航母級體量的項目入市，是城市進程上的重要里程碑。

最近，羅湖「百萬級」的項目——京基蔡屋圍體量約320萬平的城市級舊改項目有最新進展：首期項目-京基華樾即將入市。

要知道，蔡屋圍統籌片區是2013年就被納入深圳市城市更新第一批計劃，如今多年過去，蔡屋圍片區面貌早已大不相同。

按照壹地產以往對“城市更新蝶變「區域價值效應」力度&京基與城市共生、造項目、塑產品能力”的了解來看，未來隨著蔡屋圍片區城市更新推進、京基蔡屋圍數百萬級體量項目逐步建成落地，蔡屋圍片區的城市價值將再度升級，片區生活方式將被重塑。

而京基華樾，作為「城市級舊改項目&數百萬級航母級巨艦綜合體-京基蔡屋圍舊改」首發新品，無論是從城市維度還是從區域維度抑或是從項目本身出發來看，都是值得關注的。

01.

兩度被「列為」重點

這里再次站上城市發展重要節點

——從城市維度來看，你會發現在「深圳發展歷史長河」兜兜轉轉之后，京基華樾站上了「風口」。

城市發展是一個輪回。

回顧深圳這些年的發展，你會發現其遵循著一定的規律。

深圳的每一輪發展，都以羅湖為起點。

深圳前40年的發展，是以羅湖為起點。

作為深圳第一個中心城區，羅湖是深圳優先發展的區域，更是深圳商業的發源地，深圳早期地標性建筑-電子大廈、國貿大廈、地王大廈以及京基100等，都是在羅湖。

深圳未來40年的發展，羅湖依舊是起點。

率先發展的羅湖，近幾年也先于其他區進入了一個全新發展階段：2019年在深圳印發的《深圳市建設中國特色社會主義先行示范區的行動方案（2019—2025）》中，羅湖成為「舊城改造可持續發展示范區」，官方計劃投入約4200億，再造一個「新羅湖」。

羅湖城市界面，來源：羅湖城區宣傳片

新時代下，于加速「香港融入國家發展大局」中，2021年深圳被寄予厚望，羅湖成為「深圳助力香港融入國家發展大局」的重要合作連接點。

與此同時，羅湖的產業結構也正在升級，從原來的“三來一補”發源地進階為“高質量發展”高地，加速建設高端品牌「重要駐地」、珠寶「全球高地」、跨境貿易「前沿陣地」。

在“舊城改造可持續發展示范區&產業結構升級&新的歷史發展機遇”之下，羅湖也面臨著內部結構的優化提升以及城市界面迭變升級的挑戰。

于是，在新的發展起點，羅湖發力舊改，在去年官方發布的《深圳市羅湖區城市更新和土地整備“十四五”規劃》中，提到推進片區高品質產業空間連片改造，加速蔡屋圍片區的舊改推進，打造新的城市地標建筑。

可以說，這一次：

羅湖，再次站上了「城市發展」的重要節點；

蔡屋圍，站在了羅湖發展的重要節點。

京基蔡屋圍城市級舊改，重新書寫羅湖的城市名片。

京基蔡屋圍舊改不僅位于深圳發展的重要節點-羅湖，還在福田-羅湖雙核心輻射中，坐落于紅嶺新興金融產業帶&深南路總部經濟主廊道上，可享受到「雙核心&十字軸」發展利好輻射。

蔡屋圍實拍圖，僅供參考

再一個，京基蔡屋圍還有著不錯的「底子」。

蔡屋圍早在羅湖“十三五”規劃中，就被定位為羅湖的「金融、商貿、文化核心區」。

這里如今商圈“首發經濟”實力強勁，首店數量能級穩居全市商圈第一，蔡屋圍商圈所在的桂園街道更是以羅湖約3%的面積產出全區約1/3的GDP，可以說這里不僅是羅湖創建具有世界潮流引領力的國際消費中心核心區的主要承載地，也是深圳經濟密度極高的片區。[1]

決定一個區域底子的「價值邏輯」，除了經濟實力，還有該片區城市天際線的打造能力。

京基100，圖源：京基地產官網

畢竟，在城市發展的進程中，城市天際線不僅是一種物質形態、城市中靚麗的風景，往往也占據城市中最頂級地段，是城市頂級地段價值的映射。也正因此，蔡屋圍在注重產業、經濟方面發展的同時，不忘打造都市坐標、城市級名片，從383.95米的地王大廈，到441.8米的京基100，不斷刷新城市天際線，夯實區域價值。

立于城市發展重要節點，享受多重利好輻射，同時兼有不錯發展的蔡屋圍，早已是羅湖當之無愧的核心區。

劃重點：京基蔡屋圍百萬級舊改，將打造晶都酒店、寰宇大廈兩座高約500米的天際坐標。

蔡屋圍未來城市天際線效果圖，僅供參考

未來，京基蔡屋圍的新地標建筑，將重新定義片區價值，刷新羅湖城市天際線，匯聚更多的頭部企業、優秀人才，承載更多的資金與資源，在重新書寫羅湖的城市新名片的同時，加速蔡屋圍片區乃至羅湖的發展。

02.

超218萬平商業巨艦

重新定義片區居住價值高度

——從區域維度來看，能夠對片區價值“貼標簽”的，往往是商業；而從商業角度出發，京基華樾在超218萬平商業巨艦輻射中。

商業，標榜著區域的價值、城市的活力。

繁華商業≈極致生活方式+高端物業環繞。

放眼全球超大城市，繁華商業伴隨著的往往是前沿、極致的生活方式，昂貴的物業。

如：

紐約曼哈頓的上東區，是紐約市最繁華的商業區之一，也是曼哈頓所有社區中最富貴的區域之一，有著紐約市昂貴的豪宅和頂級公寓酒店；

英國倫敦的國王大道，是切爾西乃至倫敦最時尚的地區之一，也是倫敦房價最貴的區域之一；

上海的南京西路是靜安區核心商圈，匯聚無數奢侈品商場，是上海的絕對頂流地段，還是“上海最貴馬路”之一。

紐約城市景觀，圖源：pexels@Andrea Piacquadio，僅供參考

深圳商業發源起于羅湖，這里有深圳最早的商業中心、高端的商業；而蔡屋圍片區是羅湖核心板塊，這里商業正在加速更迭，持續匯聚，片區的生活方式&居住價值也將隨著商業的發展不斷進階。

羅湖超218萬平商業巨艦，蝶變片區生活方式，重塑片區居住價值。

說起羅湖商圈，就不得不先說羅湖高端商業的起點——蔡屋圍，這里蓬勃發展的商業早已對片區的價值進行了定調。

蔡屋圍-寶安南商圈高端商業，定調片區價值。

據統計，蔡屋圍所在的寶安南商圈，已匯聚約42萬平商業，是深圳高端消費街區。

2004年開業的深圳萬象城，開啟了深圳高端商業購物中心時代。該購物中心2023年銷售額在深圳代表性商場中位列第一，現正在進階為中國奢侈品牌最多、業績體量最大的購物中心之一，讓深圳成為“國際化時尚都市重要符號”的重奢商場。[2]

2023年深圳代表性商場銷售額一覽

此外，還有深圳繁華商業的“鼻祖”——地王星薈，以輕奢品牌為主的國際時尚精品中心——KK MALL。

可以說，這里無論過去還是現在，都標榜著深圳高奢、時尚、前沿的生活方式。

約36.8萬平KK TOWN，將重寫片區價值。

伴隨著城市的發展，人們生活水平的提高，蔡屋圍所在的寶安南商業規模，也將不斷擴大。

據悉，在體量約320萬平的京基蔡屋圍城市更新項目中，京基將給寶安南商圈帶來約36.8萬平的商業-KK TOWN （規劃中）。未來寶安南商圈的商業規模，將在原有約42萬平的基礎上，進階成「約78.8萬平超大體量商圈」。

重磅級繁華商業形成后，一定程度上會重塑片區生活方式，進而促進片區居住價值的提升。

華潤城大沖約280萬平城市舊改內有約23萬平商業配套-萬象天地，2017年萬象天地開業后給南山科技園片區帶來時尚、潮流的生活方式，而華潤城也在萬象天地的商業帶動下迅速成為片區的龍頭項目：2018年華潤城三期開盤，開啟了“深圳網紅盤”時代。

前海壹方中心約36萬平商業體量的壹方城，改變了寶中片區的生活方式，夯實寶中的核心地位，也重新定義了周邊物業的居住價值，更重要的是近年來在其商業的加持下，壹方中心的住宅-壹方玖譽，至今依舊是寶中住宅標桿，最近二手房成交單價超16萬/平。[3]

而寶安南片區現有幾大商業之間步行距離約為450-610米，居住在該片區的人們，本就可以快速切換各大商場，享受國際化頂級高奢、輕奢時尚、潮流特色繽紛商業。[4]

未來，京基蔡屋圍舊改約36.8萬平的京基KK TOWN商業落地后，寶安南商圈的商業密度將更高，片區的活力也會得到進一步提升。

超218萬平商業巨艦，重塑蔡屋圍乃至羅湖居住價值。

京基蔡屋圍約36.8萬平KK TOWN加入后寶安南商圈后，未來將與東門&人民南兩大商圈一同形成超218萬超級商業巨艦，進一步豐富片區商業氛圍。

隨著片區的商業活力提升，未來居住在蔡屋圍片區乃至整個羅湖片區的人將可以觸達更多元繽紛的商業配套，享受舉步而至的繁華，生活便利性也會更高、體驗感更佳。

參照繁華商業對片區乃至住宅居住價值提升的情況來看，未來隨著超218商業巨艦不斷成熟，京基華樾周邊的商業體驗也將不斷提升，居住價值大概率將進一步升級。

總的來說，位于羅湖核心——京基蔡屋圍數百萬級的城市更新項目首期-京基華樾，是片區內近年來首個入市的新盤，1.5公里內可輻射到羅湖商業金三角商圈，或率先享受到超218萬平商業巨艦活力&對片區居住價值提升的紅利。

03.

京基30年品質巨作

蔡屋圍320萬平城市級項目首發

——從項目本身來看，優質的項目往往是“內外兼修”，外除了要占據城市核心，還得擁有齊全成熟的配套；內要有品牌開發商加持、過硬的產品力；京基華樾恰好，是這樣的項目。

能夠一路“贏”的項目，才值得一直關注！

對于一個項目而言，位于城市核心，能夠享受到未來片區極致的生活方式，只是其外在優勢，決定其最終是否能夠在眾多項目中脫穎而出，還得看其本身的綜合素質，這就與項目“是否由品牌開發商打造、配套以及產品優勢幾何”有關。

效果圖，僅供參考

京基華樾不僅出身名門，各方面優勢也都非常明顯。

其一：配套優勢明顯，價值屬性突出。

京基華樾位于蔡屋圍舊改的北區，占據「雙核心&十字軸」的優質地段，享受著蔡屋圍核心板塊成熟的配套。

示意圖，僅供參考

首值一提的是，項目步行可達蔡屋圍核心商業。

一個項目地段的優質與否，與其步行可觸達的城市配套豐富程度成正比。

最好的地段，是可以通過步行來解決生活需求。

京基華樾不僅所在的京基蔡屋圍城市更新項目自帶約36.8萬平KK TOWN（規劃中）商業，周邊1.5公里生活圈中還有深圳萬象城、京基KK MALL、地王星薈等城市級高端商業配套。

從京基華樾出發，步行即可抵達城市繁華。

或到頂級繽紛的高奢店買買買，或到時尚潮流前沿的商業街區暢享活力氛圍，生活日常的休閑娛樂或商務需求也能輕松被滿足。

其次，位于「教育強區」，周邊名校眾多、人文氛圍濃厚。

位于深圳教育強區——羅湖的京基華樾，周邊學校資源是豐富的。項目除了自帶一所15班制的幼兒園外，周邊約2km范圍內還有15所公立學校，人文氛圍濃厚。

效果圖，僅供參考

且該項目位于羅湖06大學區招生范圍內，初中在桂園中學的招生范圍中，小學在桂園小學、紅桂小學的招生范圍中。（注：具體上學要求，以入學當年該片區教育局以及相關學校招生簡章等信息為主）

其中，桂園中學是“省一級名校”，多年來十大錄取率有約25%，位列羅湖第三，近幾年四大錄取率位列前三，且該校在2018年還出過「深圳狀元」。

而紅桂小學和桂園中學一樣，是省一級學校；桂園小學是一個有著42年歷史的深圳老牌學校，也是羅湖區小學TOP10。

可以說，未來在這里，是有機會享受到羅湖的優質教育資源。

再者，周邊有多元生態配套，居住舒適度高。

從京基華樾出發，步行約1.1公里就可到荔枝公園、約1.3公里即可到人民公園，近享「洪湖公園、荔枝公園、人民公園」三園，遠觀「銀湖山&梧桐山、布吉河&深圳河」兩山兩水，輕松坐擁超百萬城市綠氧環伺。[5]

示意圖，僅供參考

在這里，閑暇時出門散散步：

距離最近「人民公園」，可感受繁華核心的綠洲，來一場露營party，盡享生活愜意，或于光影綠蔭中感受城市曼妙的愜意時光。

有因500棵老荔枝樹而聞名的「荔枝公園」，漫步林蔭道感受宮崎駿筆下的漫畫世界；沿著10公頃的荔枝湖環行，與亭臺樓榭相遇，感受湖面碧波蕩漾、斑駁樹影、微風拂過的愜意；或到荔枝公園東南角打卡鄧小平畫像。

或于盛夏奔赴「洪湖公園」，打卡荷花“盛宴”，感受炎炎夏日中的繁花似錦，輕嗅空氣中的溫暖與清新。

也可以漫步到布吉河或深圳河，與自然對話，感受潺潺流水的清涼與寧靜；或到深圳大劇院觀看音樂演出，深圳博物館參觀看展。

人民公園/洪湖公園實拍景觀圖，僅供參考

深圳大劇院實拍圖，僅供參考

你可以輕松與自然生態接觸，也能夠享受到多元的城市配套，擁有極致的生活體驗。

更重要的是，項目周邊還有多元交通配套環繞。

展開地圖來看，京基蔡屋圍板塊有6條地鐵線路環繞，而首發項目-京基華樾距離最近的9號線-園嶺站直線距離約600米，與地鐵3號線、9號線交匯的紅嶺站直線距離約700米，我愿把這稱為“恰到好處的距離”：既能享受到地鐵的便捷，又能不被軌道噪音所影響。[6]

由地鐵紅嶺站出發，4站可到福田中心、接駁1號線可速達南山中心區。

近地鐵除了可享受更便捷出行外，還能享受到地鐵給物業帶來的價值效應：

美國費城軌道帶來的便捷可達性使土地價值上升6.4%；

香港地鐵沿線物業與非地鐵物業理性差價在30%以上；

在深圳近地鐵軌道的物業與非地鐵軌道物業租金差異可達50%。

京基華樾除了能享受地鐵便捷交通外，未來在地鐵輻射帶動下，居住價值有可能會進一步提升。

除了地鐵，京基華樾周邊的其他軌道配套也很豐富。

項目所在的京基蔡屋圍板塊還臨近深南大道/濱河大道/紅嶺中路三大城市主干線，未來京基華樾可通過寶安南路、筍崗西路快速與三大城市主干線接駁，通達羅湖口岸跨境樞紐/羅湖北站高鐵樞紐。

這就意味著京基華樾不僅可以和深圳各區快速連通，還能通過樞紐與香港、北京、上海等多個國際化大都市快速緊密聯系。

其二：品牌開發商-京基集團，數百萬級城市舊改首發口碑之作。

深耕深圳30年的京基集團，是一家規模化、多元化、集團化的綜合性實力企業，截至今年3月開發了31個項目，總建筑面積約800萬平，包括多個標桿商業和高端住宅，現在還有總儲備土地近400萬平，開發實力有目共睹。

作為城市更新領域的先行者與實踐者的京基集團，早已成為羅湖城市開發及運營的主導品牌，并在羅湖形成了「京基效應」。

近年來，京基集團在羅湖區的開發項目達12個，其開發的「京基100綜合體、京基云景梧桐、銀湖公館、京基水貝城市廣場、京基云熙閣」等標桿商業和高端住宅，給片區注入活力，推動城市發展。

示意圖，僅供參考

京基蔡屋圍320萬平城市更新項目由京基集團操刀，京基華樾作為-百萬級城市更新項目的首期，是京基集團沉淀了30年打造的精品，也是京基集團基于對深圳理想人居的洞察在羅湖蔡屋圍核心板塊打造的品質項目，產品期待值可直接拉滿，展開細節來看可圈可點。

一方面，項目定調高。

項目不僅起點高，其產品也是由深總院、CDLA、CCD、DHO等大師聯袂打造，是共創的智慧，也是京基劃時代「華」作品。

效果圖，僅供參考

另一方面，社區舒適度高。

為了營造更舒適的居住環境，京基華樾社區在打造上充分從人居角度出發，整體綠化率做到了約36%，還設有約8000平私家園林，約2000平公共活動空間，5重尊崇歸家平臺及五感花園等，豐富歸家日常樂趣以及風景。

京基華樾總平面圖，僅供參考

要知道深圳近年來入市的新盤綠化率普遍在30%左右，像京基華樾這樣，綠化率36%+8000平私家園林的項目不多，居住舒適度也會更高。

日常于社區漫步，也可通過五感花園的生態臻境，享受公園般的綠氧生活。

其三：核心區標志性建筑，戶型產品靈活性強。

作為京基的劃時代「華」作品，京基華樾的產品、戶型本身也很有特點。

1、核心區住宅，坐擁稀缺景觀。

前面我們也提到，位于羅湖-蔡屋圍板塊的京基華樾，周邊有齊全的城市配套&稀缺的生態資源，相當于「左手與自然生態相握，右手可觸達城市繁華」。

然而，這只是「價值其一」，立于城市核心的京基華樾，還有一層價值，就是「擁有城市核心區的稀缺景觀」。

效果圖，僅供參考

效果圖，僅供參考

一邊是梧桐山&人民公園的生態自然景觀；

一邊是地王&京基100塔標建筑群。

在英國，倫敦市中心的頂級豪宅-海德公園1號，2011年開盤最高售價66萬/平，成為當時世界上最貴的樓盤，如今依舊是英國的豪宅標桿；在北京，四環內最大的城市公園-朝陽公園旁，坐擁稀缺景觀的物業比沒有景觀的物業價值高50%以上。（北京房價數據參考：房天下）

未來，像京基華樾這種核心區坐擁稀缺生態景觀的物業，不僅居住體驗感更佳，在歷史長河中其居住價值也更能經受得住時間的考驗。

2、是核心區標志性建筑-超高性價比。

對于城市而言，每一個區域都有標志性建筑項目，推出相應的住宅產品。

福田，南山的核心區就有這樣的項目，羅湖也不例外，京基華樾就是羅湖核心區即將入市的標志性建筑-住宅產品。

壹地產梳理發現，與福田南山區的項目相比，京基華樾的戶型產品更出色，使用率更高，且目前傳出來的“吹風價”更“體貼”購房者，上車門檻也相對低，有著不錯的綜合性價比。

效果圖，僅供參考

3、戶型靈活多變，滿足不同需求。

京基華樾即將入市的產品為建面約95-153平的戶型，每個戶型的設計亮點都很突出，整體空間感非常棒，更重要的是其空間可塑性強，是可「靈活多變」滿足「全生命周期」需求的戶型。

戶型圖，僅供參考（左右滑動查看更多）

如，建面約95平的戶型：

建面約95平的戶型雖然從布局來看僅有2房2廳2衛，但其可以靈活多做一個空間，實現「2+1居住空間」，其中一個空間可做成套間。

該戶型還采用LDKB一體化設計，整體空間利用率高、通透性強，衛生間做了干濕分離設計，實用與美觀兼具。

綜合來看，是首次置業一步到位的戶型。

95平創意展示空間實拍圖

僅供參考，左右滑動查看更多

再如，建面約111平的戶型：

建面約111平的戶型做了4房2廳2衛，LDKB一體化設計，通過空間融合優化居家動線，放大家庭相處的公共空間。

從整體布局來看，該戶型四開間朝南，空間更明亮且通風性更佳，其主臥可通過靈活設計提高空間的尺度感，讓生活更愜意；U型廚房設計，烹飪空間更開闊。

可以說這個戶型，是改善置換優選。

111平創意展示空間實拍圖

僅供參考，左右滑動查看更多

還有，建面約153平的戶型：

建面約153平的戶型，具備一定的「成長性」。

該戶型為豎廳設計，南北通透，從布局來看僅有3房2廳2衛，如果你家里人口不多，或者對居住空間需求不大的，可以就原有空間格局使用，這樣就能擁有3個陽臺。

如果對居住空間有更多的需求，比如家里有2、3個小孩，或者想實現三代同堂，那可根據自身需求，靈活多做出2個空間，實現「3+2居住空間」。

也就是說，這個戶型不僅可以滿足一家三口奢闊居住需求，也能滿足改善一族居住需求，是一個「成長性」戶型。

153平創意展示空間實拍圖

僅供參考，左右滑動查看更多

寫到最后，其實我們可以發現：

京基華樾所在的蔡屋圍板塊站上了城市發展的重要風口、占據了時代發展的先機，未來羅湖超218萬平商業還將給京基華樾帶來更高的價值成長空間，更重要的是京基華樾本身位于蔡屋圍核心C位，坐擁城市核心板塊成熟配套，有著極高的品質加持，綜合亮點非常突出。

這樣一個項目，還是約320萬平京基蔡屋圍城市更新首發，有先發優勢，目前吹風價和福田、南山等同為核心區標桿項目相比優勢明顯，無疑是值得重點關注的。

京基華樾營銷中心已經開放，感興趣的朋友，可以先到現場了解。

據壹地產掌握的信息，項目大概率于近期拿證，不日將開盤，預計首推451套。如果對這個項目感興趣，并想要入手的朋友，可以先把資料準備好了，坐等項目入市。

文中部分內容參考來源：

[1]深圳特區報：https://mp.weixin.qq.com/s/-jQdPQ0hEOS6HY_u85D-9Q;

[2]新商網：https://mp.weixin.qq.com/s/G2Qr4dLpR-H1xe6jDbpZig；

[3]二手房成交價參考自，行舟深房;

[4]距離參考，百度地圖步行測距；

[5]步行距離，百度地圖步行測距；

[6]距離參考，百度地圖直線測距。

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