“你一定要偷偷降價(jià)，然后驚艷所有人”。

北京新房?jī)r(jià)格就是降了啊，你不說我不說不代表它不存在，你說是吧？上周，包哥發(fā)了一篇→《》，引來好多人圍觀討論。

昌平主力新房分布情況

其中有一條網(wǎng)友評(píng)論“4萬在石景山買房不必昌平香多了”，引發(fā)了人們對(duì)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的買房需求的討論。尤其是一位自稱是昌平本地人的鐵子回復(fù)“昌平房?jī)r(jià)不應(yīng)該比順義高”，引來了大批網(wǎng)友“圍攻”。

大家?guī)土粞詤^(qū)

包哥比較同意其中一個(gè)觀點(diǎn)，就是昌平這兩年在軌道交通、產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療教育方面的發(fā)展確實(shí)要比順義好，但順義本身的自然環(huán)境和居住舒適度也是昌平?jīng)]法比的。

今天是順義新房專場(chǎng)，包哥對(duì)順義現(xiàn)在主力在售的新房項(xiàng)目，進(jìn)行了一個(gè)梳理，發(fā)現(xiàn)有將近一般的項(xiàng)目的成交單價(jià)已經(jīng)低到了4萬以下，雖然我們還不能說順義完全進(jìn)入3W+時(shí)代，但確實(shí)有越來越多的新盤開始扛不住價(jià)了。

順義主力新房分布情況

所有順義的鐵子們可以集合了，大家可以像昌平那樣，把想說的留在評(píng)論區(qū)，當(dāng)然也可以加包哥微信咱們私聊，或者進(jìn)“順義大家?guī)汀钡奈⑿湃涸蹅僢attle去。

我們不執(zhí)著于一個(gè)區(qū)域是不是真的降到了一個(gè)“幾萬+”時(shí)代，重點(diǎn)是我們希望從當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，降價(jià)成為項(xiàng)目通用手段后，哪些項(xiàng)目可以買，而那些項(xiàng)目需要避坑。

順義目前的新房目前仍集中在幾個(gè)熱門板塊，后沙峪、順義主城、仁和、馬坡。

順義 主力新房分布情況

當(dāng)昌平最扛價(jià)的朱辛莊板塊新房還在硬扛 6W+的時(shí)候，順義最扛價(jià)的后沙峪，已經(jīng)有項(xiàng)目網(wǎng)簽價(jià)干到5萬以下了。

璟上蘭園雖升級(jí)了131平戶型的裝修標(biāo)準(zhǔn)，但網(wǎng)簽價(jià)已經(jīng)降到了4.91萬，尤其是7月份網(wǎng)簽價(jià)進(jìn)一步降到了4.71萬/平，這讓璟上蘭園在后沙峪的性價(jià)比變得越來越高。

后沙峪新盤分布情況

建發(fā)觀云的扛價(jià)能力依然很強(qiáng)，344套房目前已網(wǎng)簽170套，網(wǎng)簽均價(jià)5.53萬/平，7月份的網(wǎng)簽均價(jià)5.46萬/平，基本上算是在頂著指導(dǎo)價(jià)賣。

而后沙峪板塊，星宸和煦已經(jīng)開盤 ，海報(bào)宣傳10分鐘勁銷13.81億，270套房去化70%。星宸和煦依然主打改善，110平、125平、145平3居、4居，指導(dǎo)價(jià)6萬/平。 而且項(xiàng)目在產(chǎn)品上，基本上挑不出毛病，“陽臺(tái)”也成了順義新房的標(biāo)配。

據(jù)包哥打聽，位置上更好的星宸和煦，開盤價(jià)基本上沒做多大優(yōu)惠，110、126均價(jià)在5.7萬/平-5.8萬/平之間，143平則干脆按6萬/平指導(dǎo)價(jià)賣。

后沙峪依然是順義新房扛把子。

而當(dāng)后沙峪新房出現(xiàn)4W+之后，這對(duì)順義主城區(qū)的新盤就是個(gè)威脅。

包哥簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)了一下，順義新城石門、順義、俸伯三個(gè)地鐵站周邊盤踞的入市、未入市的新盤，有5個(gè)。

順義新城新盤分布

其中御湖境一期已經(jīng)在賣現(xiàn)房了， 340多套房子進(jìn)入現(xiàn)房銷售，目前現(xiàn)房銷售已經(jīng)網(wǎng)簽90套，網(wǎng)簽價(jià)格也降到了4.28萬/平。

包哥看了一下御湖境一期的現(xiàn)房銷售房源，每個(gè)樓棟除了不好賣的首二層，還有不少好樓層的房源顯示未簽約。 （想買現(xiàn)房的鐵子們，可以私聊包哥了）

緊接著位置更好的龍湖御湖境二期，在2023年9月底入市，到現(xiàn)在9個(gè)月了，目前358套房子已經(jīng)網(wǎng)簽176套，網(wǎng)簽率還未過半，網(wǎng)簽均價(jià)4.46萬/平，7月份網(wǎng)簽均價(jià)還略高了一點(diǎn)，到了4.51萬/平，也算是頂著4.6萬/平的指導(dǎo)價(jià)在賣了。

新城核心區(qū)還馬上再入市一個(gè)新房項(xiàng)目住總芳華里，指導(dǎo)價(jià)4.6萬/平，包哥覺得雖然現(xiàn)在大環(huán)境不好，但芳華里開盤應(yīng)該不會(huì)低于4W。（當(dāng)然也極有可能被打臉）

還有，后沙峪璟上蘭園的式降價(jià)，估計(jì)也會(huì)對(duì)御湖境二期、住總芳華里多少產(chǎn)生些影響。

反正你對(duì)這些4W+項(xiàng)目感興趣的話，想要一些特價(jià)房源信息的話，先加包哥微信，咱們私下聊去。

而3W+項(xiàng)目聚集地只要集中在馬坡、仁和、老城邊上。

2024年開年，市場(chǎng)變得更冷，璞瑅潤(rùn)府甚至在產(chǎn)品品質(zhì)提升的情況下，直接將開盤價(jià)定在4萬/平左右，如今的璞瑅潤(rùn)府，算是把順義新城拉下4W+神壇，最新的網(wǎng)簽均價(jià)在3.89萬/平，7月份的網(wǎng)簽均價(jià)降到了3.81萬/平。

怎么說呢，璞瑅潤(rùn)府產(chǎn)品做得真的不錯(cuò)，但誰讓它生在了新房產(chǎn)品都很優(yōu)秀的順義了呢。

還有離順義主城區(qū)更遠(yuǎn)一些的馬坡板塊的保利頤璟和煦，主打121平起的改善產(chǎn)品，最新的網(wǎng)簽均價(jià)直接干到3.68萬/平，相對(duì)指導(dǎo)價(jià)每平降了6000塊。

7月份到目前，頤璟和煦的網(wǎng)簽均價(jià)已經(jīng)降到了3.5萬以下，直接干到3.48萬/平。

但頤璟和煦的產(chǎn)品真的沒的說，不僅拓展了陽臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)，還把拓展的設(shè)備平臺(tái)部分包在了室內(nèi)，實(shí)實(shí)在在的拓展了室內(nèi)的面積。

或許是吸取了順義新城全部是100平以上改善戶型產(chǎn)品，但卻去化艱難的教訓(xùn)，還未入市的住總芳華里和住總俸伯0808項(xiàng)目，都開始做小戶型。

如果說芳華里項(xiàng)目可以扛一扛4W+的價(jià)格，那潮白河?xùn)|邊的住總俸伯項(xiàng)目，包哥覺得有90%的可能性，開盤會(huì)在4萬以下，成功為順義3W+新房項(xiàng)目再添一員。

當(dāng)然指導(dǎo)價(jià)4.4萬/平的北京城建仁和項(xiàng)目，就更不用說了，包哥認(rèn)為與主城區(qū)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，除了價(jià)格沒別的。

城建仁和項(xiàng)目位置

在市場(chǎng)好的時(shí)候，城建的星譽(yù)BEIJING都沒辦法買到4W+，之后入市的任何新項(xiàng)目，包哥覺得更難。

現(xiàn)在懸念就是，城建到時(shí)候可以把仁和項(xiàng)目的開盤價(jià)降到3萬幾了。

大家?guī)椭白鲞^一個(gè)盤點(diǎn)，就是《》

而這其中，就包含順義的很多個(gè)項(xiàng)目。

這次盤點(diǎn)順義低首付新盤時(shí)，給包哥一個(gè)最大的感受就是，同樣的首付預(yù)算，你在順義買到的品質(zhì)和面積肯定會(huì)更大。

尤其是，位于新城板塊的璞瑅潤(rùn)府和位于馬坡板塊的頤璟和煦，一個(gè)起步105平3居，一個(gè)起步120平3居，都是改善盤，但成交單價(jià)都干到了3W+，這也讓這兩個(gè)項(xiàng)目的首付門檻水平直接降到了80萬。

“首付80萬，買一個(gè)超100平的改善盤”，沒有再比這個(gè)有誘惑力的了吧。

而這并不是只有首付幾十萬就能享受的待遇，而是整個(gè)順義新房市場(chǎng)，無論是從價(jià)格還是產(chǎn)品品質(zhì)來比較，順義的綜合性價(jià)比確實(shí)算是很多新房區(qū)域最高的。

而當(dāng)“3W+”這個(gè)數(shù)字給順義新房烙下越來越深的印記之后，不是說順義扛不住價(jià)格了，也不能說順義新房就此崩盤了，而是順義越來越有性價(jià)比的開始。

“順義3W+時(shí)代”，恰恰是那些真正想買房的人最好的時(shí)代。

看房之前，先找包哥聊一聊，篩選一下咱再去看，或者進(jìn)“順義大家?guī)汀眴枂柎蠹以趺纯矗?br/>

個(gè)人觀點(diǎn) 僅供參考