小區(qū)公共收益的去向，一直備受關(guān)注。

有的小區(qū)年底能分紅，有的小區(qū)收費(fèi)卻成為一筆“混賬”，不禁讓人感慨不同小區(qū)不同命。

近期，南寧一小區(qū)設(shè)立公共收益專管賬戶，而且是全廣西首例。

嗅覺敏銳的粉絲隱約察覺到，這或許是物業(yè)方面進(jìn)一步完善的開始，此舉也關(guān)系到每個(gè)小區(qū)的業(yè)主，年底小區(qū)分紅的心愿或許有望了。

最近，南寧青秀區(qū)一小區(qū)物業(yè)有了大動(dòng)作。

圖 | 南寧住建微信號(hào)發(fā)布的消息截圖

湖濱廣場(chǎng)小區(qū)率先設(shè)立公共收益專管賬戶，成為廣西首個(gè)以物業(yè)管理委員會(huì)名義開設(shè)銀行賬戶的小區(qū)。

通過南寧市物業(yè)服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)，業(yè)主可以實(shí)時(shí)查詢公共收益情況，將公共收益透明化。

這個(gè)小區(qū)并不是什么熱點(diǎn)小區(qū)，我們關(guān)注的是公共收益專管賬戶。

什么是公共收益專管賬戶？

聽說過房地產(chǎn)監(jiān)管賬戶，二手房交易中也有資金監(jiān)管賬戶，物業(yè)方面的公共收益專管賬戶還是第一次出現(xiàn)。

顧名思義，公共收益專管賬是小區(qū)物業(yè)的監(jiān)管賬戶。

公共收益怎么用，誰(shuí)來(lái)監(jiān)管，一直是業(yè)主們關(guān)注的事。而這一塊一直處于監(jiān)管的空白區(qū)域。

如今，湖濱廣場(chǎng)小區(qū)在南寧市、城區(qū)住建局以及街道、社區(qū)共同指導(dǎo)并支持下，率先成功設(shè)立屬于自己的公共收益專用賬戶，也標(biāo)志南寧市物業(yè)管理領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)整治取得重大進(jìn)展。

圖 | 湖濱廣場(chǎng)實(shí)景

小區(qū)的業(yè)主們可以通過南寧市物業(yè)服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)，實(shí)時(shí)查詢公共收益的余額和收支情況。這樣一來(lái)，公共收益的使用更加透明，減少了業(yè)主與物業(yè)公司的沖突，讓業(yè)主們成為了真正的監(jiān)督主體，所有收益也都由大家共享。

這也為其他還未成立物業(yè)管理委員會(huì)的小區(qū)樹立了榜樣。

湖濱廣場(chǎng)小區(qū)位于津頭市場(chǎng)附近，由于周邊人流量大，缺乏對(duì)物業(yè)公司的有效監(jiān)管，曾經(jīng)常出現(xiàn)違章建筑等現(xiàn)象。

在南寧市城市管理綜合行政執(zhí)法局網(wǎng)站，可以查到關(guān)于該小區(qū)物業(yè)公司的相關(guān)行政處罰。

圖 | 關(guān)于湖濱廣場(chǎng)的相關(guān)處罰

其中可以看到“改物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議、也未取得相關(guān)業(yè)主同意情況下，擅自利用小區(qū)露天公共停車位、小區(qū)樓頂、電梯轎廂、空地?cái)偽坏裙灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的行為違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條的規(guī)定。”

7月19日，大V君到現(xiàn)場(chǎng)看到，小區(qū)就位于雙擁路旁。小區(qū)僅一棟商住樓，商鋪、賓館、住宅等聚集，看起來(lái)繁雜有序。

圖 | 湖濱廣場(chǎng)實(shí)景

在小區(qū)入戶樓道門口，小區(qū)信息欄張貼著不少信息，其中“南寧市青秀區(qū)湖濱廣場(chǎng)小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)組建情況重新公示”張貼在最前面。

圖 | 湖濱廣場(chǎng)小區(qū)信息欄

從內(nèi)容可以看到，小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)成員共9名，落款時(shí)間是2024年6月19日，單位是青秀區(qū)中山街道辦事處。

圖 | 湖濱廣場(chǎng)小區(qū)信息欄相關(guān)信息

而下方，緊跟著的是小區(qū)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維修報(bào)價(jià)消單等明細(xì)。

小區(qū)停車場(chǎng)、電動(dòng)車充電樁等，這些都明碼標(biāo)價(jià)。

圖 | 湖濱廣場(chǎng)小區(qū)信息欄相關(guān)信息

在物業(yè)辦公室門口，也張貼著各類信息和公示明細(xì)。

圖 | 物業(yè)辦公室門口張貼的信息

隨機(jī)問了往來(lái)的業(yè)主，表示目前小區(qū)的物業(yè)管理還是很滿意的，透明了很多。

湖濱廣場(chǎng)小區(qū)會(huì)不會(huì)成為南寧物業(yè)改善的典型案例？我們拭目以待。

在南寧，中心城區(qū)近600萬(wàn)常住人口，近4000個(gè)住宅小區(qū)。不少小區(qū)都多少存在物業(yè)公共收益的管理問題。

1、透明度不足。許多業(yè)主對(duì)小區(qū)公共收益的金額和使用情況不清楚。一年有多少公共收益，“錢怎么花”更是一頭霧水。

2、收益分配不公。有些小區(qū)的公共收益分配存在爭(zhēng)議。如一些小區(qū)業(yè)委會(huì)任期即將結(jié)束，決定將小區(qū)的公共收益分給業(yè)主，但這引發(fā)了業(yè)主質(zhì)疑。

3、監(jiān)管不力。公共收益的管理缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制。一些小區(qū)的公共收益沒有及時(shí)全面公示，存在賬目混亂、公示項(xiàng)目不全等問題。

4、業(yè)主參與度低。業(yè)主大會(huì)成立門檻較高，導(dǎo)致許多小區(qū)無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)，影響了業(yè)主的參與和管理。

5、公共收益使用不當(dāng)。這樣的例子數(shù)不勝數(shù)，典型的如南寧萊茵湖畔小區(qū)，2019年度公共收益結(jié)余為負(fù)數(shù)，引發(fā)了業(yè)主的質(zhì)疑。

圖 | 湖濱廣場(chǎng)小區(qū)停車場(chǎng)入口

公共收益如何用、如何分，問題最為突出。

業(yè)內(nèi)人士告訴大V君，很多物業(yè)公司收入不靠物業(yè)費(fèi)，而是公共收益。有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，與物業(yè)公司一起設(shè)共管賬戶，則能夠一起監(jiān)管。

而沒有業(yè)委會(huì)的，公共收益基本都是物業(yè)來(lái)管理。一些物業(yè)公司“收著、掖著”，不主動(dòng)公開，或公開不夠詳細(xì)，就成為了業(yè)主與小區(qū)物業(yè)公司矛盾的導(dǎo)火索。

當(dāng)然，南寧也有一些小區(qū)采取了創(chuàng)新模式。

比較成功的，如南湖碧園小區(qū)通過業(yè)主大會(huì)表決，決定用委托制的模式來(lái)實(shí)現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)公司小區(qū)共治，業(yè)主可以通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)查看小區(qū)收支情況。

圖 | 南湖碧園小區(qū)（圖源網(wǎng)絡(luò)，侵刪）

鳳翔路某小區(qū)業(yè)委會(huì)解聘物業(yè)后，實(shí)行小區(qū)自管。以所有小區(qū)業(yè)主的名義，成立了新的物業(yè)公司。在2020年春節(jié)前，用小區(qū)的公共收益資金，支出12萬(wàn)元給小區(qū)業(yè)主派花生油、大米等新春禮品，轟動(dòng)業(yè)界，讓其他小區(qū)的業(yè)主羨慕不已。

圖 | 鳳翔路某小區(qū)年底給業(yè)主發(fā)福利（圖源：南國(guó)早報(bào)）

不過也有爭(zhēng)議性較大的，如恒大蘋果園，歷年來(lái)物業(yè)問題較為嚴(yán)重。

又如中鼎溫馨家園，多年不轉(zhuǎn)結(jié)物業(yè)公共收益，業(yè)委會(huì)也將物業(yè)告上法庭。

據(jù)業(yè)主透露，按約定，該小區(qū)物業(yè)收取的公共收益及地面臨時(shí)停車費(fèi)的經(jīng)營(yíng)凈收益與業(yè)委會(huì)按照5：5比例分成。2017年業(yè)委會(huì)質(zhì)疑物業(yè)提供的明細(xì)賬目不實(shí)，要求書面回復(fù)解疑，并提供與明細(xì)賬目相匹配的相應(yīng)臺(tái)賬記錄。但一直未得到回復(fù)。

此后，從2018年至今，每年公共收益至少20萬(wàn)左右，一直未轉(zhuǎn)結(jié)。當(dāng)時(shí)簽訂合同雖然未明確約定雙方核算及結(jié)轉(zhuǎn)公共收益的時(shí)間，但那么多年不提供賬目明細(xì)也不轉(zhuǎn)結(jié)，也成為物業(yè)跟業(yè)主的矛盾。

物業(yè)公共收益的管理，無(wú)非是收、支、用的問題。

“收”，公共收益是指公共收入在扣除適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)管理成本后的凈收入，多是小區(qū)公共資源收益，一般是電梯廣告、道閘口廣告等廣告收入，還有出租場(chǎng)地收入，如把小區(qū)一些空置位置，出租給快遞柜，以及出租屬于業(yè)主所有的小區(qū)泳池、小區(qū)用房等。

圖 | 道閘廣告

另外，還有小區(qū)汽車、電動(dòng)車的月租車、臨時(shí)停車收費(fèi)的收入。除了這些收入大項(xiàng)，還有一些諸如進(jìn)場(chǎng)費(fèi)等收入。

根據(jù)《民法典》第二百八十二條的規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

“支”，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，包括小區(qū)公共設(shè)施的維修、維護(hù)，業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)，以及其他業(yè)主大會(huì)決定的用途。

如何解決物業(yè)監(jiān)督問題？除了小區(qū)業(yè)委會(huì)，目前南寧是否有物業(yè)服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)？

大V君聯(lián)系南寧住建局相關(guān)工作人員了解到，目前已開發(fā)南寧市物業(yè)服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)。

圖 | 南寧市物業(yè)服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)相關(guān)信息

進(jìn)入南寧市物業(yè)服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)，可以看到公共設(shè)施維修方案確認(rèn)、維修基金余額查詢、小區(qū)收費(fèi)信息查詢等功能。

圖 | 南寧市物業(yè)服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)相關(guān)界面

未來(lái)掃碼就能對(duì)自家小區(qū)物業(yè)情況一目了然。

目前，該平臺(tái)開發(fā)一年多時(shí)間，已有1000多個(gè)小區(qū)在平臺(tái)實(shí)現(xiàn)公設(shè)，實(shí)現(xiàn)了從無(wú)到有的過程，但具體的賬目還需要繼續(xù)核實(shí)完善。

不過，平臺(tái)還在建設(shè)中，具體細(xì)則還在不斷完善。

據(jù)了解，南寧很多小區(qū)存在的問題是，小區(qū)物業(yè)公共收益都是存入物業(yè)公司的賬戶上，沒有單獨(dú)列出來(lái)，造成“混賬”，很難做到監(jiān)管。如有些小區(qū)甚至出現(xiàn)收益共100萬(wàn)元，算下來(lái)還倒欠50萬(wàn)元的情況。

如今，在住建系統(tǒng)的平臺(tái)上建立公共收益賬戶，每筆收支款項(xiàng)都有跡可查，杜絕了很多漏洞。

相關(guān)工作人員介紹，目前南寧小區(qū)成立的業(yè)委會(huì)比例不高，僅10%左右。沒有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，計(jì)劃促進(jìn)在今年成立物業(yè)管理委員會(huì)。未來(lái)以物管會(huì)的名義開設(shè)賬號(hào)，將公共收益放在物管會(huì)的賬戶上。這樣，小區(qū)物業(yè)將納入政府平臺(tái)監(jiān)管。

對(duì)于業(yè)主來(lái)說，每年十幾萬(wàn)元是一筆大收入。未來(lái)，別人羨慕的小區(qū)分紅，或許也能在你家小區(qū)實(shí)現(xiàn)。

你們家小區(qū)有物管會(huì)了嗎？