01

激增的法拍房：5套掛牌法拍房中只有1套能成交

數量激增的法拍房掛牌量，幾乎就是房地產的一個縮影。

據《2023年全國法拍市場監測報告》顯示，2023年全國法拍房掛拍套數達到79.6萬套，總量較上一年增加36.7%，創下新高。

到今年，法拍房數量依然高企。

今年1-5月法拍房掛牌及成交情況

據相關數據顯示，今年1-5月全國法拍房掛拍量為27.76萬套，同比增長86.23%；成交量為59690套，同比增長10.57%。

很明顯，掛牌量同比增長率是成交量增長率的八倍。這表明供應量增長遠大于成交量的增長，按照市場規律，此時跌價是必然。

而從成交率來看，今年法拍房成交率為21.5%，相當于5套掛牌法拍房中，大約1套能成交，也低于去年同期。從成交金額來看，今年近6萬套法拍房成交總額為為938.38億，同樣低于去年同期，同比減少了3.95%。

從成交價格折扣率來看，全國平均值為為77.1%，同比去年下降了3.05個百分點。

今年1~5月份重慶法拍住宅房源成交折價率數據

以今年法拍房掛牌量最高的重慶（10493套）來看，法拍住宅房源成交折價率絕大多數都在7折以下， 其 中5折和6折占比接近50%。

值得注意的是，如果法拍房成交價格折扣率下跌的趨勢無法逆轉，還可能形成一個降價的惡性循環，導致二手房、新房的價格持續下跌。

不過，一個好的信號是，雖然法拍房成交價折扣率在走低，但降幅趨緩。2022年前三季度，全國法拍房的成交折扣率是95.58%，2023年同期是80.19%，23年相比22年降幅15%，但當前相比23年同期降幅僅有3.05%，這或表明房價底部已經快要到來。

另一方面，為控制法拍房數量減少損失，銀行也在對“斷供房”開始做一定的政策調整。6月份我們寫過，面對“斷供房”，銀行開始拒收房子，且提供延期還款。據了解，部分銀行可以給購房者存量房貸申請延期，或者降低每月還款額度，比如每月只需還房貸的4分之一。

從被起訴執行再到開始拍賣，一套住房流入法拍市場，需要經過一兩年的時間。2023年法拍房數量出現小高峰，是因為2021到2022年期間經營貸暴雷帶來的首波斷供潮所致。

法拍房市場作為房地產的一個“縮影”，反應的是市場最不得已的“被迫賣方群體”，而房價在2023年中之后出現了整體的大幅下滑，這是否意味著更多“資不抵債”的房子會在將來的一段時間內更大量的涌入法拍市場？值得我們繼續觀察。

02

地產大周期從底部走出來，至少需要兩個必要條件

本文轉自長江證券

周期的本質是輪回，市場規律不可逆。

當前我國房地產市場面臨三大矛盾：供需關系發生重大變化、需求中樞下臺階、房價結構性壓力仍存。根據全球經驗，地產大周期從底部走出來，至少需要兩個必要條件。

1、當前行業的三個核心矛盾

1）供求關系發生重大變化：官方在去年中政治局會議明確表態，行業供求關系已發生重大變化，真正的拐點可能更早，全國租金在2019年開始就脫離CPI不再上漲，行業供需關系已悄然發生逆轉，只是房價在宏觀流動性釋放下繼續上漲，一定程度上脫離市場基本面。

2）需求中樞下臺階：2011-2015年，城鎮新增人口、人均面積提升幅度、適齡購房人口占比、主力購房人群等中長期因子逐步見頂，對應需求中樞的歷史頂部區間，而2015年后銷售持續創新高，與流動性大尺度寬松、棚改貨幣化刺激、房價上漲預期驅動居民端儲蓄搬家等因素有關，一定程度對需求有所透支。理論上未來總需求中樞應該低于2011-2015年中樞水平。

3）房價結構性壓力仍存：中國全局房價累計的超漲成分并不大，且在過去2-3年內通過房價回調已有部分消化，當前壓力主要在于結構而非全局。

我國當前一線城市平均租售比在1.6%左右，與10年期國債收益率2.3%尚有一定差距。參考美國/日本/中國香港等發達國家或地區的經驗，伴隨經濟逐步進入成熟階段，租售比將大多會高于無風險收益率，即從資產角度看，住房是風險資產。

參考：美國紐約、洛杉磯、舊金山的租金收益率在5%~7%左右，芝加哥的租金收益率可高達12%~15%；英國倫敦、曼徹斯特、伯明翰的租金收益率在4%~6%左右。

2、走出底部區間的兩個條件

參考全球經驗，地產大周期從底部走出來，至少需要兩個必要條件：

1）市場本身在時間和空間上調整相對到位，過往累積的風險需要基本出清，量至少要到均衡區間；當前我國量價周期可能仍有調整壓力，量并未顯著超跌，而價仍有結構性壓力。

海外經驗：在市場快速調整周期中，銷量平均跌幅約40%，下跌時間約3年，隨后在波動中逐步修復；實際房價平均下跌幅度超30%，持續時間約6年，會經歷從急跌到緩跌的過程。

2）政策要從常規區間邁入超常規區間。當前我國超常規政策只是初露頭角，未來空間還比較大，只是相機抉擇問題，時機的關鍵也取決于過往累積矛盾是否充分消化。當前我政策目標指向的還是防風險和雙軌制，所以刺激需求和房價顯然不是中長期最優解，控制供給、消化存量、居民減負可能是更合意的選擇。

海外經驗：走出房地產危機需要積極的貨幣政策和擴張性的財政政策，在常規政策充分使用的情況下，“零利率+量化寬松+財政擴張”等超常規政策是走出危機的核心政策組合拳。

3、市場調整進入下半場

當前宏觀層面居民加杠桿空間有限，微觀層面居民加杠桿意愿不足，因此常規產業政策的效果可能相對有限。

在當前內生趨勢保持慣性的背景下，預計2024年全年商品房銷售面積同比下降16.1%至9.4億平，從單月銷售同比來看，隨著下半年基數降低，預計銷售降幅有望逐步收斂，如果后續更多政策推出，政策效果階段性釋放，不排除今年某個月份銷售出現單月同比轉正的可能性。

03

保利發展的2024年中答案

7月11日，房企龍頭保利發展公布了2024年半年度業績。

先看數據，2024年上半年，保利發展總營收為1392.69億元，較去年同期增長了1.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為75.08億元，同比減少38.57%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為73.12億元，同比減少37.64%。

雖然凈利潤同比下滑接近40%，但對比上周發預告預虧70-90億元的萬科 ，保利情況好得多。

畢竟據不完全統計，截至7月12日，在20家已經公布2024年上半年業績預告的上市房企中，僅保利發展、綠地控股及浦東金橋3家房企盈利，其余17家房企均虧損。

按照今年上半年市場表現來看，接下來房企的半年度成績單，大概率會是排隊“比慘”。

對于當前市場行情下營業額依舊實現正增長的保利來說，相較于半年度成績單，管理層在近期股東大會上的表態，更值得關注。

在6月28日的股東大會上，以劉平董事長為代表的保利發展管理層，對行業和自身下一步走向給出了若干判斷，包括：

·論周期：行業最壞的時刻基本上已經過去；

·論政策：當前是房地產行業歷史上宏觀政策最友好的階段；

·論行業：有效需求絕不會消亡，現在只是在調整（觀望）狀態；

·論機會：市場總量看是足夠的，但從結構性矛盾看還有比較大的機會；

·論轉型：保利不會像其他企業那樣去轉型造汽車，而是選擇堅定去做好房地產主業；

·論信心：對當下房地產，還是要多給它一些信心，更要多一些耐心。

顯然，保利發展對未來仍然充滿了信心。戰略上——堅定主業不做轉型，保持耐心，戰術上——尋找結構性機會。

從國際經驗來看，歐美房地產頭部企業市占率都在8%左右，而保利2023年的市占率僅3.6%，未來還有大幅提升空間。

其實，當下大部分企業對于行業未來有點過度擔憂了，反而在對自身企業模式是否做對、產品是否做強、運營是否高效等方面卻關注不足。

從當前的實際市場表現來看，好產品依然不缺市場。比如中海近期的4個一線城市6個項目開盤收金近600億（ ），以及近期江浙一些縣城，總價在四五千萬的高端豪宅仍能大賣，比如浙江縣級市永康、義烏、臺州等地，綠城就公開表示，綠城今年在義烏的投資動態凈利潤率達到13%。

顯然，聚焦主業，聚焦客戶需求，聚焦“好房子”，房地產依然還有很大的發力和突圍機會。

04

數據：二手房均價跌回2019年，部分城市跌破2017年

據國家統計局6月份數據，全國70個主要城市、二手房價格、連續第6個月、全部同比下跌。

也就是說，今年上半年，全國70個主要城市二手房價格一直都在下跌（同比）。

其實，自2021年下半年房地產市場進入調整開始，70個大中城市商品住宅銷售價格同比下降城市數量就在不斷增長，二手房下跌城市數量則更高。

從我們重點關注的城市來看，目前部分城市二手房成交均價已跌至2018年至2019年水平，如 北京、廣州、深圳、杭州 等。

• 北京：2024年上半年，北京二手住宅成交均價約28834元/平，套均總價約258萬/套，基本已回到2018年水平。

• 廣州、深圳：廣州2024年上半年二手住宅成交均價約28743元/平，套均總價約264萬/套；深圳二手住宅成交均價約58975元/平，套均總價約531萬/套。兩個城市成交均價都在該城市2019年水平。

• 杭州：2024年上半年，杭州二手住宅成交均價約31883元/平，套均總價約311萬/套，套均總價已低于2019年（329萬/套）。

從趨勢來看，廣州和深圳二手房價格都于2021年達到近年最高峰，隨后在2022年出現下降，2023年出現一定反彈，但到今年上半年再次降低，達2019年左右水平。杭州則在2019年至2022年持續上漲，隨后從2023開始下跌，當前一路回到2019年。

還有部分城市二手房均價已跌破2017年，如南京、天津、武漢、鄭州等。

如天津，2024年上半年二手房成交均價11046元/平，套均總價約98萬元/套，均已明顯低于2017年（13400元/平，112萬元/套），甚至已經低于2016年全年，但仍高于2015年。

類似的情況還有武漢、鄭州和南京，2024年上半年二手房成交均價均明顯低于2017年全年水平。

不過，也有個別城市價格仍然堅挺，如上海。2017年之后，上海二手房成交均價一直保持4萬元/平方米上下。

今年上半年，上海二手房整體成交均價40758元/平，較2023年40854元/平微跌，但若具體到各區來看，區域內部分化明顯。

部分區域成交均價仍保持2022年至2023年水平，但部分區域二手房成交均價已回到2016年至2018年區間，如普陀、楊浦、虹口、寶山二手房成交價格均已跌破2017年水平。

整體來看，全國二手房成交均價和往年相比均出現了不同程度的下滑，背后反映出的是房地產不容樂觀的現實。

不過，近期我們也看到了部分積極因素在積累，如在全國層面的5.17新政以及北上廣深等重點城市的樓市新政拉動下，核心城市二手房成交規模出現了持續的上升，并帶動了部分新房市場成交。

此外，70城一二手房6月房價指數環比跌幅有收窄態勢，北京、上海更是出現了今年以來的首次轉跌為漲。后續，隨著利好政策效果持續釋放，房地產或將迎來筑底修復。

05

房地產新政后，各大城市土拍呈現出一些新趨勢

今年上半年，全國土地市場情況不容樂觀。

據財政部最新數據，今年前5個月，全國國有土地使用權出讓收入12810億元，同比下降14%。而據克而瑞數據，今年上半年土地成交規模同比下降16%，創下2010年以來上半年土地交易規模的新低。

土地成交嚴重下滑背后，是房企投資意愿的極度低下。

據克而瑞統計，房企投資百強1-6月拿地金額總量同比下降40%，降幅創2023年以來新高。另，銷售百強房企拿地銷售比也僅有0.14，謹慎態度一覽無遺。

保利、中海、招商等代表性央企，今年上半年投銷比更是低至0.1以下，萬科上半年投銷比更是僅有0.02，拿地較為積極的華潤置地上半年投銷比也僅有0.19。

顯然，受新房市場下行影響，房企剛性開支與收款之間存在重大的不匹配現象，房企被迫進入“節衣縮食”模式。

不過，隨著市場救市政策的打開，各大城市土拍呈現出一些新的趨勢，我們挑選幾個典型城市來看。

上海：熱度有明顯回升

7月9日，上海開啟取消土拍限價后的首場土地集中出讓，最終批次內4宗地塊全部成功出讓，成交總面積15.29萬平方米，成交總額91.33億元。

其中，楊浦區內2宗地塊均以高溢價成交（21%、17%），土地市場熱度有明顯回升。不過，冷熱不均的現象在雙限取消后依然存在，比如寶山、奉賢區各1宗地塊則以底價成交。

杭州：土拍溢價率創新高

6月28日，杭州上半年的土拍收官之戰，熱度明顯提升。江區西興宅地，經過35輪競價后，以15.81億元的價格被拍下，溢價率高達33.87%，創下了當地地價開放以來的新高；申花宅地以總價12.49億元的價格被拍下，溢價率高達22.57%。

南京：地塊最高競價47輪

在放開限購后，南京6月19日土拍熱度空前，3宗地塊均溢價成交。河西南G11地塊，競價47輪，最終以43888元/㎡的價格被南京奧體建設拿下，一舉上榜南京第二高價地；夫子廟G10地塊，經過25輪競價后，以35084元/㎡的價格被南京中堃置業拍下，溢價率20.42%；溧水地塊經5輪報價，由本地民企南京昱臨置業有限公司溢價5.1%競得。

青島：刷新土地成交單價紀錄

6月20日，青島掛牌出讓2宗涉宅地塊。土拍結果顯示，2宗地塊中，1宗底價成交，另1宗經過多輪競價后溢價37.23%，成交樓面價39516元/平方米，刷新了青島全市十余年的土地成交單價紀錄。

顯然，各地土地拍賣規則放開、供應“縮量提質”之下，典型城市土拍市場已經呈現出一些積極信號。不過，整體來看，高溢價成交地塊仍較少，且多為最核心地塊，市場仍處于低溫運行態勢，全國土地市場整體熱度仍存下降趨勢。

站在房企投資角度，土地市場回溫直接依賴于新房銷售端的修復。新房市場持續下行，房企拿地肯定會繼續偏謹慎，即便偶爾出手也會更側重有一定保障的地塊。

整體而言，土拍市場新的供需平衡點尚未到來，市場進一步穩定還需時間。

『 產品介紹 』

《晨光地產行研》

房地產行業研究領域知名專家『劉晨光』先生主持出品

每2月一期

從國際視野、金融趨勢、城市運營、財政運營、企業運營等多維度

全盤監測地產行業運行態勢

前瞻分析影響地產走勢的中宏觀要素

為企業戰略決策提供高質參考

幫助企業管理者洞察趨勢，制勝未來！

數年打磨成型，獲江浙滬派系房企高管盛贊

是房地產投資者必讀的戰略內參

市場瞬息萬變，抓住關鍵信息，就能抓住發展機會

更多討論，請聯系我們

了解更多，請戳小程序 FOCUS地產戰略

【以上內容僅為個人觀點，不代表所在企業觀點。】