出現。我舉個栗子，北京北三環附近，安貞里的一套兩居室老破小，過去成交價在400多萬，現在就300出頭……剛需真的買得起了。

如果跑到南三環，過去300多萬的老破小，現在也就200多萬，總價確實不高。對于剛需來說，幾十萬首付，買個地段不錯的老破小，自住還可以。

第三，剛需盤成交量增加，對于樓市有很大幫助，北京就是靠剛需聯動起來的，很多人賣掉200多萬的房子，可以去換個四五百萬的，四五百萬的房子賣掉去換個七八百萬的，以此類推。但是，市場能不能被帶起來，其實需要看剛需的購買力強不強，這種低總價的房子，一個月成交1萬套和一個月成交2000套，結果自然是不一樣的。

根據我對市場的了解，只能說，剛需盤的成交回暖，對市場有一定幫助，僅此而已。往后的置換鏈條能被帶動一點點，但是沒法完全轉起來。（總的市場購買力還是偏低，市場想漲價回暖，很難）

第四，對于這些買房的剛需來說，用20%的首付80%的貸款是否合理，大家一定要結合自己的收入情況來綜合考慮。別總想著，我要在北京買個房子，不管杠桿有多高，先買了再說……如果你收入沒那么高，加太高的杠桿，對你來說就是一種大的負擔，短期不覺得有什么，時間長了就會被拖累。再有，先別指望買個二三百萬的小房子能賺錢。

北京買房杠桿最高的一批人就是總價四五百萬以下的剛需，我再提醒一下，大家一定要平衡好自己的資產，不要讓資產進入不健康的狀態。如果暫時錢不夠，需要加太多杠桿，那就等一等再攢攢錢買也不遲。

2，我再簡單聊下消費觀念的問題。我覺得絕大多數人都清楚，買東西的時候，原則上只買自己能消費得起的，手有余錢心不慌。當然也會有一些小年輕，喜歡在學生時代擼點信用卡去買蘋果手機，超前消費，這部分人里有很大一部分能慢慢明白，買自己買不起的東西，其實就是在給自己增加負擔，別人用蘋果手機是享受，自己用蘋果手機，一半是裝逼一半是痛苦。

時間長了，自己的消費觀念也能改變過來。從消費觀念上講，留有余裕其實是人生智慧。你在每月工資只有3000塊錢的時候，就不要用蘋果手機，等到你每月收入達到1萬以上的時候，再去買蘋果手機，就很輕松。

買車同樣如此，自己消費不起的車，就不要硬扛著去買，很多人買車，首付花個幾萬塊錢，貸款二三十萬，每個月還要還大幾千的車貸，自己每月負擔車的開銷（加油、停車費）都有壓力，這種情況下為了買車而買車，就是非常不健康的消費觀念。這只會給自己平添痛苦。

回到買房的問題上也是類似的，只不過這些年中國人都把買房當成了投資。我覺得從觀念上，大家要分清楚，買房有消費的一面，也有投資的一面。消費的一面指的是，你買房是為了自住，是為了生活更美好，是給生活投資；投資的一面指的是我要靠這個房子實現資產增值，賭的成分更大。

房子也是中國人杠桿最高的一個商品，之所以大家愿意加幾百萬的杠桿去賭，就是覺得能賭贏，靠買房能賺錢。這就脫離了房子最本質的一面——自住改善生活，大家買房的目的發生了變化，從消費角度來說，就是在消費自己遠遠買不起的東西。這是不健康的消費觀。

當樓市進入了下行周期，大家把投資的想法都慢慢打消掉之后，很多人會逐漸意識到買房子的本質是什么，只有清楚了這個，才知道我到底要不要買房（消費），我到底能不能消費得起。

留有余裕是人生智慧。希望大家能慢慢轉變消費觀念，尤其是在買房的問題上，一旦觀念有問題，你的消費動作就會變形，久而久之，就會讓自己的生活徒增痛苦。

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