猝不及防！近日，蘇州一批紅盤陸續滿2迎來首次成交。

部分樓盤在2023年成交價還是5w+/㎡左右，現在逐漸走向4字頭，3字頭，真的是賣得早，不如賣得巧。

甚至有的樓盤，因為各種因素，成交即“破發”，成交價直接低于買入價！具體內容一起來看。

注：為了更具有參考意義，本次數據大部分都是近期的成交價格作為參考。但是一個項目的價格又受體量、樓層、戶型、房東的預期等不同而有出入，大家僅供參考。

這是去年10月份的成交價參考，延伸閱讀：蘇州86個倒掛盤“回報率”曝光

園 區

以往工業園區可以說是二手房漲幅最高的板塊之一。不少交付紅盤，流入二手市場之后均表現出了較強的溢價能力。

但從去年下半年開始，隨著次新房的不斷掛出，整個次新房價格逐漸走低。
在最新的成交價中：

中海·上東區PRO最新成交單價4.99w/㎡

中海·上東區最新成交單價4.22w/㎡

仁恒·海和云庭最新成交單價4.5w/㎡

這三個盤均是2019-2020年的奧體千人搖紅盤，中簽率極低，目前從成交價格來看中海·上東區PRO略高一籌，成交的均是洋房產品，價格在5w/㎡-5.3w/㎡。

仁恒·海和云庭低樓層洋房則是4.6w/㎡左右，其次是上東區高層成交價格在4.1w/㎡-4.4w/㎡。

除了奧體之外，獨墅湖、青劍湖板塊這幾年由于新房斷供，二手房表現均不錯，掛牌價都穩定在5W+/㎡。

但今年價格也開始回落，成交套數開始走低。

例如獨墅湖次新房花語江南的高層產品，最新成交單價4.25W+/㎡，接近買入價。

例如青劍湖次新房頤和公館近期迎來成交，成交單價3.48W+/㎡。

上園灣亦是如此，今年3月底，上園灣來到了命運的轉折點，首次出現3字頭成交單價（3.5w+），近期又成交了1套單價3.86w+/㎡的房源。

然而也有表現略顯出彩的，例如斜塘的泊云庭繼4月份單價3萬觸底成交之后，成交價格開始逐步回升，成交單價穩定在3.5w/㎡。

總的來說，目前想在園區置業一些次新好房均是不錯的選擇，現房、品質看得見，價格也相對有優勢。

新區

高新區近兩年交付的新盤非常多，已有20盤步入二手市場中。我們之前已經盤點過了，大家可以點之前的鏈接。

近期關注度較高的獅山，多個樓盤迎來成交，價格再次創新低，不少成交價甚至低于買入價。

例如運河鉑灣瀾庭最新成交單價3.9w/㎡

上瑞閣北區最新成交單價2.9w/㎡

例如中海上賢府最新成交單價3.99w/㎡

這幾個樓盤相比去年的價格都要下降1w/㎡，一則今年新盤較多，形成一波競爭力，二則目前市面上的產品要比之前限價下的品質高出不少，部分業主要想出手，不得不降價求贏。

往年價格比較穩定的山水樾瀾庭，今年也下調不少，小洋房最新成交價4.99w/㎡，實惠不少。

距離獅山較近的楓橋次新房觀楓四季，也不可幸免，最新成交價3.39w/㎡。

同戶型120㎡比6個月前少賣了100W。

姑蘇區

姑蘇區由于新房供應量較少，老舊二手房較多，流入二手市場中，房價基本是很穩的。

奈何隨著2023年下半場新盤的集中供應，競爭激烈，價格也略有下調。

尤其是平江新城，尤其明顯。

就連之前漲幅最猛的淺棠平江價格也撐不住了。

在最新的成交中，項目小戶高層產品成交價格25103元/㎡，同比去年下調5000-8000元/㎡。

同板塊的中駿天薈，迎來首次成交，成交即破發，備案均價31960元/㎡，最新成交價格26629元/㎡。

目前小區掛牌均價32745元/㎡，在售房源32套，近90天成交3套，成交均價在2.3~2.6w/㎡，不得不說，小區成交價是板塊的性價比，近30天帶看243次，帶看熱度陸續起來了。

同板塊的海月平江，也迎來首次成交，項目于2020年3月首次開盤，2022年陸續交付，新房備案均價32105元/m2。

目前小區掛牌均價36181元/㎡，在售房源10套，近期小高層成交價在29509元/㎡。

除了平江新城，一向價格堅挺的胥江，隨著新盤的不斷供應輸出，仁恒公園世紀、海胥瀾庭價格也非常驚喜。

仁恒公園世紀、海胥瀾庭
最新成交單價均在4w/㎡

吳中區

吳中區近兩年交付且步入二手市場的樓盤有很多，但新房銷售一般，二手房更是表現一般。

近期迎來首次成交的次新房位于尹山湖的逸品瀾岸花苑西區。

項目當時備案均價2.85w/㎡，房東直接2.3w/㎡出售，賬面上要虧70w左右。

尹山湖附近的獨墅湖西的湖西星辰也是如此，近期成交單價均在2.2~2.3w/㎡。

相對穩固的是城南的龍湖泱望，項目去年首次成交均價3.3w/㎡，截至目前依舊能保持在3字頭，非常不易。

以上就是蘇州近期一些次新盤的二手成交情況。總的來說，新房步入二手市場后，其價格會受到方方面面的影響。

最大的因素就是當下的供需關系已經發生了根本性重大變化；很多產品供大于需，變得不再稀缺，從而價格上開啟內卷模式。

其二房地產開始進入品質時代，很多二手房均在限價前建造，一些戶型、公區、立面等品質跟不上時代的需求，從而價格有所打折。

其三市場的原因，買方時代，消費意愿下降、成交低迷，買房人更愿意下手各方面綜合性價比更高的房源，價格成了衡量性價比的大頭。

如今房地產市場回歸居住本質，產品好、住得好，才是唯一標準。你買的房子現在什么價格？歡迎和大家討論。