再降下去，商貸利率都快低過公積金了。

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再次降息

重磅會議剛開完，國家又開始了新一輪的新政。

政策風向已經再明顯不過。

昨天，央行重磅連發數條消息，再次拉開了新一輪貨幣政策的帷幕！

第一，央行把7天逆回購的利率，從1.80%，下調整到1.70%，下降了10個基點（即0.1%）。

第二，1年期LPR、5年期LRP，同樣下調了10個基點。

怎么理解這兩件事呢？

一句話總結：央行降息了。

央行宣布降息以后，股市高開低走，立馬跳水。早盤，上證指數大跌0.83%，深證成指下跌0.59%，創業板指下跌0.36%。

隨后，三大指數震蕩走弱，滬指一度跌逾1%，尾盤跌幅有所收窄；截至收盤，滬指跌0.61%，深證成指跌0.38%，創業板指跌0.09%。

看來市場對于降息的反應還是很大的。

過去兩年有四次全面降息，分別是10、10、10、15個基點，并且今年年初5年期LPR還單獨降了25個基點。

所以下調10個基點不算大，不過仍然是超預期的，之前大多數觀點認為國內貨幣政策可能要等到9月美聯儲降息再釋放。

主要是因為美國處在加息周期，中國利率從高于美國80到90個基點（10年期國債收益率）倒掛到了低于美國200個基點。

中美利率倒掛，會讓資金外流加劇，不利于維護匯率穩定。

不過同時，央行也明確表示了，這次降息是“為進一步加強逆周期調節，加大金融支持實體經濟力度”，考慮到二季度GDP增速是4.7%，而全年要維持5%左右的增速，確實需要貨幣政策的支持。

因此，這次全面降息盡管幅度不大，但是給了信號，就是貨幣政策可能又重啟了，穩住下半年的經濟預期。

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樓市利好？

為什么降息是最重要的貨幣政策之一呢？

因為這關系到利率的高低，而利率又直接反映經濟運行中一個重要的指標——

資金的使用成本。

利率越高，錢就越貴；利率越低，錢就越便宜。

這樣解釋雖然有些粗糙，但大概就是這么個意思。

降息的消息一傳出來，股市雖然在當天偃旗息鼓了，但樓市卻集體沸騰了。

畢竟降息相當于樓市的救市措施再度加碼。前段時間的“517新政”，房地產“一攬子”政策落地，取消全國層面首套、二套房貸利率政策下限，將房貸利率下限調控權給予地方。

之前央行對樓市主要是定向降息，5年期LPR降息不多，通過打破首套、二套房貸的利率下限，給樓市定向降息，也就是降低“加點”。

隨后多數城市取消首套、二套房貸利率下限，當前各地房貸利率均處在較低水平，部分城市部分銀行首套房貸利率已降至3.0%以下。

可以說中國房貸利率正式進入“2字頭”時代！

比如，云南玉溪有銀行房貸利率，降至2.95%，且沒有什么嚴格要求，只要客戶征信、收入正常，首套和二套房都可貸款。

南京首套和二套房貸利率3.05%起，已經無限逼近3%！

早年的樓市“網紅城市”——杭州，降至3.15%。

蘇州房貸利率進入3.1時代，也有個別銀行優質客戶能做到3.05%；二套暫還是3.75%。

無錫商貸首套利率執行3.25%，二套利率執行3.75%。

而大灣區的兩個產業重地東莞和佛山也在最近降低了房貸利率，分別降至3%、3.15%......

不僅是二三四線城市，一線城市也將馬上出現2字頭的房貸利率。上周，廣州首套房利率已經降低了。

廣州四大行首套房貸利率為3.2%，也就是LPR（3.95%）-75bp。

然而廣州的貸款業務非常卷，很多銀行為了搶生意，已經把房貸利率降到了3%-3.1%附近，所以廣州房貸最低利率：已經是3.05%了。

按照新的LPR3.85%來看，已經執行3.05%房貸利率的銀行，如果繼續跟進，那么廣州房貸利率將有望達到歷史性的2字頭。

雖然從目前的情況看，北京地區的房貸利率是3.5%、深圳3.4%、上海3.5%，只有廣州率先降至3.0%到3.2%區間，為四個一線城市最低。

但這一波降息之后，其他一線城市肯定會陸續跟上，只有反應慢，沒有原地踏。

如此看來，首套房貸利率已經達到了歷史最低水平！

未來，還有可能更低！

也就是從各大城市的房貸利率陸續降到“2字頭”以后，樓市會不會再來一波行情不好說，但必然會開啟新一輪的出清周期。

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更重磅政策，正在路上

我們之所以關注5年期LPR，因為它直接關系到多數人的利益。

LPR的全稱是貸款市場報價利率。目前幾乎所有銀行貸款的定價都是參照LPR，分為1年期和5年期。

由于房貸是少有的長期限貸款，所以5年期LPR幾乎可以視為“房貸基準利率”。

疫情之前，主要經濟體房貸利率情況，中國是最“特立獨行”那一個。

中國大陸：4.9%－6.37%

中國香港：2.02%

中國臺灣：1.92%

美國：3.69%

日本：1.41%

瑞土：1.61%

法國：1.53%

德國：1.88%

比利時：1.87%

意大利：1.79%

這時，我們的房貸利率一騎絕塵，遠高于其他國家/地區。

這幾年房地產行業不景氣，為了刺激消費者買房，央媽已經連續幾次降低了基準利率。

之前房貸利率最高點能去到7%，現在房貸利率最低跌到了2.9%，一上一下，兩者相差達到了驚人的4.1%！

所以這兩年買房絕對比前幾年要舒服不少。

一方面，樓市普遍跌了20%以上，部分城市、部分樓盤甚至更多。

另一方面，4%左右的利差，換算成每年可以減輕三四萬的利息負擔。

這一來一回，說現在買房壓力比早幾年減輕30%-40%絕對是沒毛病的。

不過現如今的政策，還不是樓市刺激政策的終點。更為重磅的大招，還在后面。

目前能看到的就有兩個大招，一個是降低存量房貸，另一個是國家力量收儲商品房。

雖然我們天天說降息，其實是新貸款降得多，存量貸款沒降多少。

現在存量房貸的利率普遍在4%以上，深圳4.3%，上海4.55%，而北京高達4.75%。

新舊房貸的不平衡將進一步擴大，大家就會想辦法打破這個平衡，比如“提前還貸”。

5月房貸數據顯示，房貸新增量只有514億元，對比2020年同期的4662億元，暴跌了89%。

雖然，6月新增3202億元，相比于5月份的514億元，增幅非常明顯，但是相比于去年同期，居民的中長期貸款卻少增1428億元。

“新增房貸”是增加的房貸減去還掉的房貸，新增這么少很明顯大家都在提前還貸。

而提前還貸就是買房人不想繼續承受息差，如果提前還貸的人足夠多，對金融系統的打擊就很大，畢竟房貸是銀行最優質的資產之一。要避免就一條路——

降低息差。

并且，縮小新舊房貸的利差，對于提振內需的作用也很大。

按照一篇媒體報道中的例子給大家做一個估算。一個人買房貸款200萬，30年，在最近房貸利率連續下調之后，按照買房時的利率算和按照當前的利率算，每個月能差出4000多塊錢！

我相信絕大多數家庭都沒富裕到不把這每月多出來的4000塊錢當回事，而解放這部分負擔，就會讓普通老百姓更有底氣，也更有能力去消費。

當然，要托住房地產市場不至于讓下行周期拖累經濟發展和金融體系，光靠降息促進剛需們買房作用不大。

今年一季度宏觀杠桿率上升6.8個百分點，從2023年末的288.0%上升至294.8%。其中，居民部門杠桿率上升了0.5個百分點，從2023年末的63.5%升至64.0%。

居民部門增速遠遠低于總體水平，說明剛需們加杠桿已經加不動了。

這時候，能托底樓市的就不能依靠剛需的三瓜倆棗，需要國家力量出手。

比如517新政提到的政府發債來收儲房子。

既可以集中去化掉一部分難以售賣的新房庫存。同時還能趁著房價降低，低價收購商品房用作保障性住房，解決一部分住房難，買房難的問題，實現社會公平。

所以，樓市的政策空間不少，前幾日剛開完重磅會議，央行立馬就拿出具體措施，看來下半年會頻繁發布政策，大招還在后頭。

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